[2020-03-05]
深圳物业新政公开征求意见 业主大会不得向业主分配共有资金收益
深圳物业新政公开征求意见 业主大会不得向业主分配共有资金收益
具有的准公共性的业主资金应当如何使用、管理、监督？新版《深圳经济特区物业管理条例》实施时间已经到来，这一事关随着上千个小区“钱袋子”的问题该如何落地？
近日，《深圳市业主共有资金监督管理办法》（征求意见稿）（下简称《管理办法》）公开征求意见。《管理办法》共分四章，对深圳市内住宅、商住、办公及商业等物业管理区域的业主共有资金使用与管理进行了详细规定。
值得注意的是，《管理办法》尽管再次明确了业主共有资金归物业管理区域的全体业主共有，禁止任何单位、个人非法侵占、处分或者挪作他用，但也同时提出业主大会不得决定向业主分配共有资金的收益。
业主共有资金账户仅能有一个，换物业服务企业需十五日内完成变更
《管理办法》提出，一个物业管理区域内只能开设一个业主共有资金账户。业主共有资金账户分为业主共有资金基本账户和业主共有资金共管账户，前者是指业主大会在取得社会统一信用代码证后，在数据共享银行开设的账户；后者是指的是前期物业服务企业在数据共享银行开设的，或者业主大会委托选聘的物业服务企业在数据共享银行开设的账户。
根据《管理办法》要求，业主共有资金账户仅能有一个账户，不能存在既有基本账户，也有共管账户，两者之间的变更需要在十五日内完成。
业主大会重新招聘的物业服务企业与前期物业服务企业之间，应如何配合完成业主共有资金账户变更？《管理办法》提出，业主大会已选聘新的物业服务企业，并决定委托新物业服务企业开设业主共有资金共管账户的，原物业服务企业应当在新账户开设后十五日内将业主共有资金转入新账户。对此，深圳市住房和建设局在同期发布的起草说明文件中表示，从实践的角度，前期物业服务企业开设的共管账户不能沿用，必须由新选聘的物业服务企业重新开设账户，由前期物业服务企业配合新的物业服务企业进行转账，将业主共有资金转到新的业主共有资金共管账户。
业主大会或不得决定向业主分配共有资金的收益
《管理办法》尽管再次明确了业主共有资金归物业管理区域的全体业主共有，禁止任何单位、个人非法侵占、处分或者挪作他用，但也同时提出业主大会不得决定向业主分配共有资金的收益。
对于共有物业收益的使用问题，《管理办法》要求，业主大会决定依法使用共有物业收益的，应当在管理规约或共有物业和业主共有资金使用与管理办法中予以明确。业主大会可以在一定金额范围内授权业主委员会决定业主共有资金的使用。
据了解，《深圳经济特区物业管理条例》于
透明账：超10万支出或需公示，每季度公开账目
《管理办法》也对业主共有资金账户的资金监管提出了进一步的规范：开户单位对单笔金额高于10万元的支出，应当提前五天在物业管理区域和业主共有资金信息公开平台上公示资金支出的需求。
对此，深圳市住房和建设局解释，设置该条款是主要考虑到共有资金实际使用和管理过程中存在的风险，主要体现在管理人资金使用不规范而导致共有资金的流失。深圳市住房和建设局表示，在征求意见过程中，数据共享银行的相关专家提出该条款对资金的转账监管要求将大大增加资金的使用成本，不利于使用共有资金，“因为该限制意味着业主共有资金账户不能开网银，不能通兑，不能取现，不能代扣，从共有资金使用的效率，此处建议通过公开征求意见后再决定是否限制”。
此外，依据《管理办法》的要求，开户单位应当每月与数据共享银行核对共有资金账目，并按季度在物业管理区域和业主共有资金信息公开平台上进行公示，公示内容包括业主共有资金缴存及结余情况，发生列支的项目、费用和分摊情况等内容。
有了业主共有资金账户，“房屋养老金”还怎么收、怎么管？《管理办法》提出，日常收取的物业专项维修资金移交到物业专项维修资金管理机构进行管理的，业主大会或物业服务企业按月存入物业专项维修资金专户。日常收取的物业专项维修资金由业主大会自行管理的，应当存入业主共有资金账户下设立的物业专项维修资金子账户，按照《深圳市物业专项维修资金管理规定》管理和使用。
业主委员会委员津贴不得超过最低工资标准
业主委员会的委员津贴应该怎么发？《管理规定》提出，业主大会应综合考虑物业管理区域的规模和业主委员会委员的实际工作等因素决定给予委员津贴的，由业主大会从共有资金中列支，业主委员会委员每月的津贴不得超过本市最低工资标准。
执行秘书与财务人员的薪酬也由业主大会根据《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》给予，来源也为业主共有资金。
两成业主联名可对共有资金提议审计
《管理办法》提出，业主对共有资金的使用与管理有异议的，应当先向业主委员会、监事会或监事、物业服务企业书面提出异议，业主委员会、监事会或监事、物业服务企业在收到异议之日起五日内向业主书面答复。对大额转账异议成立的应当停止转账。
业主对共有资金的收支情况有异议的，《管理办法》要求经物业管理区域占业主总人数百分之二十以上的业主或者占全体业主所持投票权数百分之二十以上的业主联名，可以提议业主大会进行审计。审计提议经业主大会表决通过后，由业主大会委托会计师事务所进行审计并公示审计报告。