[2022-10-14]最早的高层小区，该如何维护？

 

最早的高层小区，该如何维护？

文/林国强

 

上海市徐汇新村于1975年6月20日开工修建，竣工于1976年12月，共由9幢南北向沿漕溪北路的高层居民大楼组成。其中裕德路北部有3幢16层（1994年加层至17层）居民大楼，南部有6幢13层（1994年加层至14层）大楼，总建筑面积共计7万多平方米。靠近上海体育馆、上海电影制片厂、华亭宾馆、徐光启墓等，距徐家汇商业中心仅1,000米。

徐汇新村是上海市第一批高层住宅，大部分产权都已出售给个人，但也有未出售（每月付房租）的，约占总户数的9%。据时任小区业主委员会主任谷文贵和第一届业委会主任沈永福的介绍，当年分配入住的住户“以干部居多”，有些住户是有一定官员职位的，“综合素质”也较高，这是保持较高管理水平的基础条件之一。

徐汇新村9幢高层的外观仍然比较完好，看不出是常见的“旧公房”。说明几十年来，虽然遇到改革开放、城市建设、特奥会、世博会等因素，产权人、管理者和物业使用人经历几多变化，但物业管理还是相对到位和稳定的。其中在管理体制、资金运作、管理操作等方面确有可取之处。

1993年上海市旧公房开始出售，并随之建立物业专项维修资金制度。徐汇新村从那时起开始归集维修资金，购房业主和政府按各自拥有的产权（或购房款）的一定比例缴纳，此后维修资金的使用情况每半年公布一次，张贴在小区明显的位置，接受业主监督。

据沈永福回忆，当时上海市房管局对物业管理的日常服务抓得较紧，为了扶植业委会这一新生事物，上海市房管局物业管理处处长对徐汇新村业委会（按当事人的说法叫做“漕北高层业委会”）很关心，同样的还有市物业管理协会。当时有关银行也很主动，上门劝说用基金（当时还叫做“维修基金”）投资，年利率16%-18%。在各方关心下，第一次归集的维修资金为800多万元，后来进行无风险投资，变成了2,500万元，2012年时尚余2,600万元。

当家人要理财，可惜第一届业委会运作只是凭口传和记忆，缺少档案资料。谷文贵说，业委会到了第二届档案是有了，但业委会委员们都已年老体弱，翻起来工作量很大。

小区1994年以及2007年经历两次较大规模的整修。36年中，计18年一次大修，共2次。业委会做了不少协调工作。

第二次大修是在2007年。借上海特奥会东风，上海市实行综合改造工程（俗称“穿衣戴帽”工程），给徐汇新村的投资预算约为3,000万元（实际数字不详）。结合“节能减排”，政府投入较多资源，新做了墙面，设置了空调架、晒衣架，解决了屋顶渗漏问题。每幢楼的楼道也都新铺了地砖，墙面贴上了瓷砖。9幢楼的外观是银灰色的，空调架、晒衣架看上去很整齐，进入楼道感觉焕然一新，有点像商品房了。其中，业主共同的维修资金用去500万元。

在这次改造中，居委会、业委会和物管公司联合成立了“综合改造领导小组”，接受上级“综治办”的领导与指挥，实施综合改造工程。谷文贵谈起这个“穿衣戴帽”工程，觉得政府行为的因素占了主导地位，因此无从评价最终效果。时任上海高建物业管理公司徐汇新村物业管理处经理杨无说，新增加的外墙材料对隔热起到了一定的效果，可是导致了雨水无法迅速排干，时间久了就渗进了室内，由此产生了更多的报修情况。

据杨无介绍，目前小区一直执行的是1993年制订的售后公房物业服务收费标准，每户每月收取6元、8元、10元不等，虽然小区整体收费率在90%以上，但是单凭收取管理费无法应付日常的管理开支。主要是由于业主的需求并不会因为限价而相应降低，公司要提供相当于每月每户200-300元的服务，差距太大；人工费用高，业主要求配备的人员数量也不能精简下来。

杨无所在的物业管理公司是计划经济时代的房管所转制而成的，由区房管局转制的房屋开发和管理集团领导。他认为这种性质决定了公司不可能像管理商品房小区的公司一样产生盈利，尤其是业主现在依然认为他们是房管所，平常实施的管理也应是行政管理性质的，不应当收费。对于物业管理费不足额的补救，杨无说主要是依靠集团拥有产权的商铺的管理费用来补贴。

2012年9月1日，上海市售后公房物业服务收费标准进行调整，收费每户每月增加10元。由于是分三年按阶段进行实施的，短时间内徐汇新村还需执行原有标准。杨无说，贯彻一个文件，需先学习文件的精神，然后向业主进行宣传，征求业主的意见，通过之后才能实施。

据笔者观察和询问业主，小区物业报修的及时性能够令人满意。9幢高层的门卫接待非常热情。小区中遇到较大物业服务问题，业委会能主动关注，反应较快。谷文贵表示，就目前的收费标准而言，他认为物管的服务还是可以令人满意的。

实地走访中发现，小区建筑密度和人口密度均较高，弄堂道路乱停车现象比较严重，乱招贴现象也较严重。墙面（空调架与晒衣架接头处）有渗水现象。笔者想考察一下消防供水供电的设备，物管称因为设备维护是外包的，没有钥匙。

车库（存放自行车、助动车、摩托车）原来是由物业管理公司管理的，车管员由物管公司聘用，已经管了8年。但据业委会说，实践证明这种管理方法问题多多，不仅收费难，许多居民为逃避收费将车停在走廊公用部位里，造成纠纷不断，偷盗、火警隐患大。人事方面，经过8年的时间，车管员按上级要求需转为正式员工，公司立即面临车管员涨工资的压力。

在这种情况下，为了解决各种矛盾，业委会提出新思路，与居委会商议后决定：

1、先由物管出资十多万元，解决监控探头、电锁等安全问题；

2、将车库移交业委会管理；

3、车管员由清洁工的家属担当，不单独向车管员发工资，不单独再收车管员的房租和水电费（因已向清洁工家庭提供了在本小区的住宿条件）。

这个方案既解决了下岗职工的就业问题，又解决了原先的楼道乱停车和消防隐患等问题，“物管开心、业委会开心、居委会开心”。经笔者的实地查看，发现车库管理得比较有序，整洁。徐汇街道附近的“天平业委会”上门学习，推广了这个经验。

谷文贵是第二任业委会主任，已经当值了5年。他认为“漕北高层业委会”至少应是徐汇区第一批成立的业委会之一，在上海市也是较早的。但可惜的是，因档案缺失，已经无法考证具体的成立时间。时任居委会主任纪耀民介绍，居委会在几十年的过程中也几经变迁，也没有保存有关徐汇新村业委会成立的内容。

业委会主任及委员均无津贴，属于义务服务性质，且无专用的办公用房。如要开会，就在物管办公室或居委会办公室举行。但到年底，每位委员及业主小组组长有小小奖金，每人100元，由业委会的“办公备用金”支付。业委会名下有“办公备用金”，时尚余14万-15万元，是专项维修资金的利息。业委会活动经费虽然不算多，但有稳定来源。

9幢楼共成立9个业主小组，运作正常。遇到物业管理有关事项，按上海市住房保障和房屋管理局规范操作的要求，业委会开会布置业主小组组长发放“征询单”征求业主意见，业主都是很配合的。

第一届业委会共20名成员，当时就有部分委员不断提出要有报酬。但沈永福主任自己带头不取分文，一直坚持义务为大家服务。随后一届也是义务的。不过，关于业委会经费与报酬的问题，经常有委员提出异议，要求落实的呼声比较强烈。因为业委会的事情很繁琐，有的委员不想做，觉得不起劲。

问起业委会和物管的关系，谷文贵未正面回答，只是说，业委会认为两个组织同处一个小区，在居委会党支部的领导下，是精神文明建设的主力，目标一致，所以“关系不能搞僵”。为了更好地促进物业服务，2011年元月，由“漕北高层业委会”出面，赠送物管一面锦旗：“科学管理，满意服务”。

近年来14楼居民普遍反映自来水小、淋浴器水小，影响生活用水。新晋业委会听取业主反映及合理要求，提出更换供水总管方案，包括大楼及泵房，总预算46万元。谷文贵说，为了争取更多的支持（包括资金），业委会要面对物管公司、物管上级集团公司、房产办、综治办等好几层领导，敲好几个图章，真的需要充分施展“公关魅力”，很吃力。

案例启示：

徐汇新村是上海市第一批高层住宅，几十年来，虽然遇到改革开放、城市建设、特奥会、世博会等因素，产权人、管理者和物业使用人经历几多变化，但物业管理还是相对到位和稳定的。其中在管理体制、资金运作、管理操作等方面确有可取之处。特别是，维修资金的充足是徐汇新村的楼宇能够保持较好状态的重要原因。

（原载于《现代物业》2012年9期，《探访内地最早的高层小区》，）