[2007-01-10]
石家庄市人民政府关于加强我市住宅区物业管理工作的意见
石家庄市人民政府关于加强我市住宅区物业管理工作的意见
石政发〔2007〕2号
市内五区人民政府、高新区管委会，市政府各部门，各单位：
为认真贯彻《石家庄市物业管理条例》，保障物业管理行业健康发展，提高人民群众的居住质量，制定本意见。
一、建立健全物业管理行政管理体制
物业管理工作是构建和谐社会的基石，是城市管理的重要内容。各级、各有关部门要按照“条块结合，以块为主”的原则，建立市、区、街道、居委会四级物业管理监管体制，形成齐抓共管、各负其责的管理格局。
（一）为加强对物业管理工作的组织领导，市政府成立石家庄市物业管理工作领导小组。组长由主管市长担任；副组长由市政府主管秘书长和市房产管理局局长担任；成员由市房管、规划、建设、物价、城管、公安、民政等部门主管负责同志组成。领导小组下设办公室，办公地点在市房产管理局。
（二）市房产管理局是全市物业管理的行政主管部门。主要职责是：制定物业管理发展规划和相关政策；培育和规范物业管理市场；监督管理全市物业管理活动；管理全市物业管理企业经营资质；指导各区物业管理工作。
（三）市内五区人民政府、高新区管委会是物业管理监管的第一责任人，要把物业管理纳入社区管理范畴，比照市里的机构设置成立物业管理工作领导小组及物业管理办公室，根据辖区的规模和任务落实人员编制和工作经费。
各区物业管理办公室的主要职责是：负责物业管理法规、政策的贯彻落实；负责本辖区物业管理的监督指导和行政执法工作；负责本辖区新建住宅交付使用的组织和实施；负责本辖区业主大会活动监督和指导；负责本辖区物业管理区域划分；负责本辖区维修资金使用、前期物业管理招投标、物业公司三级资质核检的初审工作；负责监督本辖区物业管理用房、经营用房的使用和经营活动；负责处理本辖区业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。
各区物业管理办公室在建立诚信档案、办理物业管理资质核检、业主委员会备案、物业管理区域划分、维修资金使用时必须征求街道办事处及居民委员会的意见。
（四）各街道办事处（乡镇人民政府）要明确一名副主任分管物业管理工作。街道办事处（乡镇人民政府）参与和指导辖区内住宅区业主大会筹备、召开、选举工作；对业主大会和业主委员会的日常活动进行监督、指导和协调；负责联席会议的组织和召集，把物业管理工作纳入日常考核体系，协调处理物业管理与社区管理的关系。
住宅区物业管理出现较大矛盾纠纷，业主正常生活秩序受到影响的，辖区办事处（乡镇人民政府）要及时牵头组织区物业管理办公室、稳定办、居委会、派出所、物业公司、业主委员会等参加的联席会议进行解决。
（五）居民委员会要明确专人负责物业管理工作，协助街道办事处（乡镇人民政府）参与和组织辖区内住宅区业主大会筹备、召开、选举工作；对住宅区业主大会和业主委员会工作进行监督、指导和协调，调解社区内物业管理纠纷，列席业主大会、业主代表大会和业主委员会会议。
住宅区没有业主委员会或业主委员会被暂停活动期间，居民委员会应主动承担业主委员会工作。
二、科学划分物业管理区域
科学划分物业管理区域是搞好物业管理的前提。各区物业管理办公室要在街道办事处（乡镇人民政府）、居民委员会配合下，统筹考虑，综合权衡，按照以下规定，科学合理地划分物业管理区域。
（一）原则上以物业建设的宗地红线图、立项或规划批准的范围划定物业管理区域。相对完整的居住小区、独立组团应作为一个物业管理区域。一个物业管理区域的建筑面积一般不应少于3万平方米。
（二）物业管理区域的划分与居民委员会、街道办事处、区属地域的设立范围一致。
（三）物业易于封闭和统一整治，便于组建业主大会。
（四）基础设施、配套设施设备共用，房屋质量、配套程度、环境状况相近的物业宜划入同一个物业管理区域。
（五）同一土地使用权的物业宜划入一个物业管理区域。各区物业管理办公室要将物业管理区域划分成果编入物业管理区域图册。
三、强化物业管理用房和物业经营用房配套建设
新规划建设的商品住宅项目，应当分别按照不低于开发建设住宅总建筑面积3‰和4‰的比例建设物业管理用房和物业经营用房。物业管理用房、物业经营用房应为独用成套房屋，具有独立的使用通道，配备水、电、暖、通讯等基本设施，具备办公或商业经营条件。用房位置应设在住宅区中心区域或主出入口附近的临街底层，不得设置在地下或住宅楼内。
建设单位应在规划报建图中明确标明物业管理用房、经营用房的位置和面积，将物业管理用房、经营用房纳入建设配套项目计划，与建设项目同步交付使用。
市规划局要在《建筑工程规划许可证》中注明物业管理用房、经营用房的位置和面积。
市房产管理局要对物业管理用房、经营用房独立测量、计算面积（其面积不计入分摊的公用建筑面积内），并在房地产平面图相应的位置上标注“物业管理用房”、“物业经营用房”字样。
物业管理用房、物业经营用房所有权归物业管理区域内的全体业主所有，由物业管理企业负责维修、养护和经营。物业管理用房用于物业管理服务活动和业主活动；物业经营用房用于出租和经营，所得收益全部用于住宅区物业管理，弥补住宅专项维修资金的不足。物业经营用房的收益使用，接受市房产管理局和区物业管理办公室的指导监督，收支情况定期向社会公开。任何组织和个人不得将物业管理用房、经营用房擅自买卖、抵押或者改作他用。
四、规范专业服务单位收费行为
物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位，应当向最终用户收取有关费用。对于业主自用的，要直接向业主收取；对于物业管理企业使用的，直接向物业管理企业收取；对于公共使用的，由业主分摊，按照合同约定收取。
供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位，应当承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护等管理责任及有关费用，不得强制物业管理企业代收费用，也不得因物业管理企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。物业管理企业接受委托代收规定费用的，可以根据双方约定向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
五、加强前期物业管理工作
住宅开发建设单位（以下称建设单位）出售物业之前必须制定切实可行的物业管理方案。对不具备物业管理条件的，市房产管理局不予办理房屋销售和权属登记手续。
（一）建设单位必须严格按规定选聘物业管理企业，采用公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理，招标公告要在市物业管理网站上公告。
（二）建设单位出售物业时，不得代替物业管理企业做出相关承诺。
（三）建设单位在销售物业之前必须与选聘的物业管理企业签定书面的《前期物业服务合同》，并督促物业管理企业严格履行。
（四）建设单位在销售物业之前要制定《业主临时公约》，并将《业主临时公约》向物业买受人明示和说明。物业买受人应当在与建设单位签定物业买卖合同时，对遵守《业主临时公约》做出承诺。
（五）建设单位与物业买受人签订的买卖合同必须包含以下前期物业服务的内容：
1．实施前期物业服务的物业管理企业情况；
2．前期物业服务内容及服务标准（应与建设单位和物业管理企业签订的《前期物业服务合同》内容一致）；
3．前期物业服务的收费价格和收费方式；
4．前期物业服务纠纷解决方式。
（六）建设单位所选聘前期物业管理企业必须在售房现场做好物业管理宣传，现场设立物业管理咨询台，公示企业的基本情况、收费标准和服务标准。新建住宅交付使用前必须将收费标准和服务标准在住宅区公示。
（七）前期物业管理企业因不可抗力等原因，不能履行《前期物业服务合同》的，建设单位应重新选择物业管理企业接替管理，重新选择的物业管理企业收费标准和服务标准要和物业出售前公示标准一致，并告知全体业主。
六、严格物业管理企业退出和移交程序
住宅区业主大会和物业管理企业，因物业服务合同期满双方不续约或者提前解除合同，物业管理企业退出住宅区管理的，必须本着维护社会稳定、保证物业管理区域基本秩序、实现平稳过渡的原则，严格履行退出和移交程序。
（一）物业管理企业因物业服务合同期满不续约或在合同期内提前解除合同，拟退出住宅区管理服务的，必须在60日前书面告知区物业管理办公室、街道办事处（乡镇人民政府）和居民委员会。住宅区成立业主大会的，物业管理企业要提前告知业主委员会并做好相关设施设备和资料的移交和交还事项；住宅区未成立业主大会的，物业所在地街道办事处要牵头组织联席会议，听取业主和物业管理企业的意见，处置物业管理企业退出的具体事宜。
（二）业主大会提出与物业管理企业终止或解除合同，重新选聘物业管理企业的，业主大会召开60日前，业主委员会要将会议相关情况书面告知区物业管理办公室、街道办事处和居民委员会。经全体业主所持投票权2/3以上通过不再续约或提前解约的，业主委员会必须保存好相关资料，接受物业管理办公室、街道办事处（乡镇人民政府）和居民委员会的查验。业主委员会要在业主大会作出决议后将解约原因和时间书面告知物业管理企业，业主大会要在终止或解除合同前依法完成选聘新的物业管理企业的工作。
（三）拟退出的物业管理企业要在区物业管理办公室、街道办事处和居民委员会监督下向业主委员会办理下列交还事项：
1.物业服务费、住宅专项维修资金、利用物业共用部分所得收益等余额；
2.物业竣工验收资料、技术资料、物业质量保修和物业使用说明等物业管理所必需的其他资料；
3.按规定配置的物业管理用房；
4.物业共用设施、设备和相关场地；
5.其他属于业主所有的财物。
新物业管理企业确定后，业主委员会要将前款所列物品移交新物业管理企业。拟退出的企业在征得业主委员会同意后，也可以直接向业主大会新选聘的物业管理企业办理移交。住宅区未成立业主大会的，物业管理企业应向物业所在地居民委员会移交。拟退出的物业管理企业应当自合同终止之日起10日内或业主大会做出终止或解除合同决议10日内退出该物业管理区域，不得以未结清债权债务为由拒绝移交或退出。
（四）因物业管理企业退出，造成住宅区无人管理的，经联席会议决定，街道办事处可以暂时指定一家物业管理企业按物业管理服务等外级标准提供基本服务保障，也可以委托专业公司负责相关日常维护工作，所发生的费用由联席会议确定的部门向业主收取。街道办事处、居委会要及时组织业主组建或召开业主大会，就选聘新的物业管理企业作出决议。
（五）在合同终止或解除前原物业管理企业为供水、供电、供气、供热、有线电视等单位代收代缴的费用，应及时上缴相关单位。未收讫的业主欠费，由原物业管理企业通过合法途径向业主追索，相关单位也可以直接向业主追缴。
（六）物业管理企业未按规定程序退出、未按规定时间退出、不移交相关设施设备和资料的，由市房产管理局和区物业管理办公室根据《物业管理条例》处罚并记入企业信用档案；影响恶劣的，不得承接新的物业管理项目并予以通报；给业主造成损失的，还应当承担相应的法律责任。
（七）业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规和政策的，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、物业管理办公室应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
二○○七年一月八日