[2019-05-24]业委会聘用物业服务企业是否有效？

 

业委会聘用物业服务企业是否有效？

 

案情回顾

江苏省常熟市某小区在2007年成立业主委员会后，两次委托前物业公司通知业主召开业主大会、讨论地下车库的产权、房屋质量、物业服务企业的选聘及收费等问题，均因大部分业主未参加而未能形成有效决议。

2009年，该小区业主委员会与前期物业公司签订物业服务合同，约定了物业服务收费标准和缴纳期限。小区业主李某因拖欠物业管理费而被物业公司起诉。

同年，李某一纸状书将小区业主委员会及物业公司告上法庭，认为两被告签订的物业服务合同未经过业主大会同意，且收费标准条款加重业主责任、排除业主主要权利，损害了部分业主权益，诉求法院撤销两被告签署的物业服务合同。

业主委员会未作答辩。物业服务企业辩称：李某主张撤销权已超过一年的诉讼时效；业主委员会与物业公司协议签订的有关物业管理费等服务合同，已经过公示并在绝大部分业主同意，原告李某主张撤销只是个人主张；物业管理费是考虑电梯运营费等其他综合因素后确定的，不存在加重业主责任、排除业主权益的情况。

焦点问题

部分业主怠于行使管理权，未积极参与业主大会，导致有关事项无法形成业主大会决议，该部分业主对业主委员会与物业服务企业签署的服务协议是否有撤销权？

法院判决

一审法院认为：当事人在从事民事活动时，应诚实守信，以善意的方式履行义务，不得滥用权力和规避法律或者合同约定的义务。业主委员会两次组织召开业主大会讨论涉及业主利益的事项，均因大部分业主未到，导致业主大会未能成功召开，相关事项决定未能形成。业主委员会为维护小区内业主正常生活，避免对业主生活及小区秩序产生不利影响，与提供前期物业服务的物业服务企业签订物业服务合同，且物业服务企业已实际提供物业管理服务，大部分业主亦向其交纳物业费。业主李某因拖欠物业费，且在物业服务企业多次催缴无果后提起诉讼的情况下，再次提起本案之诉，显然有违诚实信用原则。如支持李某的诉请，则有可能对小区内大部分业主的生活及小区正常秩序产生不利影响。如李某认为该物业服务企业未能履行物业服务合同约定的义务要解聘该物业服务企业，可以依法召开业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数以上的业主且占总人数过半数的业主同意后作出决定。

基于上述理由，一审判决驳回李某的诉讼请求。

二审法院认为：业主委员会在业主怠于行使管理权的情况下与物业服务企业签署物业服务合同，并未有侵害业主权益的主观意图，且物业服务合同已实际履行，业主李某并无证据证明物业服务合同约定的收费标准有违反法律、法规、相关部门规章规定而擅自扩大收费范围、提高收费标准的事实，如李某不认同该收费标准或认为收费不合理，可通过业主大会决定相关事项。

故二审判决维持原判。

案情分析

本案判决颇具争议。

一方面，该判决是一起较为典型的业主撤销权纠纷，对《物业管理条例》第十条、第十一条规定的突破，甚至相悖，因此是否具有示范作用值得商權。

另一方面，该判决实质上充分尊重了业主的“意思自治”，即法院对案件事实认定，除了关注业主怠于行使权力外，更重要的是关注到业主在物业费调整后仍然继续交费的事实，进而认定了调整物业管理费并未违背大部分业主的意愿。

怠于行使管理权的业主提起撤销权之诉时，法院将依据什么法律法规及相关事实进行判决？现行的《物权法》《物业管理条例》《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下文简称《解释》）等法律及司法解释均是原则性的笼统规定。因此，对此类案件的处理需要在遵守现行规定的前提下，充分兼顾个案的具体情况。

本案的具体情况是：业主委员会与物业服务企业签署的物业服务合同因为未经过业主大会有效决议，并不符合《物业管理条例》第十二条关于“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，所以该物业服务合同因违反法律规定的程序，根据《解释》第十二条相关规定，业主是可以请求撤销的。

本案中，无论一审还是二审法院均未支持业主的诉求，根本原因有三。

（1）该物业服务合同之所以未按法定程序表决，是因为业主怠于行使管理权造成的。本案中业主委员会两次召集业主大会，均因大部分业主未参加而未能成功举行并形成决议，现实生活中，正是因为很多业主怠于行使管理权，而使得业主大会诸多管理事项无法得到有效通过和执行。这已是我国物业管理服务的困境之一。业主既然不参加表决，那在一定程度上可视为放弃对业主大会决定的异议权，这是对其撤销权的一种限制。

（2）业主委员会作出的决定并未侵害业主合法权益。本案中，大多数业主实际接受了业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同内容，并享受了物业服务企业提供的服务，支付了相应的物业费，业主委员会的决定并未侵害业主的利益。虽然法律赋于了业主撤销权，但同时也规定了，只有在业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的情况下，受侵害的业主才可以请求人民法院撤销。

（3）充分尊重业主委员会的团体自治性。业主委员会作为业主大会的执行机构，其决议属于团体自治行为，只要业主委员会的行为没有违反法律法规，司法机关就不宜主动干预业主内部事务。部分业主不认可业主委员会的行为，可以通过议事规则交由业主大会决定相关事项，不宜交由司法机关进行处理。