[2018-05-16]
物业服务合同纠纷案件实务分析
物业服务合同纠纷案件实务分析
文/程 磊
随着业主法律意识的不断增强和物业管理矛盾的频发，业主与物业服务企业之间的纠纷案件日益增多。在广州市各级人民法院房产庭受理的案件类型中，物业服务合同纠纷类案件占据了很大的比重。物业服务企业作为自负盈亏的经营性组织，如果出现大面积的业主欠费，会影响其正常运行。经多次电话或上门催交，甚至委托律师发送律师函催交均无效后，物业服务企业只能通过向过法院起诉或至仲裁委员会申请仲裁的司法途径解决纠纷。笔者曾担任多家物业服务企业的法律顾问，代理多起物业服务企业追讨业主欠费的纠纷。此类案件在实际的诉讼过程中，存在一些细节性的实际问题，兹综述如下（主要针对广州地区，其他区域请参考）。
关于业主身份情况的核查
在物业服务企业存留的档案材料中，没有留存某些房屋业主的身份证复印件。某些房屋属于夫妻或者其他亲属、朋友关系共有，只留存了其中一名业主的身份证复印件，遗漏了其他共有人身份证复印件。此类案件在法院或仲裁委员会立案时，法院或仲裁委员会将要求作为原告方的物业服务企业提供房屋其他共有人的身份信息。如果物业服务企业知悉其他共有人的姓名和身份证号码，可以持法院或仲裁委员会开具的《补充诉讼材料通知书》至广州市特种证件制作中心核查业主的身份情况。特种证件制作中心输入业主的姓名和身份证号码后，可查询业主的人口信息、住址等基本情况。补充提交公民身份信息基本情况后，法院方可正式立案受理。
关于房产权属情况查询
在物业服务企业留存的业主档案资料中，房屋的地址往往与房地产权证登记的地址不一致。如业主档案资料中记录房屋的地址为某某栋某某单元某某房，但房屋的产权地址则登记为某某区某某路某某号某某房。在业主与物业服务企业签订前期物业服务合同时，房地产权并未办理，因此房屋地址往往登记为某某楼某某单元某某房。在这种情况下，法院或仲裁委员会将要求物业服务企业提供房屋产权的详细资料。在广州市，物业服务企业可以在立案时，要求法院在《补充诉讼材料通知书》中列明涉诉房屋的房地产权证登记地址，之后物业服务企业可以持《补充诉讼材料通知书》，至广州市住房和城乡建设委员会窗口查询涉案房屋的产权登记情况。广州市住房和城乡建设委员会在输入业主姓名和房屋产权登记地址后，将出具《不动产登记查册表》，查明业主及共有人的姓名、房屋的建筑面积等房屋的基本情况。物业服务企业在提出诉讼请求时，应以《不地产登记查册表》上记载的房屋建筑面积作为计算物业服务费的依据。
关于约定由仲裁委员会仲裁争议问题
某些物业服务企业在前期物业服务合同中约定了仲裁条款，即如本合同发生争议，双方同意提交某某仲裁委员会申请仲裁。根据《仲裁法》第五条规定：“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理，但仲裁协议无效的除外。”如果在前期物业服务合同中约定了申请仲裁方式解决争议，则仲裁条款排除了法院管辖，物业服务企业只能根据仲裁协议向仲裁委员会申请仲裁，不能向法院提起诉讼。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》第七条规定：“当事人约定争议可以向仲裁机构申请仲裁也可以向人民法院起诉的，仲裁协议无效。”
如果前期物业服务协议既约定了申请仲裁又约定可以向法院起诉，则仲裁协议无效，物业服务企业只能向法院提起诉讼。
关于物业服务费的支付起算时间
物业服务费应从何时开始支付？《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发[2011]49号）第六条规定：“业主应自房屋交付之日起支付物业费。房屋已具备交付条件，业主无正当理由拒绝办理房屋交付手续的，应自建设单位通知其办理交付手续的期限届满之次日起支付物业费。当事人另有约定的，从其约定。”因此，物业服务企业可以提交业主签名的收楼确认书等资料，证明业主收楼的时间，业主自收楼之日起应支付物业服务费。如果房屋已经具备了交付条件，建设单位通知业主办理收楼但业主拒绝办理的，物业服务企业应提供建设单位发出的《收楼通知书》函件，物业服务费应至《收楼通知书》中规定的办理交付手续的期限届满之次日起开始起算。
关于滞纳金的计算方式
如果物业服务合同中约定了滞纳金的计算方式，物业服务企业可以按照合同约定的标准要求业主支付欠费期间的滞纳金。《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法[2011]49号）第八条规定：“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。”根据上述规定，如果约定滞纳金过高，而业主在诉讼中提出调整滞纳金的请求，请求可以进行适当调整。如果物业服务合同中未约定滞纳金的计算方式，物业服务企业可以要求业主支付以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。
关于诉讼时效中断的举证
《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外。”物业服务费案件的诉讼时效为二年。但如果在两年的诉讼时效内，因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时期期间重新计算。因此，如果物业服务企业提供了催交物业服务费的书面函件，则诉讼时效中断。在司法实务中，物业服务企业应提交书面催交的函件以及投邮的凭证。如果采取EMS邮寄方式，可以要求中国邮政特快专递公司出具妥投条，加盖EMS公司印章。如果物业服务企业能举证已经发出催交函并向业主的房屋邮寄了催交函，可产生诉讼时效中断的法律效果，诉讼时效可重新计算。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第四条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。根据上述规定，如果作为被告的业主没有在一审期间提出诉讼时效的抗辩，在二审阶段才提出了诉讼时效的抗辩，法院将不支持业主关于诉讼时效已过两年的请求。
关于提价后的物业服务费收费标准问题
如果物业服务费是前期物业服务合同履行期间发生了调整，则物业服务企业追讨物业服务费时，应对物业服务费提价的事实进行举证。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款、第二款规定，物业服务收费标准属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，对于决定该类事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据上述规定，物业服务企业应提交征询意见表等证据，以证明提价过程合法。如果物业服务企业未对提价经过“双过半”的业主同意进行举证，则法院将判决仍按照原物业服务合同约定的标准计算物业服务费。
综述
物业服务合同纠纷案件大多标的不大，但物业服务企业在通过诉讼方式追讨时，往往采用集体诉讼方式，一次性起诉讼数十户甚至上百户业主。众多业主可能抱团应诉，物业服务企业若处理不当容易引发群体性事件。物业服务企业在大规模向业主追讨物业服务费诉讼过程中，应认真审查相关的起诉材料，将诉讼材料准备齐全，提出合理的诉讼请求。在诉讼中可参考物业所在地法院的类似判例，以便快捷地获得良好的催收效果。