[2023-01-19]暖气片漏水致使邻居财产遭受损害，物业公司需要担责吗？

暖气片漏水致使邻居财产遭受损害，物业公司需要担责吗？

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。在北方城市，由暖气片漏水引发的财产损害纠纷案件不在少数。今天通过司法判例与各位探讨暖气片漏水致使邻居财产遭受损害，物业公司是否需要承担责任。

【案例链接】

叶某与卢某财产损害赔偿纠纷

【基本案情】

叶某与卢某为上下相邻而居，叶某住7层，卢某住6层。2020年2月份，叶某房屋内暖气漏水，导致居住在楼下的卢某屋内物品遭受损害。当时叶某、卢某均未在家。其他居民向物业公司反映后，物业公司通过检查发现叶某家中暖气漏水。对于漏水位置，叶某主张是北面次卧暖气漏水，漏水部位是暖气片底座老化。卢某遂起诉至法院要求叶某赔偿卢某装饰装修、家具家电等财产损失11．66万元。叶某抗辩称物业公司没有尽到维修义务，因此应当承担部分赔偿责任，请求法院追加物业公司为第三人。

【争议焦点】

物业公司应否对本案承担赔偿责任

【审判要旨】

因叶某不能提供其与物业公司之间就暖气维护约定的物业合同，故叶某未提供初步证据证明物业公司负有维修检测义务；另外，叶某暖气漏水系经物业公司通知发现，而非物业公司怠于维护；还有，漏水部位发生在暖气片、底座、阀门等处，属于叶某室内专有部分，并非公共管道，对自家入户部分叶某负有审慎注意和维护义务，且相比于物业公司而言，叶某更便于及时发现问题和采取措施；再有，漏水时间发生在2月份，已过供暖前期的试水、打压阶段，客观上物业公司难以在长达四个月的供暖期间随时掌握每一户内暖气漏水情况。综上法院对叶某的相关辩称意见，不予采纳，且不再追加物业公司作为本案第三人。

【律师说法】

依据民法典第九百四十二条的规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。就本案而言，由于暖气片属于业主室内专有部分，因此除非业主和物业公司有特别约定，否则物业公司对室内暖气片不存在维修养护义务，亦无需承担因此产生的财产损害赔偿责任。