[2017-01-20]南宁一小区物业服务不到位 法官判物业费打9.5折

　　

南宁一小区物业服务不到位 法官判物业费打9.5折

文/王斯

 

　　12月21日，南宁市江南区法院发出的一份通报显示，截至今年12月16日，该院经开区法庭受理物业纠纷达500余件，占该法庭全年收案数的四分之一，其中有不少是新类型案件，物业纠纷呈现多发态势。记者选了两个典型案例，请法官来进行点评。

　　案例1

　　物业不公布收支 业主讨知情权

　　李某是南宁市江南区白沙大道某小区的业主，该小区的物业一直是由开发商指定的一家物业公司来管理。从去年底开始，李某和众多业主就对该物业公司很不满，理由是：物业的账目不透明。为了讨要知情权，李某等16名业主今年初把某物业公司告上了江南区法院经开区法庭。

　　李某等业主说，自2009年他们入住小区至今，物业未经小区业主、业主大会的允许，擅自将小区内的道路设置成停车位、绿化带，利用电梯设置广告进行经营活动，并收取了这些公共部分的收益。在此期间，物业公司从未向业主公示该部分收益的账目，也从未向业主分配该部分收益。他们多次与物业协商，希望物业对这些公共收益项目及公共维修基金的收集、使用情况进行公示，均被拒绝。所以，他们要求某物业公司向业主公布物业服务期间对小区共有部分的使用和收益情况，以及小区公共维修基金的收集、使用情况。同时公布小区内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况。

　　某物业公司却认为业主的要求有些无理取闹。物业公司认为，应公示的部分已经履行完毕，对于利用公共停车场的使用收益情况，不应当列为共有部分，维修基金也从未动用过。

　　庭审后，法官组织多方协调，某物业公司同意将该公司提供服务以来所收取公共维修基金情况、共有部分的使用和收益情况、车位和车库的处分情况，以报表的方式向业主进行公布。李某等业主认为，他们的要求已得到满足，申请撤诉。

　　拿着物业公布的报表，李某等业主说，他们将会要求物业公司对所收取的应当属于全体业主共有的费用予以退还，若协商不成，将会继续寻求司法途径保护自身合法权益。

　　法官说法

　　在服务合同履行过程中，业主基于合同权利，有权知悉物业公司因提供服务所产生的费用的收取和支持情况，即俗称的业主知情权。而物业公司及时、完整地公开各项费用的收取和支持情况，是其应尽的合同义务。近两年来，针对业主要求物业公司公布其收取及利用业主共有部分进行处分和收益的案件日益增多，该类案件如何处理，必将为今后物业管理行业带来深刻影响。

　　案例2

　　物业服务不到位 物业费被打9.5折

　　因为对物业服务不满意，业主以不交物业管理费来对抗，近年来在南宁很普遍，由此引发的系列纠纷也是层出不穷。如果业主能证实物业管理不到位，物业收取的管理费能否打折?来看这起案子。

　　去年底，南宁市江南区某小区的几十名业主忽然被物业公司给告了，理由是，他们一直拖欠物业管理费。某物业公司说，2002年上半年开始，该公司在和该小区开发商签订前期物业服务合同后，便对小区进行物业服务。物业服务的前几年，物业公司、业主相安无事。随着时间的推移，小区内公共设施损坏、电单车失窃等事情偶有发生，引发了部分业主不满，该部分业主遂以物业服务不到位为由，联合抵制缴纳物业费等各项费用。某物业公司要求这些未交费的业主支付物业费用和相应违约金。

　　“治安不好、卫生差、电梯故障、频繁停电、车辆乱停放、通道被堵塞……”一说起物业的问题，业主黄某等人就一肚子苦水。为了证明物业管理不到位，黄某等业主还多次拍下小区停车无序、垃圾不清理、公共设施被破坏等情况的照片和视频。黄某等人认为，既然物业“服务打折”，物业管理费也应该打折。

　　法院认为，黄某等业主在接受某物业公司物业管理服务的同时，应当按时缴纳物业管理费用及相关费用。从业主提供的照片、视频看，小区仍存在卫生死角，车辆停放不规范等瑕疵。某物业公司并未提供证据证明其就存在的瑕疵进行积极处理，故物业公司有不当之处。同时，考虑到物业管理属于一个长期的过程，包括了保洁、保安、绿化、生活垃圾外运等方面，业主拖欠物业费会影响物业公司的正常经营，造成物业服务质量下降，长远损害的是全体业主的合法权益。从双方利益出发，法院最终酌定，物业服务费打9.5折，黄某等业主需交纳相关服务费(打折后)。

　　法官说法

 

　　业主要充分维护自身利益，要擅于发挥业主大会或业主委员会的作用。通过业主大会、业主委员会督促物业公司改进服务，比个人找物业公司协商的效果好，毕竟单个业主对于物业公司来说还是处于弱势。业主要想减免物业费，就必须拿出物业公司服务不好的证据，否则，一旦物业公司起诉，业主可能会因为举不出物业公司违约的证据而败诉。在证据收集中，业主可以拍摄相应视频、照片，提供物业服务不到位的充分材料，法院会重视这些材料并且鉴别其真实性。