[2019-09-18]楼上装修漏水，楼下受损拒交物业费 反诉物业监管不力被驳回

楼上装修漏水，楼下受损拒交物业费

反诉物业监管不力被驳回

 

案情：

楼上装修漏水，楼下业主受损拒交物业费

2014年某小区新房交付后，某业主已经对该房屋进行了装修，准备在春节之前入住，后该业主发现房屋吊顶出现水痕渐渐发展成滴漏，造成其石膏吊顶损坏等财产损失，且无法按期入住。

该小区物业公司接到业主报事后第一时间进行了现场查勘，并且确定水源系上层业主卫生间防水层没有做好，积水蔓延所造成，之后上层业主自行对房屋渗漏水部位进行了防水修复，再没有发生渗漏问题。

物业公司随后安排当事双方业主进行协商，上层业主认为自己装修方案是由物业公司核准，并且装修结束后也由物业公司进行验收合格才使用的，现在出现问题应当由物业公司承担赔偿责任，并且认为该房屋存在质量问题，地产开发公司也应当一并承担责任；下层业主认为由于物业公司监管不到位，所以造成其房屋受损，物业公司不但应与上层业主承担连带赔偿责任，并且应当免除其房屋受损致使其不能正常使用期间的物业费，至此由物业公司组织的双方调解未果。

下层业主由于渗水问题造成了房屋受损至今已有3年余，虽经物业公司多次协调，都因为双方之间的分歧较大无法达成一致，为此该户业主从2014年6月开始就拒交物业费至今。

物业起诉楼下业主，业主反诉物业监管不力

在物业公司多次催讨无果后于2017年8月份起诉至某区人民法院，要求被告支付所拖欠的物业费24548元和违约金8513元。

被告（下层业主）则认为， 2014年5月发生的房屋漏水事件，造成其财产损失达50000元并且影响其居住环境，认为物业公司在装修监管上存在履职不当，对上层业主装修时卫生间防水施工没有监管到位。要求物业费按照50%计算，并由于被告不交物业费存在正当理由，且系物业公司推脱自身应负的职责所造成，故被告不存在违约行为，不应当按照《前期物业服务合同》的约定支付相应的违约金。

被告还提出反诉，要求物业公司赔偿其房屋翻修造成的损失51264元和精神损害赔偿金10000元。

法院审理：

法院认为，上层业主所有的房屋发生渗漏水问题，不论原因系房屋质量问题还是其他人为原因，并非属于物业服务的范围，物业公司虽然在上层业主装修时进行了必要的监督管理，但不能由此认为其对该房屋所涉及的防水问题负有担保责任。

在被告（反诉原告）发现上层房屋有漏水现象并告知物业公司后，原告物业公司（反诉被告）即第一时间进行了现场勘查并做了涉事双方的调解工作，由此可以认定原告物业公司（反诉被告）已经尽到了作为物业服务企业应尽的社会调解的职责。

被告（反诉原告）称因上层房屋发生漏水造成其财产损失及精神损害，虽情况属实，但与本诉中原告因物业服务合同纠纷起诉被告（反诉原告）并非同一法律关系，被告（反诉原告）应当另行以相邻权损免赔偿纠纷向实际侵权人主张相应的民事权利。

该院认为本案中由于原告物业公司（反诉被告）在房屋发生漏水事件中并没有过错，由此要求对此期间的物业费进行5折实际交纳缺乏事实依据与法律支持，但被告（反诉原告）可另行以相邻权损免纠纷为由起诉上层侵权业主，并在该诉讼中以上层业主侵权所造成的实际损失，包括被侵权期间内发生的物业费损失一并提出相应的请求，故对被告（反诉原告）提出的答辩意见不予采纳。

综上，一审法院认为原告物业公司（反诉被告）依据物业服务合同的约定向被告（反诉原告）主张2014年6月1日至2017年8月31日的物业服务费24548元，符合法律规定应予以支持；又鉴于被告（反诉原告）在发生房屋漏水事件后没有以合法方式主张自身权利且以拒交物业费的方式拒不履行业主的合同义务，其拒付物业费长达数年时间，确实对原告物业公司（反诉被告）的合法权益造成了一定程度的损害，原告物业公司（反诉被告）以物业服务合同约定的违约金条款向被告（反诉原告）主张违约金，符合法律规定及双方的合同约定，予以支持。

法院于是判决被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）物业服务费24548元，违约金8513元；驳回被告（反诉原告）的全部反诉请求；并承担本案包括反诉部分的诉讼费。

一审判决后，被告（反诉原告）不服上诉至中级人民法院，该院经过开庭审理又因调解不成，二审判决驳回上诉、维持原判！