[2021-06-25]物业费交错口袋，上海463户业主稀里糊涂成被告

物业费交错口袋，上海463户业主稀里糊涂成被告

 

调解员引导物业公司要增强服务意识，提升服务质量，从根本上解决业主因不满而拒付费的问题；同时也向业主释明法律，物业公司和业委会之间有服务合同约定，业主拒付费用不仅不能解决问题还可能要承担违约责任。最终成功化解这起纠纷。

双方各有疏忽

多方协调厘清账务

调解员受理这批物业纠纷后，第一时间与欠费的当事人取得联系。没料到，不少当事人都表示自己并没有欠缴物业费，对于甲公司的起诉非常不满，情绪比较激动。调解员安抚当事人的情绪，告知目前是先行调解，还未到起诉阶段，目的就是为了核实情况并解决问题。通过个别当事人提供的付款凭证，调解员发现居民们是把物业费错付给了小区现任物业服务公司乙公司。

严格来说，甲公司和居民都有疏忽，甲公司撤离小区时未及时通知居民后续缴费事宜，居民在付费时也未注意收款单位已经改变。而乙公司收费后也未向居民和甲公司告知说明。

找出问题所在，调解员遂与乙公司取得联系。乙公司承认自己收取的物业费中有属于甲公司的部分，但因为甲公司是在年中结束服务的，所以乙公司提出甲公司也收取了部分属于己方的物业费。

据此，调解员建议甲、乙两家公司进行对账，明确误收对方物业费的具体金额。但是乙公司以需要上报领导为由多次推诿，不愿对账，调解进程受到了阻碍。调解员又通过街道调委会联系到居委书记，希望通过业委会、居委会一起劝导乙公司进行财务对账。居委书记明确表示愿意一起做工作，由于甲公司起诉的事情已经在小区居民中传开，不少居民也找到居委会表达不满。居委会也希望能够尽快解决此事。

于是，双方决定立刻组织召开协调会，邀请街道房办、小区业委会、甲公司、乙公司代表共同出席，协商如何核对甲、乙公司收取物业费的账目。

调解员分析利弊

跟进协调化解纠纷

协调会上，业委会代表首先批评甲公司服务期间不作为、出尔反尔，还打官司讨物业费。眼看事态偏离了协调的主要目的，调解员适时打断了话题。调解员再次强调开协调会是为了解决居民误付物业费的问题。既然甲、乙公司都认可收取了属于对方的物业费，那么自行协商解决是最合适的方式。否则闹上法庭，既给已经支付物业费的居民增加讼累，也造成了司法资源的浪费，并且对甲、乙两家公司的商誉也有影响，三败俱伤。

调解员特别向乙公司强调，虽然该公司目前不是诉讼当事人，但法院审理时如有必要，法官也可能将其追加为诉讼当事人，并不能完全置身事外。何况，乙公司在居民付费时未尽提醒义务，还不愿对账退还误收费用。如果因此与居民、业委会发生嫌隙，也不利于后续服务开展。

乙公司代表终于答应致电领导，汇报情况。通过调解员分析利弊，乙公司领导同意与甲公司进行对账。于是，在调解员协调下，两家公司商定三天后在小区居委会，由双方财务人员就物业费进行账目核对，居委会和业委会在旁协助。

经过一天的财务对账，甲、乙公司确认甲公司认为欠费的463户居民中有415户已经将物业费误付到了乙公司，这些费用由甲、乙公司自行交接。甲公司不再向法院提起诉讼。至于剩余几十户确实未支付物业费的居民，调解员继续跟进协调，尽力帮助甲公司和居民们协商解决欠费问题。

调解心得

这起纠纷中，甲公司因小区服务未达到业主要求而被解聘，但有权追讨服务期间的物业费。业主和甲公司都在依法维护自己的利益。

但因甲、乙公司交接后，两家都没有做好告知事宜，导致业主错付物业费，情况比较特别。所以调解员在处理时，用公司对账的形式来代替居民自行提供付款凭证，从而安抚居民的不满情绪，避免矛盾升级。

物业服务问题现今已经成为社区较常见的纠纷。逐年增加的人力成本与物业服务费涨价不易的矛盾、居民对小区服务的需求与物业实际工作不到位的矛盾，这些都导致了物业纠纷多发、群发，成为社区治理的一个难点问题。

《民法典》第942条规定：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

《民法典》第944条规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。因此，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

而在调处物业纠纷的过程中，调解员发现物业服务公司和业主在维权时都过于注重自己的权利，而忽略了义务。物业公司服务没有达到业主要求，业主消极地用拒付物业服务费来表示不满。物业公司无法正常收取物业费，就没有足够的资金去改善服务质量，从而陷入恶性循环。

因此，调解员在化解矛盾时，引导物业公司要增强服务意识，提升服务质量，从根本上解决业主因不满而拒付费的问题。同时调解员也向业主释明法律，物业公司和业委会之间有服务合同约定，业主拒付费用不仅不能解决问题还可能要承担违约责任。