[2024-05-28]业主能否以物业未尽管理义务为由拒付物业费？

业主能否以物业未尽管理义务为由拒付物业费？

 

为让自己居住利益最大化，邻居私拆隔离墙，其他业主以物业公司未尽管理义务为由拒缴物业费，这样的理由是否成立？

基本案情

业主宋某购买房屋还未入住，发现其邻居对两户公共空间进行违规搭建改造，砸掉了起支撑、防水作用的隔离墙，致使宋某的房屋出现渗水等安全隐患无法入住，物业公司未能及时发现并制止，宋某以此为由拒绝缴纳物业费。物业公司将宋某诉至法院，要求宋某支付拖欠的水电、物业费及违约金等费用。

法院裁判

广州市白云区人民法院一审判决：宋某向物业公司支付物业费、各项公共电分摊费、住宅水费共计4213.09元，驳回物业公司的其他诉讼请求。

宋某不服，提起上诉，广州市中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。

本案现已生效。

法官说法

物业公司为小区提供的物业服务，内容具有复合多样性，既包括小区共用部位及公共设施的管理维护，也涉及对小区公共秩序管理，并提供保洁、道路绿化养护等多项服务内容，物业服务是一个连续的、系统的、全方位的动态服务过程，小区业主实际获益于物业公司对整个小区所实施的整体性维护管理，即便物业公司在服务过程中存在疏漏或瑕疵，亦不足以拒付物业服务费用。

本案中，物业公司对涉案小区提供物业管理服务，宋某的房屋实际接受了物业公司提供的服务，宋某应当支付物业服务相关费用。至于宋某提及的违建问题，实施主体并非物业公司，宋某可另寻法律途径解决。在此提醒，如小区业主认为物业公司不履行或不完全履行物业服务合同约定的义务，可以请求物业公司承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任，但不能以拒缴物业费等消极方式予以对抗。

根据《民法典》第九百四十二条之规定，物业公司虽然没有行政执法权去拆除小区内的违章建筑，但不代表物业公司就没有任何责任义务。对于小区内的违章建筑，物业公司首先应当要加强监管检查，劝阻违规改造建筑的业主停止改造并及时恢复原状，在劝阻无效的情况下，应积极向有关职能部门进行反映并协助处理；其次要加大宣传力度，让业主意识到擅自占用公共区域、违规搭建改造建筑等行为，不仅损害他人的利益，也会造成安全隐患，行为人因此可能会受到行政处罚、民事赔偿、乃至刑事惩罚。

物业公司是独立经营、自负盈亏的企业，业主欠缴物业费会导致物业公司的资金运转出现问题，也会导致物业和业主之间的矛盾不断加深，日积月累形成恶性循环，物业服务将越来越不到位，业主的居住条件也会越来越差。因此，一方面，物业公司要不断提升整体服务水平，创建优质物业服务环境；另一方面，业主要积极履行缴纳物业费的义务，这样才能让大家拥有更加舒适、安全、和谐的居住环境。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第九百四十二条  物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。