[2020-09-22]改造装修房屋要遵守业主公约

改造装修房屋要遵守业主公约

案情：

　　2017年12月，王某某购买了位于北京市朝阳区某小区某号楼某层03房屋（以下简称03房屋），并于2017年3月9日取得不动产权证书。北京大西洋物业管理有限公司系03房屋所在小区的物业服务单位。2017年7月，在王某某对涉案房屋进行装修过程中，大西洋公司提出涉案房屋所在小区的业主公约明确规定业主不得擅自变更房屋的结构和外貌，故通知王某某不得封闭阳台，并将其封闭阳台所用的玻璃扣留。

　　现王某某认为阳台为建筑物的专有部分，作为业主，有权对阳台进行处置，是否封闭阳台应由业主自行决定，大西洋公司无权干涉，更无权扣留个人财物，故要求判令：1.大西洋公司无权干涉其封闭自家阳台；2.大西洋公司返还宽50厘米、长2米的十块玻璃。大西洋公司则认为王某某作为业主应当遵守业主公约，业主公约经过了建筑面积过半及业主人数过半的同意也进行了备案，约定业主不得擅自变更房屋的结构和外貌，其作为小区的物业管理公司，有权对业主违反业主公约的行为进行制止。因此不同意王某某采取封阳台的措施，也不同意返还王某某的玻璃。

　　法院审理：

　　北京市朝阳区人民法院经审理认为，王某某要求判令大西洋公司无权干涉其封闭阳台，实质是要求排除大西洋公司对其封闭阳台行为的妨碍。2005年5月18日，涉案房屋所在小区的业主大会制订《业主公约》，公约第三条规定：“按规划设计用途使用物业，合理使用共用部位共用设施设备……不擅自变更房屋结构、外貌和用途；占用共用部位和共用设施设备；利用共用部位搭建建筑物、构筑物等”。根据涉案房屋所在小区的业主公约规定，业主不得擅自变更房屋结构、外貌和用途，王某某封闭涉案房屋的行为确会对房屋的外貌产生影响。

　　王某某作为小区成员之一，应遵守小区业主公约。大西洋公司作为涉案房屋所在小区的物业服务公司，有义务劝阻小区业主采取的违反业主公约的行为，故对王某某要求判令大西洋公司无权干涉其封闭阳台的诉讼请求不予支持。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。王某某系涉案玻璃的所有权人，大西洋公司扣留其玻璃缺乏法律依据，故对王某某要求大西洋公司返还玻璃的诉讼请求予以支持。判决：一、北京大西洋物业管理有限公司于本判决生效后七日内返还王某某玻璃十块；二、驳回王某某的其他诉讼请求。

　　典型意义

　　本案是一起讨论业主专有权行使是否应受到限制的典型案例。业主是否可以改造自家阳台，常常成为业主与物业公司之间争论不休的问题。到底是优先保护业主对阳台专有空间的利用，还是优先考虑小区整体外立面的管理，在实践中也常引起争议。

　　本案中，王某某与大西洋公司签署的物业服务合同是双方真实意思表示，关于合同中 “禁止改造或封闭阳台” “不得擅自变更房屋的结构和外貌”的约定，双方均已知悉且应自觉遵守。虽然生活中，部分业主认为此条款为格式条款，但是综合来看，这样的规定并没有排除业主对阳台的占有、使用等主要权利，也未加重业主的责任和义务，因此当属有效。

　　业主公约是全体业主的自治规则。公约中约定了“不擅自变更房屋结构、外貌和用途”，则可视为业主公约对小区整体利益与个人利益作出了相应的平衡。在现代的居住小区中，业主专有部分常依赖于其他业主的专有部分以及全体业主共有部分才能存在，如果不对专有权的使用加以合理限制，很容易侵犯他人的专有权以及全体业主共有权。从这个角度而言，对专有权的限制恰恰是为了更好地维护业主之间的共存关系。

　　王某某封闭自家阳台的行为影响到了外立面的整体设计与管理，导致外立面美观度与建筑物整体经济价值的降低，大西洋公司有权干涉其封闭阳台的行为。需要注意的是，对于大西洋公司而言，应当按照物业合同的规定采取合理、恰当的措施，比如告知、劝说和建议等方式督促业主改正，其私自扣留业主玻璃的行为缺乏法律依据。本案的裁判结果对于规范业主专有权的行使、创设和谐的共有生活秩序、协调个体和团体利益的平衡都有着重要意义，彰显了法院在优化社区治理过程中的积极推动作用。