[2017-07-06]市发改委、市住建局关于修订《石家庄市物业服务收费管理实施办法》及相关政策的解读

　　

石家庄市发展和改革委员会

石家庄市住房和城乡建设局

关于修订《石家庄市物业服务收费管理实施办法》及相关政策的解读

 

　　经市政府批准，市发展改革委、市住建局联合修订印发了《石家庄市物业服务收费管理实施办法》(以下简称新《办法》)，并在两部门网站向社会予以公布。现对新《办法》出台的背景、政策依据、主要内容以及相关配套政策解读如下：

　　一、新《办法》起草背景及政策依据

　　我市现行物业服务收费政策，是由原市物价局、房管局在2004年发布的《石家庄市物业服务收费管理实施办法》，2012年重新发布过一次(未做修改)。之后，国家、省相继出台了一系列物业管理方面的政策法规和规范性文件。国务院2007年颁布了《中华人民共和国物权法》;同年8月修改了《物业管理条例》;2009年建设部出台了《业主大会和业主委员会指导规则》;2014年9月省物价局、住建厅修订了《河北省物业服务收费管理实施办法》;2015年10月中共中央、国务院出台了《关于推进价格机制改革的若干意见》;2016年1月中共河北省委、省人民政府印发了《关于推进价格机制改革的实施意见》。对物业服务的政府定价范围、价格形成机制、管理监督机制等内容做了重要调整。同时，十多年来我市物业服务行业的经营环境、服务内容、运行成本都发生了很大变化，积累了一些新问题新矛盾, 亟需制定新政策进行规范。

　　二、起草过程及征求意见情况

　　经市政府批准，市发改委、住建局按程序启动了我市物业服务收费政策修订工作。两年来，全面整理分析了我市近年来物业服务和收费状况，从市区物业服务企业中甄选了有代表性的企业作为测算样本，聘请第三方机构参与了成本测算监审工作;召开各类座谈论证会20余次，在充分征求人大代表、政协委员、专家学者、相关部门以及物业服务企业、消费者代表意见建议基础上，对原《办法》进行了较大范围的修订完善，形成了新《办法》;根据测算调研成果，重新核定了《石家庄市区住宅区前期物业服务等级指导标准》和《石家庄市区住宅区前期物业服务等级基准价》。初步方案形成后，2016年9月，两部门又在网上公开向社会征求了意见，共有3793人次登陆参与，提出意见建议168条。对征求意见方案做进一步修改完善后，新政策方案经市政府批准后正式对社会公布实施。

　　三、新《办法》与原《办法》的主要区别

　　(一)物业服务收费管理形式和管理范围发生了变化。物业服务收费实行政府指导价的范围由原来的“普通住宅区公共性服务收费”调整为“业主大会成立之前的住宅区公共性物业服务收费(别墅除外)”;按政策放开了业主大会成立之后的住宅区物业服务收费及住宅区停车服务收费标准，实行市场调节价;将装修垃圾和渣土清运费，门禁、电梯卡收费纳入政府指导价管理;按规定建立了物业服务等级基准价和社会平均工资水平动态联动机制。

　　(二)住建部门重新核定了《石家庄市区住宅区前期物业服务等级指导标准》。新核定的《指导标准》，将原来两部门公布的《普通住宅区物业服务等级指导标准》调整为特级、一至四级5个等级。新《指导标准》充分考虑我市高端住宅和普通住宅物业服务现实情况和市场需求，增设了“特级”等级，不再设“等外级”等级。新标准进一步体现了服务品质，细化了服务内容，方便业主实施监督，更加有利于我市物业服务行业规范发展和保障业主合法权益。

　　(三)物价部门重新核定了《石家庄市区住宅区前期物业服务等级基准价》及相关收费标准。依据住建部门重新核定的《指导标准》和物业服务成本监审结论，参考周边省会城市和省内可比城市水平，重新核定了市区住宅区前期物业服务等级基准价格，并按政策明确了装修垃圾清运费、门禁电梯卡(证)工本费等相关收费标准。

　　(四)明确了新建住宅销售时房屋买卖合同应包括前期物业服务合同内容的相关政策。针对近年来频繁出现的交房过程中物业费标准纠纷较多的问题，新《办法》依据《物业管理条例》和《石家庄市物业管理条例》的相关规定，进一步明确了新建住宅物业销售时，建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同中，应包含前期物业服务合同约定的公共服务内容、服务等级和收费标准等内容，保障业主在购房时对物业服务等级和收费标准的知情权和选择权。

　　(五)增加了调整物业公共服务性收费标准的要求和程序。针对近年来住宅小区调整物业公共服务收费标准时纠纷较多的问题，根据《石家庄市物业管理条例》、住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》(建房〔2009〕274号)的相关规定，增加了业主大会成立前，已实施收费的住宅区因政策或服务成本变化调整公共物业服务费标准的要求和程序。明确：业主大会成立前，调整物业公共性服务收费标准须经面积和人数双过半的多数业主同意，这一规定实质上是把住宅区物业费是否调整的决定权交给了多数业主。为避免物业企业单方面主导物业费调整过程，新《办法》还依据《业主大会和业主委员会指导规则》，参照外地做法，增加了居民委员会对物业费调整过程进行指导监督的要求，防止暗箱操作。

　　(六)建立了市区住宅区前期物业服务等级基准价与市区社会平均工资水平的联动机制。根据《河北省物业服务收费管理实施办法》(冀价经费〔2014〕12号)相关规定，新《办法》建立了市区住宅区前期物业服务等级基准价与市区社会平均工资水平的联动机制。

　　四、住宅区停车收费政策

　　依据河北省发展和改革委员会、住房和城乡建设厅、交通运输厅《关于进一步完善机动车停放服务收费政策的实施意见》(冀发改价格〔2016〕1424号)和《河北省物业服务收费管理实施办法》相关规定，新《办法》对住宅区停车收费政策进行了明确。

　　住宅区停车设施，由物业服务企业或停车服务企业接受业主委托，按照停车服务合同约定，向住宅区业主或使用人提供停车场所、设施以及停车秩序管理服务并收取费用。住宅区建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需求。占用业主共有道路或者其他场所用于停放汽车的车位，属于业主共有，其收费、管理等事项，由业主大会决定。不属于业主共有的机动车停放设施，具体收费标准由物业服务企业或停车服务企业与业主或使用人协商确定。

　　对进入物业服务区域内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取任何费用。

　　五、两个需要重点说明的问题

　　(一)本次新政策的出台不要理解成物业费普遍涨价。

　　首先，新政策实施后，已实施收费的住宅区仍可以继续执行原来的服务标准和收费标准。新建住宅区在新签订前期物业服务合同时、已实施收费的住宅区需调整物业服务等级和收费标准的按新政策规定执行。

　　其次，新《办法》重新核定的物业服务等级指导标准和基准价标准，只是物业服务双方在约定具体服务、收费标准时的参考依据，不是具体执行标准。服务双方可以自主选择服务等级，但约定的物业费标准不得突破两部门公布的相应等级的最高限价标准。

　　再次，所谓物业费调整，不是单指上调物业费，对某些收取较高物业费但服务明显不到位的，也可以按规定程序下调物业费。

　　总之，物业服务是一种合同约定的服务，物业服务费的定价权不是单方面在物业服务企业，而是在订立物业服务合同的双方。也就是说，物业服务费是否涨价或降价，需要物业服务企业和业主协商并通过一定程序由全体业主决定。

　　(二)住宅区前期物业服务费的确定和调整要严格按规定程序进行

　　为保证物业服务双方在确定或调整物业服务等级和收费标准时依法有序，石家庄市住建局、发展改革委配套印发了《关于市区住宅区前期物业服务等级和收费标准确定及调

　　整程序的通知》(石住建办[2017]203号)，明确了新建住宅区前期物业服务等级和收费标准确定、备案程序和业主大会成立前住宅区物业服务费调整、备案程序。主要包括：

　　新建住宅区物业费确定备案程序

　　1.新建住宅物业销售前，建设单位应当通过招投标(或协议)方式选聘物业服务企业。投标企业要在两部门公布的物业服务等级和基准价范围内编制投标书，建设单位和中标企业按照中标文件确定的物业公共服务等级、服务内容和收费标准签订书面前期物业服务合同。

　　2.新建住宅物业销售时，建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同中，应包含前期物业服务合同约定的物业公共服务等级、内容和收费标准等内容。

　　3.为新建住宅区提供服务的物业服务企业，在实施收费前应将前期物业服务合同约定的物业服务等级、服务内容报所在地的区房地产行政主管部门备案;约定的等级收费标准在一级及以上的报市价格主管部门、一级以下的报所在地的区价格主管部门备案。

　　4.房地产行政主管部门、价格主管部门对符合备案条件的物业服务企业和小区履行备案手续，物业服务企业按备案标准实施收费，并按规定明码标价。

　　已实施收费的住宅区物业费调整备案程序

　　1.调价预告。物业服务企业根据经营成本和小区管理服务实际情况，可在居民委员会指导监督下，在市发改、住建两部门公布的物业服务等级和基准价范围内拟定物业公共服务等级、服务内容和物业服务费调整方案，以书面形式在住宅区显著位置进行调价预告，预告期不少于7日。业主可对调价方案提出建议和意见。

　　2.书面征求业主意见。调价预告期结束后，物业服务企业应结合业主的意见建议对调价方案进行修改完善，并采用书面形式，征求住宅区全体业主意见。

　　3.统计业主意见。物业服务企业应在居民委员会指导监督下按照公正、公开、透明的原则，对征求意见书送达、回收数量以及业主意见进行查验和统计。无法送达的情况单独予以统计说明。

　　4.公示调价方案。经住宅区占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后, 确定调整公共物业服务费标准的，应将最终调价方案在住宅区显著位置公示，公示期不少于10日。

　　5.保存相关资料。物业服务企业应妥善保存物业服务收费调价过程中的各种文字、图像及影音资料备查，并对其真实性、合法性负责。

　　6.公示期届满10日内，物业服务企业应将调整后的物业服务等级、服务内容报所在地的区政府房地产行政主管部门变更备案;调整后的收费标准在一级及以上的报市价格主管部门、一级以下的报所在地的区价格主管部门备案。

　　7.房地产行政主管部门、价格主管部门对符合备案条件的物业服务企业和小区履行变更备案手续;物业服务企业按变更后备案标准实施收费，并按规定明码标价。