[2021-11-07]拒绝预交物业费，业主晚318天收房 开发商被判违约担责

拒绝预交物业费，业主晚318天收房

开发商被判违约担责

文/周瑞平  王 君

业主不愿意预交物业费，开发商就拒不交付新房。近日，安徽省合肥市中级人民法院对这起商品房销售合同纠纷案作出终审判决，预交物业费并非双方合同约定的办理房屋交接手续的前提条件，开发商应按照合同约定，向业主支付逾期交房违约金13.43万元。

案情：

2016年8月30日，合肥市民蔡某与合肥蓝光房地产开发有限公司签订商品房买卖合同。合同约定，蔡某购买蓝光公司开发的一套商品房，总价款为211万余元，应于2019年7月6日前交房。合同签订后，蔡某依约支付了全部房款，履行了全部合同义务。2018年12月20日，蓝光公司通知蔡某办理交房手续，在向蔡某发出的“需缴纳款项明细”“业主需携带资料”“物业移交确认单”等材料上写有“预收物业服务费”等字样。蔡某依据商品房买卖合同，拒绝预交物业费，导致未完成房屋交付。

2019年7月25日，蔡某再次赴案涉小区办理交房手续，因其拒绝预交物业费，受开发商委托的物业公司拒绝向其交房。同年9月18日，蔡某向蓝光公司发出关于房屋催交的函，载明蔡某两次前去收房被拒的经过。直到2020年5月20日，物业公司才代蓝光公司将案涉房屋交付给蔡某，共延迟了318天。

法院审理：

　　一审法院认为，蓝光公司与蔡某签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按合同约定严格履行各自的权利义务。蔡某已向蓝光公司支付了全部房款，履行了全部合同义务。蓝光公司在通知蔡某办理交房手续时和委托物业公司交付房屋时均要求蔡某预交物业费，进而导致案涉房屋迟迟不能交付。先行交纳物业费并没有在案涉商品房买卖合同中约定，物业费是否预交与房屋买卖合同是不同的法律关系，蓝光公司的行为未遵循诚实信用原则，已构成违约。蓝光公司应按照案涉商品房买卖合同中约定的逾期交房违约金的标准和计算方式，向蔡某支付逾期交房违约金。法院一审判决蓝光公司向蔡某支付逾期交房违约金13.43万元。

　　蓝光公司不服，向合肥中院提起上诉。

　　合肥中院审理后认为，预交物业费并非是双方合同约定的办理房屋交接手续的前提或必要条件，蔡某未能成功收房，蓝光公司具有过错。此后蔡某曾多次赴项目现场要求收房，也曾向蓝光公司发函，表明其作为买受人已采取必要措施向出卖人积极主张权利，并不存在任由损失扩大的主观故意。反观蓝光公司，其作为出卖人在蔡某已明确对物业费问题提出异议的情况下，未能及时调整交房流程以促成交付，其合同履行行为不当，一审法院据此认定蓝光公司承担逾期交房的违约责任，二审法院予以认同。一审法院依据双方合同约定计算违约金，未超过法定标准，并无不当。合肥中院终审判决驳回上诉，维持原判。