[2022-08-11]
业主能否以知情权被侵犯为由拒交物业费？
业主能否以知情权被侵犯为由拒交物业费？
基本案情
2015年12月24日，杭州市萧山区某小区业主委员会与浙江省某物业服务公司签订小区物业服务合同1份，约定由该物业服务公司为小区提供物业管理服务，物业服务费用为商住（5-21层）每月每平方米1.85元，商业（1-4层）每月每平方米2.90元，车位服务费每月每个80元等。物业服务费每年收缴一次，采用预收制，最迟于本年第一季度末交清等。本合同期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止。合同签订后，物业公司按约提供了物业服务。李某系小区2幢2107室业主，建筑面积113.88平方米。2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费2528.14元，李某至今未向物业公司支付。2019年1月，物业公司向李某邮寄物业费催款函。2020年，物业公司将李某起诉至法院。
被告李某认为物业公司除了物业费还收取了其他费用，这是全体业主的费用，对地面停车费、电梯广告费等收益要求物业公司提供收支记录。物业公司私自涨物业费，业主不知情。物业公司拿了房屋维修资金，业主均未签字同意。如果物业公司能够提供上述证据，业主愿意缴纳物业费。
法院认为
物业公司与小区业主委员会签订的物业服务合同，系签约当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。物业公司依约为李某房屋所在的小区提供了相应的物业服务，李某未按时交纳物业服务费，依法应当承担相应的民事责任。物业公司自愿放弃部分诉讼请求，本院予以准许。关于李某要求物业公司提供收取地面停车费、电梯广告费等收支记录，及有关上涨物业费及房屋维修基金等问题，不属于本案审理范围。李某可通过其他途径向有关部门反映要求解决。
据此，依照《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：李某支付物业公司物业服务费2528.14元，限于判决生效后十日内付清。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
法律解析
旧法
《物业管理条例》第七条第五项业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定缴纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条
建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第六条
经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
新法
《物业管理条例》第七条第五项业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定缴纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
《中华人民共和国民法典》第九百三十九条
建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款
业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
解析
1、民法典第939条明确了前期物业服务合同的效力及于全体业主。
2、民法典944条明确规定了业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
案例启示
业主认为物业侵犯了其知情权，而且服务不到位，所以不缴纳物业费，但是被告业主的主张不属于本案审理范围，两者属于不同的法律关系，被告李某可通过其他途径向有关部门反映要求解决，而物业公司的工作不到位，被告需提供相关证据予以证明，若无证据证明，业主仍需交纳物业费。