[2017-07-10]
法官如何认定物业公司的安全保障义务?
法官如何认定物业公司的安全保障义务?
深圳市罗湖区人民法院 民三庭·何意
裁判要点
《物业管理条例》第三十六条第二款规定：“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”第四十一条规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”
基本案情
经审理查明：
(一)原告曾某某是位于深圳市罗湖区春风路长丰苑丰琳阁(C栋)某户的业主，其房产用途为住宅，房屋建筑面积77.5平方米。被告某某物业公司是长丰苑小区的物业管理单位，具有三级物业管理资质。2010年8月20日，某某物业公司与长丰苑业主委员会签订《长丰苑物业服务合同》，约定某某物业公司为长丰苑小区提供物业管理服务，期限自2010年9月25日至2013年9月24日，物业管理费的标准为人民币3.90元/月.平方米;合同第七条第十二款约定，某某物业公司不承担对业主和物业使用人的人身、财产安全保管、保险义务和责任。
(二)2012年7月3日，因涉案房产深圳市罗湖区春风路长丰苑丰琳阁(C栋)某房产被入室盗窃，原告委托案外人刘某某向深圳市公安局南湖派出所报案，刘某某报案称其位于涉案房产的苹果电脑等电器及黄金手链等金银手饰被盗。当日，南湖派出所对案发现场进行勘验并制作相应的《现场勘验检查工作记录》、《询问笔录》。次日，刘某某的丈夫刘盛基再次向南湖派出所报案称其尚有钻石戒指等财产被盗，南湖派出所亦于当日作出《立案决定书》对该盗窃案立案侦查。目前，该案尚未侦破。原告在庭审中称，刘盛基与刘某某分别为其儿子与儿媳。
(三)因长丰苑C座某室发生“四女碎尸”严重刑事案，南湖派出所于2012年6月23日向被告调取了监控长丰苑C座大堂、地下室停车场、ABCD栋电梯内、B座大堂的四个监控视频硬盘。南湖派出所截止至本案庭审之日即2012年11月5日尚未将该硬盘交还被告，导致本案盗窃案发生后无监控视频可查。被告在庭审称，其于2012年7月13日花费人民币2,500元购买了四个监控视频硬盘，并于该日将监控视频硬盘安装好，目前，长丰苑C座监控视频设备使用正常。此外，被告为证明其日常尽了安全保障义务，向本院提交了安防管理的规章制度、秩序巡逻签到表、客户搬入搬出登记、交接班记录表、访客登记本等证据。
裁判结果
深圳市罗湖区人民法院于2012年11月13日作出(2012)深罗法民三初字第1195号民事判决：
一、被告某物业公司应于本判决生效之日起十日内向原告曾某某赔偿损失人民币5,000元。
二、驳回原告曾某某其他诉讼请求。
一审宣判后，被告向深圳市中级人民法院提起上诉。深圳市中级人民法院于2013年10月18日以同样的事实作出(2013)深中法民五终字第745号民事判决，驳回上诉，维持原审判决。
裁判理由
深圳市罗湖区人民法院认为：我国《物业管理条例》第四十七条规定，物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，根据该规定，物业服务企业在物业管理期间应当履行一定的安全保障义务。从被告的提交安防管理规章制度、秩序巡逻签到表、客户搬入搬出登记、交接班记录表、访客登记本等证据看，被告已尽到了一定的安全保障义务。原告主张因被告未尽安全保障义务导致本案盗窃案的发生，但是原告并未举证证明，本院不予采信。
由于原告未举证证明被告未尽安全保障义务导致本案盗窃案的发生，亦未提交能够确认其被盗物品种类、数量、价值的证据，本院无法确认原告是否有损失及损失的具体数额，因此，原告以其单方制作的损失清单主张其被盗损失数额并要求被告赔偿该损失，本院不予支持。
但是，长丰苑C座监控视频设备是长丰苑小区必需的物业管理设备，监控视频硬盘亦非贵重物品，在长丰苑C座监控视频硬盘被南湖派出所调取之后，被告应及时购买并安装新的监控视频硬盘。由于长丰苑C座发生“四女碎尸”严重刑事案，在长丰苑C座监控视频硬盘于2012年6月23日被南湖派出所调取之后，被告应立即购买并安装新的监控视频硬盘，加强物业管理。被告却迟至7月13日才购买并安装新的监控视频硬盘，该迟延行为导致本案盗窃案无视频可查，客观上给本案盗窃案的侦破造成一定困难，损害原告的合法权益。
鉴于原告未举证明被告未尽安全保障义务导致本案盗窃案的发生，而被告又因未及时购买并安装新的监控视频硬盘给本案盗窃案的侦破造成困难，本院酌定被告向原告赔偿损失人民币5,000元。原告的其他诉讼请求，本院不予支持。
案例注解
近年来，司法实务中涉及物业服务企业安全保障义务的纠纷逐渐增多。因该类纠纷的处理结果关乎小区全体业主(房屋使用人)的权益，在此，对该类案件的法律问题作一探讨。
一、物业服务企业安全保障义务的定义及内容
所谓物业服务企业的安全保障义务，是指物业服务企业依据法律规定或依合同约定，对物业小区内相关人员的人身权、财产权所承担的保护、警示、告知等义务。
《物业管理条例》第三十六条第二款规定：“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”第四十一条规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。” 可见，物业服务企业所承担的安全保障义务，既是合同法上的义务，又是侵权法上的义务。
(一)物业服务企业安全保障义务，可区分为无第三人介入情况下以及有第三人介入情况下的安全保障义务。
1、无第三人介入情况下物业服务企业的安全保障义务主要是指物业服务企业在无第三人介入的情况下，对其直接管理的公用设施设备以及自身服务管理方面所承担的安全保障义务。其内容通常指物业服务企业须在物业管理区域内提供符合国家的强制性标准(或行业标准)的配套服务设施设备。
2、有第三人介入情况下物业服务企业的安全保障义务主要是指物业服务企业应履行其在防范和制止违法行为方面的安全保障义务，使小区内的业主(房屋使用人)人身或财产免受第三人违法行为的侵害。物业服务企业防范和制止违法行为的内容主要包括：
(1)在小区中设置必要的保安设施，比如，在住宅楼内设置监控设备、配备防盗门等，并保持这些设备处于良好的运行状态。
(2)配备与小区管理相适应的保安队伍，执行门卫值班制度，加大对小区各区域的巡逻力度，对可疑人员进行盘查等等。
(3)物业服务企业的保安人员在发现违法行为发生时，要果敢地控制和制止违法行为的侵害。
(4)对于发生的危险，物业服务企业应尽其最大努力进行救助，以减少或避免损失。
(5)在警方调查违法犯罪行为时，妥善保全证据，提供破案线索。
如物业服务企业未能做到这些内容，则应视为未尽到安全保障义务。本案中，从被告提交的安防管理规章制度、秩序巡逻签到表、客户搬入搬出登记、访客登记本等证据看，被告已尽到了一定的安全保障义务。但因被告某物业公司未及时购买并安装新的监控视频硬盘，该迟延行为导致本案盗窃案无视频可查，给本案盗窃案的侦破造成一定困难，客观上损害了原告的合法权益。因此，被告未尽到在职责范围内提供破案线索、妥善保全证据的安全保障义务，应承担相应的赔偿责任。
由于犯罪行为的复杂性，并不能要求物业服务企业承担与公安机关相同的职责，其维护小区秩序和稳定的职责与公安机关的治安管理职责有明显的区别。只要物业服务企业在保安措施方面不存在疏忽和过失，尽到了合理的的防范义务，就认为是履行了安全保障义务，对业主(房屋使用人)的人身、财产损失不承担赔偿责任。
二、在有第三人介入的情况下，物业服务企业违反安全保障义务的，应承担补充赔偿责任。
如果小区内的业主(房屋使用人)的人身、财产损害结果是由第三人侵权行为造成的，则原则上应由第三人承担赔偿责任，物业服务企业不承担责任。但是，如果物业服务企业在履行职责过程中存在过错，则物业服务企业应当在其能够防范和制止损害的范围内承担相应的补充责任。补充责任是一种顺位的补充，即首先应由直接加害人承担赔偿责任，直接加害人没有赔偿能力或者直接加害人不明确时，才由未尽安全保障义务的物业服务企业承担赔偿责任。
本案中，原告财物被盗，原则上应由实施违法行为的第三人承担，但因被告某物业公司未及时购买并安装新的监控视频硬盘，该迟延行为导致本案盗窃案无视频可查，客观上给案件侦破造成一定困难，损害原告的合法权益。因此，法院酌定被告向原告赔偿损失人民币5,000元。