[2023-10-29]没收房没入住，到底能不能收物业费？

没收房没入住，到底能不能收物业费？

 

房屋质量有问题，拒绝收房，装修钱还没准备好，不想收房，工作太忙，来不及收房，不收房还交啥物业费，然而，物业费催告到了“家门口”，法院传票也可能随之而来。

以上情况你是否也遭遇过？永州法院近期审理了一起物业服务合同纠纷，没收房没入住，到底要不要缴物业费？来看今日案例。

基本案情

湖南宁远的唐某购入了该县县城某住宅小区住房。在唐某购入之前，小区开发商与某物业管理公司签订了《前期物业服务合同》，约定了由该物业管理公司对住宅小区进行物业管理，并对高层住宅按每月1.06元平方米收取物业管理费。

后该小区成立了业主委员会。2020年1月1日，业主委员会与物业管理公司签订了《物业服务合同》。唐某2020年收房装修，他认为房屋存在质量问题，其本人也未参加业主大会选举，故未交物业费。

2021年8月25日，物业公司向县人民法院提起民事诉讼，要求唐某支付2015年1月至2021年12月的物业费及其违约金。

一审法院审理认为：唐某与物业公司虽未签订物业合同，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，物业公司提供了物业服务，唐某应按照约定支付物业管理费。

唐某以房屋存在质量问题尚未入住等原因，不能作为不缴纳物业费的正当理由。故判决唐某支付物业管理费及违约金共计15000余元。

一审判决后，唐某不服，提起上诉。

法院认为

永州中院二审认为，案件争议焦点在于房屋存在质量问题尚未交房入住，是否需要缴纳物业费。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”

据此，在保修期内，小区房屋质量存在问题的，业主应当向开发商主张权利，由开发商进行维修或赔偿。故业主以房屋质量存在问题为由拒交物业费，没有法律依据。

后双方在二审法院的组织下达成调解协议，唐某自愿向物业管理公司支付物业管理费及违约金共计12000元。

物业服务具有公众性，物业管理费的构成包括保洁费、保安费、清理维护费等，大部分是为了全体业主公共部分的管理使用需要，并非针对专门某个业主的服务。

虽然房屋没有交房入住，但小区卫生仍需天天清扫，公共设备也需时时维护，所有设施设备如电梯、消防、花卉护理等费用也在正常支出。

《民法典》第九百九十四条规定，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

以下物业问题您想了解的，

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1.房屋质量导致漏水：开发商作为房屋的开发销售方，对所售房屋质量承担保修责任，属于房屋质量问题的漏水、渗水问题与物业服务不是同一法律关系，业主应追究开发商的赔偿责任，故不能以此拒缴物业费。

2.业主财物被偷盗或损坏：物业公司若未提供合理的安全防范服务，导致业主财物被盗或损坏，应当承担相应的赔偿责任。

3.物业服务不满意：需要具体情况具体分析，因为物业服务是针对全体业主和整体区域的各个方面提供的，具有公共性和整体性。

若物业服务仅存在局部、轻微的瑕疵（如部分垃圾没有及时清理等），一般不能以此而拒缴物业费。

但若物业服务存在违反法律法规、安全保障明显不到位等重大瑕疵的，物业费可适当减免。

因物业服务瑕疵导致的损失，业主可要求物业进行赔偿，比如小区门禁损坏、无保安巡查等情况导致业主财物被偷窃的，可认为物业在安全保障方面缺位，可减免物业费。

4.物业擅自出租车位导致车主无法停车：若物业公司未经业主大会授权，擅自将共用部分出租经营，属无权处分，业主委员会可以物业公司侵权为由要求物业公司停止侵害、恢复原状并赔偿损失；若物业经业主大会授权，则所得收益应用于补充业主专项维修资金，不得擅自挪用。

5.小区公共设施损坏：物业公司应当对公共设施进行日常维护、管理，如发现小区的公用部位、公用设施设备需要重大维修、改造，应当按专项维修资金使用规定，通过专项维修资金予以列支，经业主大会决议后进行维修。物业公司如果未按物业合同约定对公共设施进行日常维护、管理，应当按物业合同约定承担违约责任。

6.没交物业费物业能否停水停电：不能，业主违反物业合同逾期未足额缴纳物业费的，物业服务人可催告在合理期限内支付物业费；期满仍不支付的，物业服务人可提起诉讼或申请仲裁，不得通过对业主停水停电等不合法措施催缴物业费。