[2023-08-22]“业主封自家阳台成被告” 迎来终审判决：拆除并恢复原状

“业主封自家阳台成被告” 迎来终审判决：拆除并恢复原状

文/张瑜

 

阳台，是一处让人心情舒畅的地方。晴朗时，闭上眼睛，任凭温暖的阳光洒在身上，那是一种幸福和满足；下雨时，捧起茶杯，静静聆听雨滴碰撞大地的声音，那是一种平静和安宁。

在阳台上品味生命的美好和真谛，沉淀内心的情感……

很多业主在装修时会选择封闭阳台，一是可以保证整洁卫生，例如防止灰尘、噪音和雨水等进入房屋内部；二是扩大室内有效利用空间，围炉煮茶享受城市宁静片刻；三是对于有老人、孩子的家庭，可以消除潜在的安全隐患。

然而前不久，成都有一位业主封自家阳台却成了被告，该事件迅速引发广大网友热议，一部分有网友认为，封阳台可以规避安全隐患，赞同封阳台的行为；另一部分则认为，封阳台有损建筑美观，影响项目价值，再加上买房时签订了有关协议，不能封。

该案经一审、二审后，终审判决被告拆除封闭阳台并恢复原状！

四川高院认为，本案的争议焦点为业主高某猛是否应拆除已封闭的阳台并恢复原状。

法院认为，从契约严守角度，在小区的《临时管理规约》中已明确约定：

原则上不得封闭阳台，经全体业主表决，户数与面积达到法定条件（即须经专有部分占相关建筑物总面积23以上业主且占总人数23以上业主同意）封闭阳台、露台的，须由建设单位与物业服务企业共同制订封闭方案并公示，高某猛认可相关约定并签字确认。

对于高某猛称相关约定是无效的格式条款，对其没有法律约束力的说法。

法院认为，小区的《前期物业服务协议》《临时管理规约》限制业主封闭阳台的目的在于，在法律范围内确保业主依约通过小区业主表决的方式合法行使业主权利，该约定并未影响业主正常使用符合建筑设计要求的阳台，并未对业主对其专有部分的专有权进行不当限制，未违反法律、行政法规的强制性规定，且高某猛在签署相关协议、规约时，对阳台的构造、功能，以及建设规划均知情，其就应按照相关约定行使业主权利。

他未经小区业主表决擅自封闭阳台的行为，违反了合同约定以及自己作出的承诺，有违契约精神和诚实信用原则。小区物业要求其拆除封闭阳台并恢复原状，符合法律规定以及合同约定。

关于阳台的注意事项！

《民法典》

第二百七十二条

业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

《住宅室内装饰装修管理办法》

第五条、第六条

第五条

住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为

(一)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构;

(二)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间;

(三)扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体;

(四)损坏房屋原有节能设施，降低节能效果;

(五)其他影响建筑结构和使用安全的行为。

本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。

本办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。

第六条

装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为

(一)搭建建筑物、构筑物;

(二)改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗;

(三)拆改供暖管道和设施;

(四)拆改燃气管道和设施。

本条所列第(一)项、第(二)项行为，应当经城市规划行政主管部门批准;第(三)项行为，应当经供暖管理单位批准;第(四)项行为应当经燃气管理单位批准。

从法律角度来看，业主在不危及建筑物安全，不损害其他业主的合法权益的情况下，可以对属于专有部分的阳台行使权利，这是业主作为物权所有人的正当权益。

但需要注意的是，根据《住宅室内装饰装修管理办法》第五条、第六条的规定，住宅室内装饰装修活动，禁止拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；未经城市规划行政主管部门批准，不得改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗。

物业该怎么处理？

《物业管理条例》

第四十五条

对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

综上所述，物业服务企业应当采取制止和向有关行政管理部门报告的方式。

物业服务企业无权对业主私自封闭的阳台采取强制措施；物业服务企业也不得以业主已签订《临时管理规约》为由进行强拆，因强拆行为给业主造成损失的，应承担赔偿责任。

小编建议！

1、合同和协议

在购房时一定要看清购房合同及补充协议上关于封阳台以及装修的条款，能接受就购买，这样才能达到价值观一致。

2、替换方案

如果实在出于安全考虑，可以在与物业充分沟通的前提下，采用安装隐形护栏等作为替换方案，不能擅自行动以免造成损失。

3、按规约

小区《临时管理规约》或《管理规约》中已经约定封闭阳台标准的，则按规约标准进行封闭；如果约定不能封闭的，则统一不封闭阳台。