[2020-12-18]物业管理矛盾的根本原因是市场化不彻底

物业管理矛盾的根本原因是市场化不彻底

文/张雁

 

新修订的《深圳经济特区物业管理条例》8月29日经深圳市人大常委会会议表决通过，将于明年3月1日起实施。此次条例修订前后经历了3年，召开了多场座谈会和讨论会征求各方意见。

物业服务行业发展是商品房市场化的产物

中华人民共和国成立之初，住房是政府分配的，还有专门机构负责管理这些房子,这种方式保障了公平，但是损失了效率。改革开放之后，为了解决人民日益增长的物质文化需要与落后生产力之间的矛盾，我国引入了高效率的市场化运作方式。住房制度改革也坚持市场化方向，商品房社区成为了一种新的城市社会空间。伴随商品房市场化，物业服务行业应运而生。

物业管理矛盾的根本原因是市场化不彻底

共有部位产权不明晰是物业管理矛盾的根本。

一些开发商在售卖房屋过程中，凭借卖方优势，通过格式条款把属于业主共有部分的收益权予以保留。开发商通过承接查验，移交给自己前期物业服务企业管理，物业服务企业利用管理共有部分的便利，占有公共配套设施租金。明晰产权是市场化的基础和前提，在小区共有部分权属未登记的情况下，小区共有部分收益纠纷无法理顺。

物业费缺乏市场弹性是矛盾的核心。

物业服务行业市场调价机制缺失，导致物业服务合同签订难、解除难、终止难。物业管理费缺乏弹性，不能随着市场需求调节，物业服务陷入低质劣价恶性循环，严重损伤了业主的获得感、满足感和幸福感，这是矛盾多发的主要原因。

物业管理市场甲方主体缺位是矛盾的集中体现。

业主大会法律地位不明确，无法开设账户，物业费、共有部分收益等业主共有资金只能通过物业服务企业账户收支，没有平等主体地位，没有更换物业服务企业的自主权。同时，业主大会及业主委员会有法定决策执行权利，却不承担法律责任，游离于各方监管之外，导致部分业主委员会乱作为。必须明确权利义务，加强业主大会规范化管理，通过增加信息透明度加强监督，让业主委员会执行业主大会决定，不越位、不错位。

小区公共服务缺失是市场化不彻底的表现。

一是表现在政府监管不进小区。物业小区是城市基本单元，物业管理已成为城市管理的重要组成部分，物业服务企业按照合同约定管理物业小区，为广大居民提供必需的服务。但是，如果相应的政府主管部门监管不进小区，安全管理、违建管理、噪音管理、排水管理等都是物业服务企业不能承受之重。

二是表现在公共事业不进小区。如果供水、排水、供电等公共事业的市政专营单位将物业小区内的事务都交给物业服务企业，在增加了物业服务企业负担的同时，也给不良物业服务企业提供了寻租空间，可能会激化物业服务企业与业主的矛盾。

通过社会治理夯实物业管理市场甲方

业主大会成立与运作是社会治理问题。

物业小区是社会的基本单元，物业小区的问题解决好了，城市基层社会治理问题就解决了一多半。物业管理的是业主物业共有部分，服务的是全体业主，面对的问题表面上看是一个行业问题，深层次是基层社区治理问题。

业主大会成立与运作是城市社区基层治理的问题，也是社会治理的问题，解决物业管理矛盾是社会治理的顶层设计在基层社区治理的具体实践。按照社会治理的思路解决了业主大会成立、运作、监督难题，物业管理问题也就迎刃而解了。

改革开放引入市场主体，提高了效率，人们的物质文化需要基本满足，社会主要矛盾转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾，继续深化改革的选择不是回归政府管理一切，而是引入社会组织。创新社会治理体制，培育各类社会组织，满足人民日益增长的美好生活需要，要提高保障和改善民生水平，加强和创新社会治理，打造共建共治共享的社会治理格局。要进一步加强社会治理制度建设，完善党委领导、政府负责、社会协调、公众参与、法治保障的社会治理体制。加强党委领导，发挥政府主导作用，鼓励和支持社会各方面参与，实现政府治理和社会自我调节、居民自治良性互动。

厘清三者关系完善物业管理制度设计

建立政府、市场和社会边界清晰的社会治理体制。物业管理制度设计的一个核心的问题是厘清政府、市场和社会三者的关系。

首先，厘清政府与市场的关系，剥离物业服务企业准公共服务职能，回归市场主体身份，政府和市政专营单位可以购买物业服务企业准公共服务。其次，厘清政府与社会的关系，做实业主大会，赋予其社会组织身份，自我完善，自我发展，履行物业服务合同甲方的权利与义务，政府通过购买第三方社会服务，指导和监督业主大会。最后，厘清市场与社会关系，业主大会与物业服务企业是合同甲乙方关系，通过市场选择，实现优质优价，满足人民对美好生活的需要。

做实业主大会完善物业管理市场

商品房从入市那天开始，建筑物共有部分就存在，共有部分的责任主体就存在，如何将共有部分的责任主体——业主大会做实，让其发挥作用是制度设计的关键。

《深圳经济特区物业管理条例》尝试做实业主大会，赋予业主大会全国统一社会信用代码，能开设业主共有资金账号，管理业主共有资金，以便充分行使市场甲方的选择权，让物业管理市场充分竞争，促进行业优胜劣汰。给与业主大会权利的同时，也明确业主大会的责任，规定了权力边界，要求必须在数据共享银行开设业主共有资金账号，通过信息平台向全体业主实时公开开放共有资金账号余额和流水，便于业主监督。切实加强党对业主大会的领导。加强党委领导，将党组织一直延伸到最基层，在物业小区建设建立党的组织，指导和监督业主委员会的选举和运作。

利用信息技术营造共建共治共享格局

利用“互联网+技术”，通过物业管理微信公众号，搭建共建共治共享的平台，共享产权登记信息和业主共有资金账号信息。业主关注物业管理微信公众号，通过实名认证后，可以进行业主大会投票，查询业主共有资金的余额和流水。保障业主的知情权、监督权和参与权，方便业主监督业主大会全面履行物业服务合同甲方主体的权利义务，完善公众参与社区治理的条件，营造共建共治共享的社会治理格局。