[2023-08-16]
石家庄物协第五届理事会第九次会议工作报告
石家庄市物业管理协会
第五届理事会第九次会议工作报告
一、不断强化党建引领，推动服务水平提升
深入学习贯彻党的二十大精神，充分发挥党建引领物业服务的作用，不断加强物业管理项目基层党组织建设，发挥党员先锋示范作用，打造服务业主的活动阵地，广泛参与社区治理工作，促进物业服务水平提升。落实“党建入章”工作部署，在章程中新增“党组织建设”的章节，完善共同学习制度，加强党员理论教育和综合素质学习培训。组织我市物业企业参加中国物协举办的党建专题培训，聚焦党建引领红色物业。打造好党建宣传阵地，办好石家庄物业管理网党建工作专栏，结合物业行业特色，加强思想建设、展示行业和企业党建风采。
二、组织召开2022年度会员大会
3月16日，石家庄物协2022年度会员大会胜利召开。会上报告了2022年度协会工作；表决通过了在协会章程中将党组织建设相关内容单设一章的建议；表彰了2022年度“省会知名品牌”物业服务企业、物业管理先进单位和先进工作者；为2022年度石家庄市物业管理优秀住宅小区（大厦）颁发了奖牌和证书。
市民政局齐志江副局长鼓励协会和物业企业以实际行动践行社会责任，为政府分忧、为企业创收、为百姓解忧，把物业企业打造成一支政治过硬、管理规范、诚信自律、充满活力的进步力量。市发改委李云庆副主任指出我市物业行业要坚持公共服务属性，坚守做好服务的初心，不断拓展服务理念，探索多种类型的服务项目，广泛开展增值服务。市住建局物业科葛秋实科长回顾了我市物业管理行业的工作成绩和行业发展状况，分析了石家庄物业管理行业的发展态势，物业企业在经营服务过程中遇到的问题。3月17日，开展了物业管理发展与创新经验交流大会，引导企业规范发展，以品质和服务为立身之本；分享优秀企业开展增值服务的经验，为企业增收探索创新路径。
三、全力以赴做好中国物协第五届理事会第七次全体会议协办工作
3月30日-31日，深入学习贯彻党的二十大精神暨中国物业管理协会第五届理事会第七次全体会议在石家庄成功召开，来自全国各地物业企业的600余名嘉宾代表齐聚石家庄，参加这次全国物业管理行业的盛会。30日，500多名参会代表走进西柏坡，开展深入学习贯彻党的二十大精神党建活动。31日，中国物协第五届理事会第七次全体会议在石家庄太行国宾馆隆重举行，河北省住建厅赵春旺副厅长为会议致辞，石家庄市政府郭彦军副秘书长代表市政府向大会的召开表示了热烈祝贺，并介绍了石家庄市物业管理行业的发展特色。
本次大会由石家庄物协、卓达物业协办，这是疫情之后，中国物协第一次召开全国性的大会，会议的胜利召开，体现了全国物业管理行业的团结和凝聚力。为高标准做好各项筹备和服务保障工作，确保大会准备充分、安全顺畅、圆满成功，卓达物业组织精兵强将为会议提供全方位服务，精心组织，周密安排，落实到位，高质量的完成了各个环节的会务服务。我市26家物业服务企业积极配合大会需求，派人派车提供接送站服务。为热情迎接来自全国各地的物业同行，每个岗位的同志都全力以赴，高效服务，尽职尽责，精益求精。热烈而又隆重的大会胜利闭幕，石家庄的接待服务队伍经受住了来自全国各地物业同行的检验，得到了大家的充分肯定和高度赞扬，展现了我市物业管理行业的风采和形象。
四、积极妥善应对《河北省物业服务收费管理办法》修订中的主要矛盾，力争在前端解决问题
3月，省发改委组织召开物业服务收费专题研讨会，对新一版的《河北省物业服务收费管理办法》（讨论稿）征求意见。协会高度重视，认真对比2022年10月份向社会公开征求意见稿，发现新增了“长期无人居住的，应适当减免物业服务收费”“物业服务人不得向业主收取装修管理服务费”等规定，这些内容删了又加，不断反复，对行业影响重大，也显示出立法过程中不同意见博弈激烈。协会当面向省、市发改委相关领导实事求是反映了物业服务收费实际情况，提出修改建议18条。在全面维护物业企业合法权益的基础上，针对部分违反上位法规定，严重影响物业企业营商环境，在不同主体之间显失公平的规定，以明确的法律依据为支撑，以诚恳的态度寻求理解，以坚定的决心反复争取，明确提出应当删除“长期无人居住的，应适当减免物业服务收费”“物业服务人不得向业主收取装修管理服务费”“不得向业主收取任何未予标明和公示的费用”等条款的建议。
同时，鉴于应急管理部新出台的《高层民用建筑消防安全管理规定》，给物业企业增加了大量工作。而这些新的工作是原物业服务标准中没有的项目，在原物业费指导价测算过程中也未计入成本，造成了增加服务内容，不增加服务费用的问题。而消防设施的日常运行、维护和检测费用是一项长期且金额较大的重要支出。协会建议在物业服务费标准中另行约定消防服务专项费用。针对各级政府部门、街道社区安排物业服务企业承担合同之外的工作任务情况日益增加，建议增加政府部门、街道办等委托物业服务企业承担公共服务事项，应当支付费用的规定。
五、在政府推动电动自行车充电设施建设和消防管理工作中，维护物业企业权益
（一）关于要求物业企业负责电动自行车停放充电场所的消防安全，以及对充电设施、消防设施等提供统一管理维护，保证完好有效的规定。石家庄市城市管理综合行政执法局制定《石家庄市标准化电动自行车充电驿站建设实施方案》过程中，协会对其中涉及物业企业的上述规定提出意见反馈。一是电动自行车停放充电场所及设施不属于小区既有的共用设施，管理职责亦未在物业服务合同中约定，物业服务企业既无法定职责，又无约定义务，更未收取报酬，没有对新建电动自行车停放充电场所及设施提供服务的法定或约定义务；二是新建电动自行车停放充电场所及设施应当由建设经营单位自行承担运营、维护及安全管理责任；三是电动自行车停放充电场所的经营服务属于市场行为，其经营者获取市场和经营收益，应当承担管理和服务义务，物业服务企业监督经营者履行管理责任；四是政府文件不应指定物业服务企业承担上述应当由电动自行车停放充电场所经营者履行的义务；五是指定物业服务企业承担应由电动自行车停放充电场所经营者履行的义务，违反了《立法法》《民法典》等上位法规定。
（二）关于由物业企业在全市范围内安装电梯梯控系统的方案。为解决电动自行车进电梯的问题，有关部门拟在全市范围内要求物业企业安装电梯梯控系统。协会充分考虑政策的合法性、合理性以及物业企业和业主的接受程度，起草《关于电梯安装梯控系统的几点意见建议》，提出6条建议，报送市住建局。明确提出，首先，是否新增禁止电动自行车进电梯的梯控系统，应当事先征求业主意见，由业主共同决定；其次，由物业公司支付费用为业主共有的电梯安装梯控系统，违反法律规定，侵害市场主体的合法权益，属于明显的摊派行为和违法行为，严重损害市场营商环境；第三，如政府部门开展电梯改造，应当提供资金保障。
六、结合物业企业实际情况，扎实配合政府部门工作
物业管理在基层社会治理工作当中发挥着越来越重要的作用，物业服务涉及的领域和范畴不断扩大，业主的需求和要求日益提高，各级领导对规范物业服务给予了高度重视，加强监管、规范服务将是我市物业服务新阶段的重要任务。协会积极参与配合各政府部门的相关工作，制定有利于物业服务行业发展的政策和措施，保障各项政策符合物业管理发展的客观规律，促进物业服务品质提升，行业高质量发展。
（一）参与消防车通道管理办法修订，建议明确业主等消防安全责任主体及其责任。石家庄市消防救援支队制定《石家庄市消防车通道管理办法》过程中，协会起草了《关于<石家庄市消防车通道管理办法（修订稿）>的修改建议》，提出9条修改建议，并参加市消防救援支队组织的《办法》修订座谈会，现场向有关部门领导提出意见建议。针对物业企业未履行消防安全职责，由公安机关依法给予处罚等规定,协会提出《消防法》明确规定，机关、团体、企业、事业等单位都应当履行消防安全职责，仅规定物业服务企业处罚，遗漏了对多数主体的监督管理，属于对物业企业的歧视性规定，建议明确各类主体都应当履行消防安全职责。
（二）修改《物业服务区域执法事项清单》,明晰各部门职责，推动执法进社区。为解决各行政部门执法不愿进社区，社区执法责任不清的长期问题，协会多方反映得到市领导关注。目前，市住建局已经起草了《物业服务区域执法事项清单》。协会积极配合市住建局工作,广泛征求专家意见，在《物业服务区域执法事项清单》原稿基础上补充15条执法事项，以明晰各部门职责，保障物业企业报告有门。
（三）参与《河北省电力条例》修订征求意见。省发改委修订《河北省电力条例》，市发改委向各相关部门及有关单位征求意见，协会起草了《关于<河北省电力条例（修订草案征求意见稿）>的修改建议》，提出6条修改意见，报送市发改委。依据相关法律规定，供电部门是供电各项责任和义务的主体，供配电设施设备、管线等管理维护责任，依法应当由供电企业负责，一管到户，并收费到户。供电企业无法直供到终端用户的，应与转供电主体签订委托协议，并按照合理成本支付委托转供费用。供电企业不得以强制服务、限制用电等方式要求转供电主体接受委托，提供转供电服务。
（四）参与《石家庄市控制吸烟条例》立法征求意见。参加市爱国卫生运动委员会组织的《石家庄市控制吸烟条例（征求意见稿）》座谈会，并提出《关于<石家庄市控制吸烟条例（征求意见稿）>的修改建议》共6项，报送市司法局、市爱国卫生运动委员会。针对物业企业等管理者在管的禁烟场所，未履行相关禁烟义务直接处以罚款的规定，协会提出对企业轻微违法不宜一刀切式的进行处罚；建议修改为对存在“拒不改正情节”的，给予行政处罚。
（五）参与市人大制定《石家庄市城市更新条例》专家论证。6月9日，参加市人大城建环资委制定《石家庄市城市更新条例》专家论证会，起草《关于<石家庄市城市更新条例（草案>（征求意见稿）的修改意见》共25条，报送市人大、市司法局。对涉及变更规划、拆除、翻建、大修既有建筑等重大项目；对老旧小区存量房屋资源,增设社区卫生服务设施、幼儿园、警务室、养老设施、文化设施等基本公共服务设施和便民商业服务设施；使用业主共有设施与公共场地、空间等相关规定提出的意见建议，得到市人大领导的肯定。
（六）推荐我市优秀物业员工参加全省城市生活垃圾分类典型选树活动。
河北省城市建设管理暨垃圾分类管理工作领导小组在全省范围内开展城市生活垃圾分类典型选树活动，从基层参与垃圾分类工作的街道社区书记、分类讲师、公益志愿者和热心市民中进行推选，协会推荐我市物业从业人员参与评选。5月25日，全省范围内共确定35名“河北省城市生活垃圾分类典型个人”，我市旅投世纪物业许凤荣获典型个人荣誉称号。
七、我市代表队参加省物业服务行业职业技能竞赛取得优异成绩
6月初，2022年度河北省物业服务行业“天成杯”职业技能竞赛在沧州举办，全省14个市54家企业共160名选手在物业管理员、电工、保安员三个项目中展开角逐。石家庄代表队由旅投世纪、恒辉、万科、润嘉、荣万家物业等遴选16名优秀选手组队参赛。赛前，协会和局物业科积极筹备，多次组织专家指导，反复开展实战演练，查问题、找短板、面对面指导，把功夫下到每个参赛队员身上。各参赛企业创造条件大力支持备战，队员全力以赴，精雕细琢。经过激烈的角逐，我市参赛队伍团结拼搏，奋勇争先，代表省会物业行业取得优异成绩。最终石家庄代表队荣获团体第二名，物业管理员一等奖一名、三等奖一名、优胜奖两名；电工优胜奖两名；保安员优胜奖五名；旅投世纪物业获得河北省高技能人才培养先进单位称号。
八、开展物业管理行业“时代女性·巾帼力量”评选活动
协会按照公平、公正、公开的原则，组织专家评审组，采取企业自愿申报、专家测评相结合的方式进行审核，共评选出30个“巾帼示范岗”优秀集体，16名“巾帼英才物业经理人”和57名“巾帼榜样之星”优秀个人，在全市进行了公示和表彰。
九、组织开展行业培训工作，不断提升物业从业人员能力
（一）举办石家庄市物业服务企业经理岗位培训。为规范物业服务管理工作，提高物业项目负责人的职业素质和业务水平，根据《石家庄市物业管理条例》开展职业教育培训的相关规定，举办物业服务企业经理岗位培训课程，邀请全国知名专家授课，并分批组织赴优秀管理项目荣盛华府实地观摩学习，为企业培养具有一定项目管理能力的专业人员。
（二）举办物业管理创优项目公益培训。参与创优的企业负责人、项目经理共110余人参加了培训学习。专家围绕创优重要节点、工作内容、档案资料管理和使用、设施设备运维、要点把控、经验体会等方面进行了重点讲解，并与参会人员进行了经验交流，分享了创优对团队建设、项目品质和企业品牌塑造的重要作用。会后，组织与会同志赴优秀示范项目华润万象城进行现场观摩、交流学习。
（三）举办第三十一期“物业大讲堂”公益培训。为进一步加强我市住宅室内装饰装修管理，落实装饰装修法律法规，保障物业管理区域装饰装修安全和秩序，维护业主合法权益，协会以“物业装饰装修管理的‘三招两式’”为主题，举办了“物业大讲堂”公益培训。授课专家结合目前行业的生态环境及面临的处境，围绕住宅室内装饰装修管理重点难点工作，分析讲解了住宅室内装饰装修管理的注意事项及管控方式，提出要建立严细的装修管理流程、明晰的工作管控方案、坚定的管理服务目标，并通过实际案例分享具体的经验作法，全市物业企业近500余人参加了此次培训。
十、关注影响物业管理发展中的主要矛盾因素，开展我市住宅区物业费调整情况专项调研
为帮助政府主管部门了解我市住宅区物业费价格调整的真实情况，协会开展了物业费调整情况专项调研。选取177个不同时期、规模和收费标准的住宅项目，调查涉及的面积共3096.2万平方米。其中，入驻后从未调整过物业费的项目174个，占比98.3%；曾调整过物业费的项目3个，占比1.7%。
结合业主服务需求不断提高，建筑物及设施设备日趋复杂，刚性成本逐年上涨，物业企业经营压力较大的实际情况，尤其是2017年物业服务费基准价调整之前的小区，物业费普遍偏低，落实服务标准的成本都难以有效覆盖等客观问题。协会将调研成果形成意见建议报送市住建局，并向各相关部门如实反映，长期影响物业管理发展中主要矛盾因素，以及各类因素错综复杂、交互影响的实际情况。建议制定和落实政策，规范物业管理过程中考虑物业收费实际情况和企业承受能力，避免一刀切的政策，同时实现真正市场化的物业服务竞争和价格调整机制，改善10年、20年调整不了物业费的现实，引导社会层面和广大业主建立“花钱买服务”“质价相符”理念，最终形成良性循环。
十一、召开社区增值服务研讨会，探索拓宽物业企业发展和增收新模式
为充分汇集整合行业资源与专业力量，帮助物业企业转型升级，创新发展，重点关注中小物业企业群体，探索拓宽物业企业发展和增收新模式。协会组织物业管理专家以及在增值服务领域有一定经验和特色的物业企业负责人，召开了社区增值服务研讨会。会上，结合各企业当前开展的增值服务类别、运营体系构建、成本和赢利分析、不同经营方式的差异和优劣、适合物业企业开展的业务种类、可复制和持续经营模式等进行了深入探讨。重点研究了帮助物业企业尤其是不具备独自建立物业增值服务体系的中小型物业企业，集成资源，引入优质供应链，合作打通增值服务产业链，为他们提供可复制，能够稳定盈利的业务模式和长效运营机制。
十二、参加全国物业管理协会（华北区域）工作座谈会
为落实倪虹部长重要指示精神，加强区域协同合作，共同推动物业管理行业高质量发展，中国物协举办了全国物业管理协会（华北区域）工作座谈会。协会认真筹备，在会上实事求是的反映了石家庄市物业管理行业发展的基本情况，以及物业企业在发展过程中遇到的共性问题，并提出了解决问题的建议及措施。
2023年8月16日