[2022-11-25]
旧楼加装电梯，发生纠纷如何处理？
旧楼加装电梯，发生纠纷如何处理？
文/陈康康 龚晨
旧楼加装电梯，
发生纠纷如何处理？
随着改革开放的深入，我国的城镇化水平日益提升。早期开发建设的住宅小区建设规范并不完善，因此配置电梯的低层或小高层（7层及以下）住宅楼极少，除了少数高端楼盘以外，一般的职工楼、家属楼、自建房等基本不会配置电梯。但随着人们生活水平的提升，以及居民年龄的增长，为既有住宅小区加装电梯成了当下日益凸显的生活必备需求。笔者将在本文中为大家简单介绍在既有住宅小区加装电梯过程中的费用承担问题。
常见争议及处理建议
老旧小区加装电梯本是方便居民出行的利好举措，然而在实际增设电梯过程中涉及整栋住宅楼的业主难以统一意见成为“拦路虎”。笔者整理分析了近些年的相关司法案例和新闻报道，发现加装电梯所引起的纠纷集中体现在以下三类：一是低楼层居民反对加装电梯或存在阻碍电梯施工引发的纠纷；二是因加装电梯不同业主所分摊的费用无法达成共识而引发的纠纷；三是因加装电梯影响部分住户（主要是低层住户）的采光、通风、日照等权益，部分住户寻求补偿引发的纠纷。
低楼层居民反对加装电梯
或存在阻碍加梯施工引发的纠纷
其实加装电梯最先遇到的问题便是低楼层和高楼层住户之间的利益冲突。低楼层业主会说：我在低层我不需要用电梯，加装电梯还会影响采光、占用公共面积，我不同意！高楼层业主会说：加装电梯是为了大家方便，不能因为你不用我们其他户就不装了吧！这种矛盾在既有加装电梯的场景中屡屡出现，此类型的诉讼也是十分常见。
面对高楼层与低楼层就加装电梯意见所产生的冲突怎么办？先来看看法院对这种情况是怎么处理的。
2019年，成都市温江区白马庙街2号小区2单元就加装电梯开始征求意见。起先12户居民都同意了加装电梯，电梯加装也按照当地部门规定的办法流程执行。然而在进场施工后不久，一楼的两户人家因加装电梯影响房屋采光等问题提出异议，阻碍加梯施工。高层业主与一楼两户业主多次沟通无果后，四五六楼的四户业主就联名起诉了一楼的两户业主，要求一楼业主停止阻碍电梯施工。温江区法院认为，案涉单元增设电梯已经获得了业主专有部分占建筑物总面积三分之二以上，并且占总人数三分之二以上业主的同意，经过了公示、备案、批准一系列的程序，最终法院认定，电梯的增设程序是合法的、正当的，支持了原告的诉讼请求。一审后，被告不服提出上诉，然而成都中院二审认为，一审法院认定并无不当，驳回上诉，维持原判。
其实在笔者看来，既有住宅加装电梯必然会涉及全楼层各业主的利益，因此高低层之间的意见冲突也是必然存在的。面对这类冲突最好的解决办法便是业主之间尽可能地进行友好协商，如果能达成一致的统一意见最佳。但是如果低层住户一直持反对意见，更有甚者采取了相关的阻挠措施的话，若加装电梯已经依法征得了多数业主同意，并通过了公示、备案和行政审批程序，此时进行的电梯施工行为是完全合法的行为，其他相关业主则是没有任何权利可以去妨碍或阻止该施工行为。对于反对意见及阻挠措施，高层业主则完全可以积极地采取相应地法律措施以维护自身的合法权益。
因加装电梯不同业主所分摊的费用
无法达成共识而引发的纠纷
在业主们就加装电梯达成一致意见后，接下来最重要的一步便是对各层各户所应当分摊的加装电梯的费用予以确定。一般而言，如果当地政府相关部门有出台相关的指导方案，那么依此指导方案确定具体分摊费用，其所引发的纠纷也往往较少。但大多数情况下，各层各业主所分摊的费用是由大家共同协商确定的，在协商的过程中会出现不同的分摊意见。即便在协商统一后，也会出现部分业主反悔的情况。
还有的情况是，新增加的业主想要后续加入电梯的使用，那么他将如何对既有的电梯费用进行分担呢？2016年，南京的吴女士与同单元其他7户业主经协商出资为单元楼加装了电梯。2018年，7户业主经申请获得了20万元政府补贴。此后，5楼住户沈先生提出出资1.5万元使用这部电梯，但最初出资的几位业主认为沈先生不应当享受政府补贴，应支付3.3万元。为此，沈先生将几位邻居告上法庭。南京市玄武区法院审理认为，初始出资者不得拒绝本单元业主交费后使用电梯的请求，而根据相关政策文件，政府补贴的对象应当是先行出资加装电梯的业主，以初始建设者作为补贴对象，可以鼓励更多的人形成加梯合议，符合政策导向。最终，法院一审判决沈先生向几位业主支付电梯建设费3.3万元后，可享有增设电梯的使用权。
面对协商过程中出现的分摊费用纠纷，笔者建议大家可以采取书面协议的形式将每层每户所应当分摊的费用具体地记录下来，并且规定相应的违约责任和权利救济方式，这样可以预防未来可能发生的纠纷。
而对于以前拒绝分摊费用后来要求补齐分摊费用加入使用的业主，一方面，笔者认为应当明确该业主补齐分摊费用后可以使用电梯，并不能因为其没有最初同意加装电梯而剥夺其作为业主对增设电梯享有的使用权和共同管理权；另一方面笔者认为应当对不同的分摊费用情形予以区别对待，例如上述案例，沈先生后续要求增设电梯的使用权，但其就不享有作为电梯初始建设者的政策补贴了。
除了关于电梯使用权的约定，参照《济南市既有住宅增设电梯办法》，以下内容最好在增设电梯时也要以书面协议方式予以明确：
（一）增设电梯品牌、型号及工程施工方案；
（二）增设电梯工程预算及建设费用分摊筹集方案；
（三）确定电梯使用单位和投入使用后的电梯维保方式；
（四）电梯投入使用后的运行能耗、维修保养等费用的分摊筹集方案；
（五）财政补助资金的分配使用；
（六）对权益受损业主的补偿方案和补偿资金的分摊筹集方案。
因加装电梯影响部分住户（主要是一楼住户）
的采光、通风、日照等权益，
部分住户寻求补偿引发的纠纷
既有住宅电梯的加装一方面能够给高楼层业主生活带来便利，但同时也可能因为施工给低楼层住户造成影响；在电梯加装后也可能产生通风、采光、隐私、噪音等问题以及这些问题给低楼层房屋的价值带来影响。面对低楼层住户可能会因为电梯加装受到权益减损的问题该如何应对呢？
佛山市某小区一楼房共有15户单元房，其中，曾某等13名业主同意对该楼房加装电梯。加装电梯计划经某建筑设计公司设计，在取得建设工程规划许可证之后施工并已投入使用。但居住在小区低层的业主郑某华、郑某贵认为曾某等人未经其同意擅自在原有步梯旁边加装电梯，加装电梯的提议、方案均未与两人沟通或协商，方案未经公示程序，侵害了其相邻权，起诉要求曾某等人赔偿其4万元。一审法院经审理认为，加装的电梯体积不大并采用钢化玻璃封闭，对原告房屋的通风、采光不会产生太大影响，但从景观角度来看确会产生一定影响。酌定曾某等人按每户2,000元的标准对原告作出补偿。一审判决后，原告不服，上诉至佛山市中院。佛山市中院经审理认为，案涉楼房电梯的加装符合《佛山市既有住宅加装电梯管理办法》的相关规定。加装电梯对改善案涉楼房整体居住条件、提升社区居民生活幸福感有积极作用。案涉楼房的住户应以文明、友善、宽容、互让的原则妥善处置权利冲突。经实地勘验，案涉楼房在加装电梯后客观上对一方当事人的日照、采光造成不利影响。根据相关法律规定，同意加装并正在使用电梯的住户依法应当向受影响且不同意加装电梯的住户给予适当赔偿。最终，佛山市中院判决驳回上诉，维持原判。
笔者认为，如果加装电梯影响了相邻建筑物的通风、采光以及出行等，受影响当事人提出给予适当补偿也是合理的。假如业主提出过高的补偿要求，也可以通过专业机构对损失进行评估，按照评估损失进行补偿进而解决这一问题。
加装电梯涉及的法理、情理错综复杂，邻里之间应多一份理解和包容，坚持自愿平等、友好协商、兼顾公平的原则开展加装工作，共同遵循相应的管理约定，承担管理、维护等责任，才能营造和谐舒适的居住环境。
本文节选自《旧楼加装电梯的费用承担与纠纷处理》，原载于《现代物业》下旬刊2022年2-3期/总第555期