[2017-01-22]
业主大会临时会议该如何召开?
业主大会临时会议该如何召开?
文/程 磊
在小区发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的情况下，经20%的业主提议，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。但如果业主委员会不组织召开，并经街道办事处责令其限期召开仍绝拒召开的情况下，居委会在街道办事处的指导下组织召开临时业主大会符合法律规定，临时业主大会的决议如果符合《物权法》76条规定的，应具有法律效力。
案例
广州市中林花园是中林房地产开发公司开发的住宅小区。中林房地产开发公司委托广州市中林物业管理有限公司提供前期物业服务。2014年8月29日，中林花园业主委员会经辖区街道办事处备案成立。
业委会成立后，经过招投标程序确定海桐物业公司为中林花园小区物业服务中标单位。海桐物业公司中标后，与中林花园业委会签订《物业管理服务合同》，约定业委会委托海桐物业公司为中林花园小区提供物业管理服务，委托管理期限为5年。
海桐物业公司与中林花园业委会签约后，海桐公司要求进场接管小区，中林物业公司拒绝退场，双方发生冲突。经辖区街道办、居委会等部门多次出面协调未果，海桐物业公司向法院提起诉讼，要求中林物业公司停止侵害、排除妨害，立即退出中林花园小区物业管理区域;中林物业公司及中林花园业委会移交中林花园物业服务用房腾空交付给海桐物业公司使用并移交中林花园物业所涉的业主姓名、房号、面积、小区规划图及相关设备设施等所有有关中林花园的资料。
海桐物业公司辩称：在业委会公示选聘结果期间，中林花园200多名业主联名对公示结果提出异议。街道办接到投诉后两次发函要求业委会将选聘结果的明细情况公示，但业委会未采纳。在此情况下，辖区街道办、居委会组织中林花园业主召开了临时业主大会，对“改选业主委员会”和“是否续聘中林物业公司”为议题进行了公投表决。公投的结果是全体业主“双过半”同意改选业主委员会，同意续聘中林物业公司。临时业主大会的决定续聘我司，因此，原告要求我司退场无法律依据。
其次，原告诉被告排除妨害的依据是其与中林花园业委会签订的《物业管理服务合同》，但该合同尚未履行，原告依据该合同享有的是相对于业委会履行合同的请求权，在其未实际取得为中林花园提供物业服务的权限时，其主张中林物业公司侵权请求排除妨害缺乏事实基础。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。
争议焦点
一、中林花园业主召开的临时业主大会作出的决议是否有效?
二、原告请求被告排除妨害是否符合法律规定?
律师评析
一、中林花园业主召开的临时业主大会作出的决议合法有效。
《物业管理条例》规定业主大会分为定期会议和临时会议两种形式。其中业主大会定期会议是按照业主大会议事规则的规定召开。临时会议应经过20%的业主提议，由业主委员会组织召开。在什么情况下召开临时业主大会呢?
根据《业主大会和业主委员会指导规则》第二十一条规定，有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：(一)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的;(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。因此，临时业主大会一般是在小区发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的情况下临时召开的，具有时间上的紧迫性。
本案中，在业委会公示选聘结果期间，中林花园200多名业主联名对公示结果提出异议，超过20%业主提议召开临时业主大会。因涉及选聘和解聘物业服务公司的重大事项，处理不妥容易引发群体性事件。辖区房管局和街道办事处作为业委会的指导和监督机构，多次组织各方协商解决。但业委会以自治为由，不愿接受区房管部门和街道办的依法指导、监管。在此情况下，居委会在街道办的指导下组织召开了临时业主大会，符合法律规定。
《业主大会和业主委员会指导规则》第五十一条规定：“业主委员会未按业主大会会议议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开;逾期不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。”本案中，在20%的业主提议召开临时业主大会，但业主委员会拒绝召开临时业主大会。街道办在多次发文责令业主委员会限期召开临时业主大会的情况下，业主委员会仍以业主自治为由拒绝召开的，可以由辖区居委会在街道办事处的指导和监督下组织召开临时业主大会。在街道办的指导、监督下，居委会代为组织召开临时业主大会，就“是否续聘中林公司”和“是否改选业委会”这两个议题经小区业主投票表决，结果是专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业同同意选聘中林物业公司及改选业委会。由此可见，选聘中林物业公司作为中林花园小区的物业服务公司是日前小区多数业主的意思表示，该意思表示经过了法定的表决程序，依法对全体小区业主具有约束力。
二、原告海桐物业公司请求被告中林物业公司排除妨害不符合法律规定。
本案中，原告与被告之间并不存在合同关系，原告起诉被告排除妨害的依据是其与业委会签订的《物业管理服务合同》，但该合同尚未履行，原告依据该合同享有的是相对于业委会履行合同的请求权，在其未实际取得中林花园物业提供物业服务的权限时，其主张被告侵权并请求排除妨害缺乏事实基础。且在临时业主大会已经决定续聘被告中林物业公司的情况下，原告依据合同主张被告侵权并诉请移交物业管理权并无法律依据，序予以驳回。
法院判决
《广东省物业管理条例》第十八条第三款、第四款规定：“经业主委员会决定，或者百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。业主委员会不按照前两款规定组织召开业主大会定期会议、临时会议的，业主可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出协助要求，街道办事处、乡镇人民政府该当协调组织召开。”本案中，原被告双方产生冲突，小区出现群体性事件隐患。因选聘和解聘物业服务企业事关中林小区全体业主切身利益，在部分业主对选聘海桐公司作为新的物业服务公司提出异议的情况下，街道办作为地方政府派出机构，依职权对中林花园小区业委会及业主大会相关活动进行指导并无不当。在街道办事处责令业主委员会限期召开业主大会，业主委员会明确予以拒绝的情况下，居委会在街道办事处的指导下组织召开临时业主大会符合法律规定。临时业主大会就“是否续聘中林物业公司”和“是否改选业委会”这两个议题经小区业主投票表决，结果是专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意选聘中林物业公司及改选业委会。临时业主大会的决议符合“双过半”的法律规定，合法有效。在临时业主大会已经决定续聘被告中林物业公司的情况下，原告依据业委会与其签订的物业服务合同主张被告侵权并诉请移交物业管理权并无法律依据。判决驳回原告的诉讼请求。
摘自《物业管理信息》