[2021-08-19]
房檐掉落砸中业主头部 物业被判赔偿
房檐掉落砸中业主头部
物业被判赔偿
辽宁沈阳的李女士在自家窗外平台上晾晒衣物时，突然祸从天降——12楼一处房檐坠下，砸在7楼探出屋外的信号接收器后继续下落，砸中李女士的头部，导致她重伤昏迷。送医院诊断为特重型脑损伤，颅骨骨折、深度昏迷，无自主呼吸，生命垂危。事发后，李女士的家属代理她将12楼、7楼住户以及小区物业公司、开发商全部起诉到法院，索赔医疗费等合计37万余元。2020年11月，此案历经市区两级法院审理后终审宣判：物业公司赔偿34万余元。
案情：
1974年出生的李女士是辽宁沈阳人，家住和平区沙阳路一处住宅楼。该楼7楼住着郝某，12楼住着岳某。李女士家住2楼，窗外是一楼公建的房顶，也成了2楼住户的“平台”。
今年5月17日早上8点半，正在自家窗外平台上晾晒衣物的李女士遭遇了飞来横祸——12楼阳台顶部外沿处一大块房檐脱落，砸中李女士的头部。她当即昏迷。事故发生后，李女士被送往沈阳急救中心救治，经诊断为特重型创伤性脑损伤、左额颞顶部创伤性硬膜下出血、右顶骨骨折、右颞骨骨折、脑疝等（深度昏迷、无自主呼吸，经气切处接呼吸机辅助通气），8月10日，李女士被转院到沈阳市第六人民医院救治。2020年8月12日，再次转回急救中心。均为特级护理。截至目前，李女士仍然昏迷不醒。
这处小区2005年开发建设完成，该小区房屋交付时，12楼阳台部分为中间部分没有墙体的部分房顶、南面及西面没有墙体的半开放式阳台，12楼住户岳某在房屋交付后，开发商出具了住宅使用说明书，载明“您自行封闭阳台时，请不要将阳台窗探出栏板，这样既容易渗漏，又不牢固，还影响建筑物的整体形象，要保证窗框与楼体连接牢固，应使用螺栓连接或预埋件焊接，不要用木楔铁钉等固定”，岳某于2005年对该阳台搭建了棚顶并在南面及西面靠内侧加装了窗户。
而7楼住户郝某在房屋交付后，在其阳台外加装了信号接收器。此次事故掉落的墙体原位于12楼房屋交付时的棚顶墙体外沿南面部分，与7楼的信号接收器垂直。李女士的家属、开发商、岳某、物业公司均表示，墙体脱落后先砸到了信号接收器，后改变路线再次砸到李女士。物业公司提供的照片还显示，该栋建筑物部分阳台的外沿部分存在受损现象。
这处小区的业主公约约定，物业公司是该物业管理区域的物业管理机构，依照物业管理合同的约定，对房屋及共用部位、公用设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体，柱、梁、楼板、屋顶等），户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、电梯井。
李女士的家属代理她将12楼、7楼住户，小区开发商和物业公司全部列为被告，起诉到法院索赔。家属称，虽然李女士还处于深度昏迷状态，但因为医疗费用巨大，原家庭现已无力承担。只能起诉索赔。因为该楼顶脱落的房檐由物业公司进行管理维护；房檐所处的位置下方房屋开发商赠送给12楼房主岳某使用并进行了改造；该楼顶脱落的房檐下坠的过程中又首先砸到了7楼房主郝某安装的卫星天线之后，砸中李女士，致使李女士头部严重受伤昏迷至今。因此请求法院判令四被告承担共同侵权赔偿责任。
而物业公司方面称，此次事故完全是12楼和7楼房主造成的。12楼岳某是房檐脱落房屋的所有权人、管理人、使用人，应承担全部赔偿责任。该部分属于岳某的专有使用面积。岳某还违法对房屋进行改造，从而造成物体脱落，未经行政机关审批，亦未经物业公司同意，私自改造了阳台，将阳台封闭并在阳台脱落物体的位置加入膨胀螺丝、钢筋等，使阳台牢固性减弱，造成阳台外侧墙体不稳定。私自改造行为，是本次事故的主要原因。
而7楼的郝某违反法律法规安装电视信号接收器，在物体脱落过程中，砸中该电视信号接收器，造成物体坠落轨迹改变，最终导致李女士人身损害，应承担赔偿责任。物业称，自己只负责对园区提供安保、保洁、绿化养护等基础服务。房檐应由维修基金进行维护。但为了防止外墙脱落，物业还是定期自筹资金对楼体进行加固。因为12楼业主岳某封闭了阳台，造成物业无法进入对改造部分进行拆除、恢复。物业多次要求恢复原状，均被岳某拒绝。
此外物业还称，李女士受伤的位置，属于开发商外售门市房的屋顶，并非小区业主的共有部分，也不是小区居民活动的公共区域。园区没有设立进入该区域的公共通道。在该区域活动本身具有一定的危险性。李女士作为成年人，应当清楚地认识到不应在此活动，而她仍然擅自在该区域养花、种植蔬菜。因此李女士本人应当承担部分责任。
而郝某和岳某也认为自己不应承担责任。其中家住7楼的郝某称，12楼脱落的房檐击中7楼卫星天线后再击中李女士的推断属于主观臆断，无事实证据。这属于物业公司推卸直接责任的不负责做法。郝某认为，造成事故根本原因是12楼建筑质量问题且修缮不及时，导致房檐脱落。早在2018年，房檐已经脱落一次。一部分脱落物命中了7楼的天线和护栏，一部分命中了一楼的电动自行车，造成车辆损坏。那次坠落物体质量相对小，造成损失不大。由此可见，房檐质量问题已经存在一段时间，但没有引起物业方面的足够重视，最终导致重大事故。郝某认为，物业公司一直在推诿搪塞。
法院审理：
沈阳法院审理此案认为，李女士正常活动时，被建筑物墙体脱落的部分砸伤，根据照片显示，脱落部分为墙体的外墙面，属于该小区的共用部分，物业公司对此部分承担维修、养护、管理义务，而该小区从交付至今已近15年，墙面部分经过长时间的风吹日晒等自然现象，可能存在老化受损等问题，物业公司作为专业资质公司，应当考虑此种情况是否存在并定期及时对墙面等公用部分进行检查修缮，而事发小区阳台处墙面部分存在较多的墙面受损现象，结合本次事故的发生，足以认定物业公司对该栋建筑物未完成约定的物业服务义务，故物业公司应承担赔偿责任。
本次事故的发生时间已超出质保期，故开发商不应承担责任。现有证据不足以证明岳某的改造行为存在过错，且岳某改造阳台时并未改变阳台顶部的墙面及墙面周围部分，其改造行为发生于2005年，距今已15年之久，更不应认定其改造行为存在过错。同样，郝某也不应承担责任。
法院一审判决：物业公司赔偿医药费、营养费等合计34万余元。
一审宣判后，物业公司不服上诉。坚持称岳某的阳台改造行为存在过错，郝某对事故发生存在一定过错，此外李女士处于昏迷状态，不能委托他人索赔，因此物业公司不应赔偿。近日沈阳市中级人民法院终审判决：驳回上诉，维持原判。