[2025-04-19]
地方规定物业费打折缘何不可行
地方规定物业费打折缘何不可行
文/宋安成
现象——地方物业费新规
2024年12月31日，镇江市发改委、市住建局、市市场监督管理局联合发出通知（以下简称《通知》），明确市区（含京口区、润州区、丹徒区、镇江经开区、镇江高新区）空置房普通住宅前期物业服务收费事项，连续空置6个月以上物业费最多交70%。《通知》自2025年2月1日起执行。《通知》明确，业主大会成立前，因业主原因未及时办理入住手续或办理入住手续后未入住或未使用的住宅物业，连续空置超过6个月（含6个月）的，业主事前向物业服务企业书面告知并注明空置的起始时间，由物业服务企业确认后认定为空置。经确认后，空置期间前期物业公共服务费按规定标准的70%交纳。业主在装饰装修期间应全额交纳物业公共服务费。物业服务合同另有约定的，按照合同约定执行。业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业约定。
实际上，镇江并非第一个给空置房物业费打折的城市。据不完全统计，宣布空置房物业费打折的城市已经有十余个，除上述案例外，还有兰州、青岛、无锡、宿迁、扬州、长沙、潍坊、石家庄、常州、烟台等。一般空置的时间以6个月为界，打折的幅度6折、7折不等，那么，物业费到底该不该打折？地方出台相关规定明确物业费可打折是否有充分的法律依据？是否有操作上的可行性？在此，我们展开讨论。
探讨——物业费打折欠缺依据
关于物业费该不该打折的问题，我们先要讨论什么是物业服务，再剖析地方规定是否具有法律依据。
一、何为物业服务？
根据《民法典》第937条规定：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。”通俗讲，物业服务是物业公司与业委会（或建设单位）通过建立合同关系，为业主公共区域、公共部位、公共设施设备提供“四保一服务”的行为。物业服务费是业主或使用人为物业公司提供的服务“买单”的费用，这个费用能否因为业主不居住而打折呢？本律师认为不能。因为物业管理服务是一种“群体消费”，是物业服务企业面对全体业主提供的服务，受益者是全体业主，物业公司收的物业费与业主接受的服务并非“一对一”的关系，即：业主不住，因为物业的服务并未减少，少付物业费缺乏依据。本律师在外面交流时一直讲一个观点：一个国家的公民可能不享受或者不愿意享受国家给他的社保福利，但是他不能以不需要享受国家给他的社保，而不去缴税，不去缴“五险一金”。社区何尝不是一个小社会呢？
二、地方新规依据在何？
再讨论第二个问题：地方出台相关规定明确物业费可打折是否有充分的法律依据，答案显然是否定的。《民法典》第273条规定： 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。业主不能以放弃对共有部分的权利为由，拒绝履行相应的义务。这意味着即使业主不主动使用共有部分，仍需承担相关的责任和义务。该条款旨在确保建筑物的共有部分得到合理维护和使用，保障全体业主的共同利益。业主自己原因不入住，显然是放弃权利，但是交纳物业费的义务是不能不履行的。实际上，《民法典》的这一规定完全沿用了2007年10月1日生效，2020年12月31日失效的《物权法》第71条的规定，这一规定已历经数年。从地方规定看，有些地方也注意到物业费打折违背了上位法的规定，对地方的规定做过调整，如在2013年出台的《江苏省物业服务收费管理办法》中是有“空置房物业费打七折”规定的，但是2019年1月1日起执行的《办法》，已将原先的“物业费打折条款”删除了。
评析——物业费打折难以操作、难以落实
那么是否有操作上的可行性？本律师认为基本不可操作，以下从四个方面进行分析：
一、不符合权利与义务对等原则
物业公司为业主公共区域、公共部位、公共设施设备提供“四保一服务”，这些服务具有公共性，实际上很难说入住业主少了，物业便可以少提供服务。比如说安保服务，不可能因入住业主少就减少安保人员和巡逻打卡的点位。部分空置房屋甚至会加大巡逻力度，保洁、绿化亦是如此。因为物业是对公共区域、设施设备的维修，个别业主不使用，消防、水泵、电梯维修维护却一点不能少。如果一定要说哪些方面的服务会减少，电梯能耗和垃圾投放或许会降低。但如果物业费直接打6、7折，显然是有些荒唐了。
二、空置房认定矛盾较多
如何认定空置，《通知》明确，业主大会成立前，因业主原因未及时办理入住手续或办理入住手续后未入住或未使用的住宅物业，连续空置超过6个月（含6个月）的，业主事前向物业服务企业书面告知并注明空置的起始时间，由物业服务企业确认后认定为空置。经确认后，空置期间前期物业公共服务费按规定标准的70%交纳。物业公司作为认定空置房的主体，要确认业主空置开始的时间，空置的时长，结束的时间，中间可能会有装修、偶尔居住，这一过程中，业主希望推进认定，而物业不愿意认定，又没有上位法依据和非常客观的标准，业主和物业难免有纠纷。从法律上讲，企业无需遵守地方规范性文件。若企业坚持物业公司提供了相应的服务，业主就应当支付物业费，法院也不太可能因为地方规定直接减免空置房屋业主应缴纳的物业费。
三、酬金制收费模式下难以执行
小区采取酬金制收费，法院判令打折是否合适呢？所谓酬金制，指的是在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。在物业服务实行酬金制收费的情况下，收取的物业管理费属于代收代付性质，是全体业主的财产，这种情况下，如果地方规定物业费可以打折，要么降低服务标准，要么由其它业主为空置的业主“买单”，而这两种路径显然是不合适的。另外，物业费降低，物业公司也要同比例少收酬金吗？酬金计算问题将变得混乱。
四、高空置率小区无法运行
在住宅物业管理实践中，有些小区空置率非常高，例如新交付小区，很多业主短期内不装修，或者装修后并不入住。再比如说一些度假型小区，如海南省的部分小区，每年只有冬天有一定的入住率，非旅游季节仅有30%的入住。再比如“炒房客”居多的小区，入住率也非常低。根据上文分析，如果要保持小区物业服务的品质，就算入住业主变少，物业成本也无法减少。如果想保持物业服务的品质，物业公司很难“同比例”减少物业管理投入的成本。要么牺牲服务品质，最终是整个小区的管理品质大幅下降，吃亏的还是业主。
结语
2023年8月9日，全国人大发文《对地方物业管理条例有关移交专业经营设施设备所有权等规定的审查研究案例》，明确：“地方物业管理条例关于……，关于业主未实际入住使用的物业费交纳比例的规定与上位法不一致，应当予以纠正。” 物业费收取与物业服务质量优劣挂钩，与业主是否入住并无直接关系，不能将是否实际入住与物业费的交纳进行绑定，否则，既没有法律上的支撑，在实际操作中也难有落地。面对物业服务收费的矛盾，政府要做的是推进物业管理收费的合理透明，引导物业企业提供质价相符、优质优价的物业管理服务，而不是无视物业服务的实际情况，通过行政手段干涉物业管理的收费标准，最终是变相降低物业服务水平，损害更多业主的利益。