[2022-11-10]
房市遇“寒冬”，物业管理现重大机遇！
房市遇“寒冬”，物业管理现重大机遇！
文/乔新生
从2022年上半年我国房地产市场的销售情况来看，同比下降30%以上。截至8月31日，已经有169家上市房地产开发企业公布自己的财务报表，其中利润下跌的有129家，高达76.3%，其中55家出现严重亏损。
中国房地产市场提前进入“冬季”。一些地方政府出台的房地产宏观调控政策，昙花一现。中国房地产市场发生了深刻变化，具体体现在以下几个方面：第一，粗放式的经营活动，将逐渐让位于精细化现代化建造；第二，传统的钢筋混凝土结构，将逐渐让位于组装式的现代化建筑；第三，融资开发模式，将逐渐让位于规划定制建造模式；第四，《中华人民共和国城市房地产管理法》将作出重大修改，传统商品房预售消费制度可能会成为历史；第五，房地产开发承包建造模式，将被房地产企业自主经营模式所取代；第六，房地产市场的产业链条将发生根本性的改变，房地产建造和物业管理将形成完整的产业链，资本雄厚的企业有可能会在房地产市场竞争中站稳脚跟，绝大多数房地产企业将会被淘汰。
分析中国房地产市场存在的问题，不能只看到房地产开发商存在的问题，而应该充分意识到，房地产市场问题和政府息息相关。
正如绝大多数学者所指出的那样，由于实行财政分税制，导致地方政府竭泽而渔，绝大多数地方政府充分利用房地产开发汲取财政收入。一些城市政府财政收入中，50%来自于房地产开发。因此，房地产市场低迷，商品房价格不断下降的时候，地方政府就会出台各项政策，确保商品房价格稳定。尽管中央政府三令五申，要求地方政府必须保持房地产市场稳定发展，但是，一些地方政府急于求成，不断出台各项刺激房地产市场的政策，试图以此增加地方财政收入。如果不能从根本上解决地方财政结构性问题，中国房地产市场不可能恢复元气。
首先，房地产市场问题，表面上看是市场问题，但从本质上来说，是财政问题，是地方政府通过房地产市场与民争利。解决我国房地产市场问题“功夫在诗外”。必须改变地方财政结构，坚决破除“土地财政”制度。2021年以来，北京、杭州、福州、合肥、西安、宁波等地在土地出让过程中已经明确规定，房地产开发企业必须进行“现房销售”，实际上就是要阻止房地产开发企业空手套白狼，借助于金融机构的资金获取利益。这项政策对于绝大多数房地产开发企业来说，是不可承受之重。
房屋建造竣工验收之后，才能对外销售。这项政策解决了我国房地产市场许多长期悬而未决的问题。譬如，《中华人民共和国合同法》明确规定，如果承包商的工程款得不到及时支付，可以将承包的工程拍卖或者变卖，用于支付工程款。可是，在现实生活中，由于房地产开发企业将土地担保，获取大量的资金，通过商品房预售，从消费者手中获得大量的预收款，导致房地产施工承包商按照法律规定行使自己的优先权时面临无从下手的困境。虽然最高人民法院通过司法解释，试图为房地产施工承包商解决难题，但在现有的商品房预售制度下，矛盾始终存在，而且不可调和。如果能解决商品房预售制度中存在的问题，或者干脆取消商品房预售制度，那么，所有的问题都会迎刃而解。包括笔者在内的许多学者大声疾呼，应当尽快取消商品房预售制度，这样才能避免房地产市场积累矛盾，损害消费者的利益，影响社会稳定。
其次，取消商品房预售制度，必然会导致房地产开发企业资金链条紧张，一些企业有可能因此而破产倒闭。解决问题的出路非常简单，那就是把房地产开发和商品房销售服务结合在一起，形成完整的产业链，解决房地产开发企业的资金匮乏问题。具体而言，就是要在房地产开发完成之后，房地产开发企业增加物业管理的环节。在物业管理过程中，不断提供延伸服务，开发衍生产品，从而使房地产市场变得更加规范有序，房地产开发和房地产服务有机结合在一起，为消费者提供舒适的居住环境。
事实上，北京的一些房地产开发企业特别是一些上市公司已经尝试将房地产开发和商品房的物业服务结合在一起，通过增加衍生产品，提供延伸服务，确保房地产企业持续获得商业利润。
我国房地产开发企业空手套白狼的时代，将一去不复返。中央政府有关部门出台的政策，一方面强化房地产开发企业内部的劳动关系，防止出现皮包公司；另一方面，解决房地产开发企业资金不足的问题，防止少数房地产开发企业借助于金融机构和消费者的资金牟取暴利。从我国房地产市场存在问题来看，一些房地产开发企业过度膨胀，以有限资金撬动金融杠杆，房地产开发成为开发企业的噱头。这种现象不可能持续下去。少数房地产开发企业控股股东为了逃避自己的债务，将大量资金转移海外，已经引起中央政府高度关注。极少数房地产开发企业通过香港等一些境外资本市场大量融资，给中国国内的金融机构以及消费者带来极大的风险。中央政府之所以要求一些房地产开发企业自行解决问题，就是要避免出现多米诺骨牌效应。如果房地产开发企业不改变自己的经营作风和经营模式，主动与物业管理公司合作，通过提供延伸服务，解决资金短缺问题，那么，我国房地产开发企业特别是一些上市公司有可能会资不抵债，被迫宣告破产。
中国国内一些学者指出，房地产市场开发离不开金融机构的支持，房地产市场实际上就是一个金融市场。这种说法从理论上来说，有一定的道理。但是，不能把房地产开发与金融活动混淆在一起，更不能把房地产市场中存在的问题，归结于金融问题。房地产市场存在的问题，概括起来就是急功近利，地方政府与民争利。假如房地产开发企业仍然寄希望于地方政府减少税费，寄希望于金融机构增加贷款，那么，中国房地产市场开发企业没有前途。反过来，如果通过增加衍生产品，提供延伸服务，依靠科技创新，为消费者提供舒适的环境，中国房地产开发企业有可能会重新展现出勃勃生机。
在房地产市场停滞、部分商品房价格下跌大背景下，强化物业管理公司的功能至关重要。物业管理公司应当重振旗鼓，一方面与房地产开发企业合作，提前介入市场；另一方面，必须通过提供增值服务，拓展利润空间。把物业管理和房地产开发有机地结合在一起，实际上就是要在物业管理过程中，及时解决房地产开发中存在的问题，借助于开发商的专业能力为消费者提供更好的服务。这是我国房地产市场发展的方向，同时也是许多发达市场经济国家房地产市场发展的常态。只要对英美等一些国家物业管理服务模式进行深入调查研究人们就会发现，我国物业管理公司还有很大的发展空间。
笔者的具体建议是：物业管理公司必须充分了解房地产开发市场发展的规律，洞察房地产市场发展前景，及时调整自己的经营策略，主动与房地产开发企业合作，以便提前介入，了解管理对象的基本情况，从而为消费者提供更好的服务。
当前许多物业管理公司不了解房地产的基本情况，对消费者（业主）提出的许多问题，无法作出合理解释。这是不正常的现象。对于物业管理公司来说，首要任务是了解自己所管理物业的基本情况，只有这样，才能根据消费者的需求，提供个性化的服务。例如：物业管理公司针对消费者提出的交通需求，可以在住宅小区内开辟电动车服务路线，专门为小区消费者提供最后一公里的服务。对于大型住宅小区的物业管理服务，经营者完全可以放开思路，提供更多的延伸服务。譬如，可以参照我国香港地区的模式，为消费者提供信息咨询服务、日常消费品服务（如牛奶配送服务）。这样做一方面可以适应现代网络消费的需求，减少消费者的负担；另一方面也可以增加收入，从而使物业管理公司成为现代化的管理服务者。
笔者希望全国人大常委会修改《中华人民共和国城市房地产管理法》之后、服务业管理公司能够振作起来，彻底摒弃传统的管理模式，以更新的服务理念，强化与房地产开发企业的合作，打通上下游产业链，从而使我国房地产市场呈现出欣欣向荣的繁荣局面。
本文原载于《现代物业》下旬刊2022年4期/总第560期，原标题《房地产市场进入“冬季”，物业管理出现重大机遇》