石家庄物业管理网

Shijiazhuang Property Management Association

石家庄物业管理
公众号微信二维码

重要公告:
市物协关于推荐评选《石家庄市物业管理行业优秀供应商名录》的通知关于收缴二○一七年度会费的通知

[2017-05-15]电梯管理责任探讨

  

电梯管理责任探讨

  文/李 志

 

  电梯是我们出行的交通工具,它的安全涉及人民的财产与生命安全。电梯的管理责任与汽车不同。汽车的所属权与管理责任一目了然。而电梯不然,它的所属权为共有的业主、物业公司、使用单位、开发公司等等;公共物品或共有物品,是指一个人使用不影响其他人使用的物品。汽车有小毛病,考虑到自己的安全,会马上到4S店进行修理;汽车属于私用品,它是指一个人使用了别人就不能使用的物品。当汽车发生碰撞事故,责任人就会承担相关的责任进行赔偿,这就体现出私用品的特性。电梯不然,经常因为业主使用不当造成电梯配件损毁,他们还找种种借口,损坏的配件不能及时更换而造成故障或事故隐患。自己的财产自己破坏,还投诉电梯公司服务不到位,电梯厂家为了尽快了事就成为冤大头。

  《特种设备安全法》是解决特种设备与人民群众的生命财产安全的法律依据。确立了特种设备生产、经营、使用单位的主体责任。住宅小区电梯故障是社会突出问题:按规定,如果业主委托物业服务单位管理小区的电梯,物业服务单位应当依法履行安全管理义务,一旦发生事故,物业服务公司如果没有尽到安全管理义务,应当承担相应的责任;对那些不能及时支付配件费用耽误维修造成的事故,没有详细的描述及报告。

  1 电梯投诉

  2016年10月3日,天津电视台报道一则关于天津天康园小区电梯停梯一个月的消息:主要是电梯故障不断,物业公司已经申请维修基金,正在走程序,还需要一段时间。通过电视台协调,物业公司先垫付配件费用,电梯维修公司进行修复,待维修基金下来进行核价采购电梯。只是个例。一上新闻解决问题的速度就加快,这是为什么呢?

  根据以往的电梯投诉情况,经过分析,电梯不能正常运行导致投诉举报的主要来源于四个方面的因素:

  一是部分电梯选型配置不合理。部分开发商为节省购置电梯的成本,没有根据电梯安装的环境综合考虑人流量和使用需求,致使电梯的承载量和使用频率超标,导致电梯产品质量先天不足而不能正常运行。也有很多新闻报道,如2012年12月14日重庆晨报报道:“写字楼电梯太拥堵小伙爬42层楼上班”;2014年11月10日新浪地产报道“电梯拥堵城市垂直交通工具新烦恼”、2015年7月24日现代快报报道“电梯堵车频发,高层住宅到底该配有几部电梯”等等。

  二是电梯维护保养不到位。根据《特种设备安全监察条例》、《电梯使用管理与维护保养规则》与《特种设备安全法》,电梯应定期接受强制检验,由有资质的维保单位定期维保,以确保运行安全。一些物业管理公司为节约成本,在与电梯维保单位签维保合同时,一味地压低价格,而不重视质量,导致电梯维保走过场,甚至不维保;只有电梯坏了才过去修理。虽然,国家有要求,半个月的保养的决定却变成了摆设,大多走走过程了事。

  三是电梯使用责任主体难落实。电梯的所有权者为多个业主,他们都是个体,其权益难以行使。电梯使用的实际主体多为物业管理企业,但这一主体未被明确;加之物业管理企业人员流动性大,责任意识不强,疏于管理,遇到问题时相互扯皮,无人担责,业主的诉求本应在小区内部解决的解决不了,矛盾扩大,最终上交至政府部门。政府是大事化小,小事化了,没有从根本上解决问题。现在地方标准纷纷出台,但真正涉及管理客户的条框甚少。比如在监控中发现违章的,该怎样处罚?电梯厂家贴的警示标识被业主随意撕去、方便自己使用电梯档门,等等,谁有处罚权?怎样处罚?处罚多少?

  四是用户使用不当所致。如在装修时运送水泥、沙子、石子等装修材料,清理又不及时;用水泥袋、木料、石材、水桶、石灰浆桶等物品档电梯门;随意撕扯电梯厅轿门保护膜;在轿厢内跳动、打闹、连续按相应按钮等,都易造成电梯机械部分损坏。这些现象天天发生,在条例中规定的管理责任却没有体现,失职应该怎样接受法律制裁?对不听劝阻的怎样制裁?因此,只有抑制这些,才能保证电梯的正常运行。

  2 住宅维修基金

  2015年10月17日,住建部与财政部联合印发《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》(建办房[2015]52号)。《通知》在现行政策法规的框架下,通过明确维修资金的使用范围和目标重点、细化应急使用制度、创新业主表决规则等方式,探索建立老旧小区和电梯更新改造多方资金筹措机制。

  针对老旧小区和电梯亟待更新改造但面临资金不足的问题,《通知》鼓励业主使用维修资金对长期失修失养、配套设施不全、保温节能缺失、环境脏乱差的老旧小区进行更新改造,主要包括房屋本体和配套设施两大方面。业主也可以将维修资金用于维修、更换运行时间超过15年的老旧电梯,在未配备电梯的老旧住宅加装电梯以及助老设施等。

  对紧急情况下维修资金无法及时拨付使用的问题,《通知》明确:当发生电梯故障、消防设施故障、屋面外墙渗漏、二次供水水泵运行中断、排水设施堵塞爆裂、楼体外立面存在脱落危险等危及房屋使用及人身财产安全的紧急情况时,可以不经过业主“双三分之二”表决同意,直接申请使用维修资金。没有业主委员会、物业服务企业等维修资金申请主体的小区,可以由社区居委会提出申请,住建(房地产)部门或者街道办事处(乡镇人民政府)组织代修,代修费用从维修资金帐户中列支。《通知》还要求:审核部门必须在收到申请后3个工作日内作出审核决定,组织维修单位应当将维修资金使用情况在小区显著位置公示。

  3 谁束缚了电梯制造单位

  现在一些城市纷纷出台《电梯管理办法》,提出构建以制造单位为主体的维护保养体系,即电梯制造企业或授权的维护保养单位维护保养其制造的电梯。在用电梯已经运行很多年了,第三方正要出逃,政府一句话,电梯制造单位就要背包袱,就要投入更多的人力、物力、财力。政府出台的远程监控系统等措施,确实体现了高科技,是发展趋势;但是,存在商业机密泄露、人员浪费、资源浪费等危险。维保监督、维保公示、维保人机比等要求是合理的,但是,对于单台电梯,边远地区电梯,又缺乏不合理性。中国的法律甚多,实质问题是犯罪成本太低,对那些投机商起不到震慑作用。

  现在的市场经济,由市场来调控。各个城市出台的电梯管理办法规定,电梯维保应由制造单位或者取得制造单位授权的电梯安装、改造、修理单位进行;对授权单位的考察、评估、认证、考核、培训、技术支持等一系列的问题接踵而来。

  电梯安全涉及政府、业主委员会、开发商、物业公司、电梯制造单位、电梯维保单位等多方主体。近年来,由于电梯数量快速增加,在监管过程中也遇到了一些新问题:一是电梯使用状况复杂,电梯配置与使用条件不匹配,很多电梯超负荷运转;二是老旧电梯数量逐年增加,更新、改造缺少规范依据,住宅维修资金使用渠道不畅,致使电梯不能及时进行维修和更新改造;三是一些电梯使用单位法律意识淡薄,安全管理不到位;四是维护保养市场存在恶性竞争,部分维护保养单位不认真履行维护保养责任,安全隐患得不到及时排除;五是“三无电梯”(即无物业、无维保单位、无维修资金)数量逐步增多,住宅电梯安全管理责任难以落实。出台的电梯管理办法会隐约地把责任一股脑地推给了电梯生产厂家。

  电梯使用单位对电梯使用履行安全管理义务,承担安全主体责任。电梯使用单位按照以下原则确定:电梯为单一所有权人的,所有权人为电梯使用单位;出租配有电梯的场所,应当通过书面协议约定电梯使用单位。未约定或者约定不明的,电梯所有权人为电梯使用单位;电梯属于多个所有权人共有的,委托物业服务企业管理电梯的,受委托的物业服务企业为电梯使用单位;未委托物业服务企业管理的电梯,应当共同协商确定电梯使用单位,经协商无法确定的,所在地的乡(镇)人民政府、街道办事处应当协调确定电梯使用单位。

  4 特种设备安全法规定内容

  《中华人民共和国特种设备安全法》于2013年6月29日通过十二届全国人大常委会会议表决通过,为特种设备科学化、法制化揭开新的一页。第七条 特种设备生产、经营、使用单位应当遵守本法和其他有关法律、法规,建立、健全特种设备安全和节能责任制度,加强特种设备安全和节能管理,确保特种设备生产、经营、使用安全,符合节能要求。

  《中华人民共和国特种设备安全法》第三十四条规定:“特种设备使用单位应当建立岗位责任制、隐患责任、应急救援等安全管理制度、制定操作规程,保证特种设备安全运行”。第三十六条规定:“电梯、……等公众提供服务的特种设备的运营使用单位,应该对特种设备的使用负安全责任,设置特种设备安全管理机构或配备专职的特种设备安全管理人员;其他特种设备使用单位,应当根据情况设置特种设备安全管理机构或配备专职、兼职的特种设备安全管理人员。”2015年7月27日湖北荆州上午10点10分,荆州沙市安良百货内,一女子带着儿子搭乘商场内手扶电梯上楼时,遭遇电梯故障。在危险关头,她将儿子托举出了险境,自己却被电梯吞没后身亡。武汉晚报驻当地的通讯员楚明第一时间赶到现场,进行了采访,但后续的报道却没有真正起到警示作用。如,商场的法律责任是什么?是怎样处理的?电梯厂家的法律责任是什么?判决结果是什么?特检所的法律责任是什么?又是如何处理的?他们是如何纠错的?各个单位都有质量体系文件,是否真正执行了?执行的结果是什么?等等。

  《中华人民共和国特种设备安全法》第三十九条规定“特种设备使用单位应当对其使用的特种设备进行经常性维护保养和定期自行检查,并作出记录。对特种设备的安全附件、安全保护装置进行定期校验、检修,并作出记录。”第四十一条规定:“特种设备安全管理人员应该对特种设备使用状况进行经常性检查,发现问题应该立即处理;情况紧急时,可以决定停止使用特种设备并及时报告本单位有关负责人。”第四十二条规定:“特种设备出现故障或者发现异常情况,特种设备使用单位应当对其进行全面检查,消除事故隐患,方可继续使用。”湖北荆州电梯事故调查中对使用单位的责任是否按照上述内容追责了?

  5 影响电梯质量的因素

  建筑设计规范与实际情况有出入。现行的《住宅建筑设计规范》中有关电梯的设计配置计算方法,在现实操作中不能客观地反映实际使用需要,造成建筑设计在审批时的电梯配置数量、容量、设计速度等达不到实际使用需要,导致大量在用电梯超负荷运行,留下了隐患。政府的追责这时是否要启动,让那些疏通关系的人,大笔一挥的、乱指挥的和胆大包天的设计者得到应有的惩罚,甚至吊销他们的设计执照,新闻机构要将处罚结果定期公布,时常敲响警钟。

  部分开发商选择低值电梯。部分建筑开发中为了利益最大化,在回迁房、安置房等项目上,招标时为了降低成本,一般会选择配置较低、价格便宜、质量一般的电梯。给投入运营后的正常管理、维保、使用带来困难。并不说小品牌电梯不好,但有一些资本运作者,找几个电梯退休人员,在大电梯厂家挖几个人,就成立一个电梯厂,部件全部是外购,没有自己一点技术。虽然他们手续齐全,一旦发生问题,解决起来就会很麻烦。

  电梯使用单位管理问题。房屋装修阶段疏于管理对电梯造成较大伤害,埋下隐患。大量装修材料通过电梯上下运送,电梯在超负荷、重偏载状态下,轿厢长时间在非平衡状态下运行,导致轿厢变形,导轨垂直度改变、固定件松动等。水泥、沙子等材料通过轿厢门和楼层门缝隙掉入电梯井道,掉落到有润滑油的轨道、钢丝绳等直接受力摩擦运行的附件上,给电梯安全运行造成重大伤害。房屋装修后,由此产生的磨损与损坏电梯需要全面检修一遍,当需要费用时就没有人过问了。

  电梯主体责任落实不到位。无论是物业服务单位还是其他电梯使用单位,对电梯使用管理的安全意识、责任意识、风险意识普遍较低,管理制度不健全、规定措施不落实、安全经费投入不足。这些是影响电梯运行质量的根本原因。从历年与客户打交道以及监管电梯的情况和事故统计分析,电梯使用单位是电梯安全管理的关键环节、重要环节,更是需要加强的最薄弱环节。虽然已经立法《特种设计安全法》但是真正落实到位还有一段漫长的过程。

  电梯维保质量问题。电梯维护保养市场不规范,由于维护保养收费完全市场化,维保单位之间的低价业务竞争,加之维保配件质量参差不齐等因素,也是引起电梯质量安全的重要原因之一。由于维保人员技术水平参差不齐、维保单位管理考核要求不同、业主苛刻程度不一、国家强令法条欠缺、维权意识强弱差异等等因素导致电梯维保质量差别较大。

  6 电梯保修期

  保修期是指厂商向消费者卖出商品时承诺的对该商品因质量问题而出现故障时提供免费维修及保障的时间段,即免费维修期限。《合同法》没有关于保修期的规定,但《建设工程质量管理条例》第40条规定了建设工程的最低保修期限,国家质检总局颁布的产品三包规定中也对部分产品的最低保修期做出了规定。保修期的起算时间在立法和实践中有着不同的规定和认识。在买卖合同中,有认为应从购买之日起算,也有认为应从出具发票之日起算,还有认为应从交付标的物之日起算在承揽合同中,保修期从交付工作成果时起算;在建设工程承揽合同中,保修期一般从竣工验收合格之日起算。但不管是哪一种起算时间,其实质都是以检验期届满时间作为保修期的起算时间,以实现检验期与保修期的无缝对接。保修期的终止时间取决于合同约定,只是在法律规定了最低保修期时,约定的保修期不能短于法定的最低保修期。

  保修期要解决的问题是,标的物在使用的过程中因质量出现问题而无法正常使用时,标的物的出卖人或承揽人在一定期间内负有维修以恢复标的物正常使用功能的义务,并承担维修过程中产生的全部或部分费用。也就是说,在保修期内,出卖人或承揽人的合同义务已经履行完毕,不存在没有依约履行的违约责任问题。只是在合同履行完毕后的一定期间内,出卖人或承揽人依然负有维修并承担费用的后合同义务。

  7 电梯安全管理责任

  《中华人民共和国特种设备安全法》从2014年1月1日起正式实施。电梯出了问题找谁,发生事故伤了人,到底谁赔偿,在《中华人民共和国特种设备安全法》中都可以找到答案。《特种设备安全法》实施后,特种设备因生产原因造成特种设备存在危及安全的同一性缺陷的,特种设备生产单位应当立即停产并主动召回。同时建立的责任追溯制度更像是给特种设备建立了“身份证”。特种设备从生产、经营、使用到报废,相关责任单位会建立信息档案,发生问题后,监管部门可凭此追溯责任。

  法规确立了特种设备“身份证”制度,确保特种设备“从生到死”整个生命周期都有相应的安全信息记录。此外,法律还特别明确了住宅电梯由物业公司负首责。法律规定,小区物业公司受业主委托管理电梯,应承担使用管理主体责任。

  随着电梯管理责任的逐步明确,电梯越来越受到大家的广泛关注。作为物业涉及电梯管理的各个岗位,对电梯安全到底有哪些责任呢?

  电梯安全管理员(要有技监局下发的企业电梯安全员证书,必须持证上岗)职责:1、每天对所有电梯进行日常巡查、检查,发现问题及时通知分包方整改,记录不合格问题;每月月末统计、汇总不合格事项,提交工程主管对分包方进行考核。2、按国家规范及《电梯维修保养委托合同》对电梯分包方进行监管,具体如下:(1)监督分包方每月规定日期前依据《电梯维修保养委托合同》及国家规范标准,提交下月《维修保养计划》审核后交管理处工程主管、经理审批后执行;(2)监督分包方对电梯进行日常维修保养,必须每次现场跟进维保工作,记录维保事项,维保工作完成后在维保单签名;(3)每月末,会同工程主管组织分包方专业技术人员及现场维保人员进行月检,记录不合格问题并跟进分包方及时整改;(4)每季末、半年、年度,监督分包方派出专业技术人员对电梯及电梯保养工作进行检查,并出具《电梯质检合格报告》,记录月检不合格问题,跟进问题的整改;(5)提前一个月向特种设备安全检验机构实施报检工作,并通过特种设备安全检验机构的年审,取得《电梯检验合格证》;(6)跟进记录每一项不合格的问题的整改,对更换易损件须在维保单做好记录,如需更换部件发生费用金额(以各项目情况而定)以内配件须经工程主管确认;(7)电梯突发故障,监督分包方是否按《电梯维修保养委托合同》规定时间到达现场处理,处理方法是否及时有效,被困人员是否及时安全解救等;如出现异常,立即通知工程主管及分包方上级主管到现场处理。记录故障问题,并跟进整改。每月末,做好故障统计,交工程主管对分包方进行考核;(8)电梯突发故障,立即到达现场安抚被困人员,实施解救,及时通知分包方到达现场排除故障,并做记录;(9)每月朋末,分包方工作态度、日常检查、巡查、维保记录、故障记录、汇同工程主管对分包方进行评定,提出建议、意见。

  电梯主管管理(要有技监局下发的企业电梯安全管理员证书,必须持证上岗)职责:1、每月规定日期前审核电梯分包方下个月《月工作计划》,监督分包方和电梯安全管理员执行。2、每周对电梯全面覆盖检查一次并做记录,发现不合格问题,监督整改并分包方及电梯安全管理员进行考核。3、月末组织电梯分包方现场维保人员、电梯安全管理员对电梯的运行和分包方服务质量进行月检,记录不合格问题并监督整改。4、不定期抽查电梯分包方现场维保工作及电梯管理员的日常巡查、检查工作是否按计划实施,不合格问题是否完成整改,并对其考核。5、现场跟进电梯大修,零部件的更换并核实确认,符合电梯行业标准要求,确保电梯安全正常运行。6、发生大故障不能及时排除或安全事故,应及时向管理处经理汇报。7、每月末汇总日常维保单、故障记录、故障统计表、日常检查、工作态度、及时率对电梯分包方综合评价其当月维修保养服务质量,报电梯主管经理(负责人)审批后执行。

  电梯主管经理(要有技监局下发的企业电梯安全管理负责人证书,必须持证上岗)职责:1、每月对电梯进行月检,了解所管辖电梯运行状况;评审考核电梯分包方的服务质量。2、组织人员评审,监督分包方电梯故障情况;分析故障原因,提出整改要求,降低电梯故障率。3、每月对所管辖的电梯抽查总台数不少于10%(按项目实际情况),并做相关记录。4、管理处电梯大修或故障频发时,组织力量监督维保质量,完成公司电梯工程师及特种设备安全检验研究院提出的整改工作要求;提前准备好电梯检查的安全费用与相关的安全投入费用。

  注意:由于物业公司管理电梯多少的不同,有可能一个小区仅设一名电梯安全管理员,必须取得技监局的安全管理证书。

  8 综述

  通过电视、广播、报纸、网络、手机短信等多种形式,大力宣传电梯制造者、维保单位、物业管理者、业主和监察部门的职责、权利和义务;大力宣传安全乘坐和使用电梯的常识和应急指南,让每一名电梯使用者都成为电梯安全的监督者、维护者。同时呼吁:宣传部门和有关媒体对安全宣传教育活动这一公益,给予大力支持。

  总之,明确电梯安全的责任主体是关键,引入电梯安全责任保险机制是有效补充;开展宣传教育活动是强化;形成政府部门、电梯制造单位、电梯检验机构、维保单位、使用单位等责任体系是确保电梯安全运行、群众满意的法宝。

 

  摘自《上海电梯》

石家庄市物业管理协会 版权所有 未经允许不得转载
地址:河北省石家庄市平安北大街3号 邮编:050011
电话:0311-86070604  邮箱:sjzwy0311@163.com  冀ICP备17008718号