[2017-04-07]再论先有好的业主，才会有好的物业管理

再论先有好的业主，才会有好的物业管理

　　文/严 实

　　9月22日，现代物业微信公众号上发布了一篇题为《这次物业公司真的走了，小区也开始乱了》的帖子，48小时内点击迅速突破14,000人，对熟悉微信传播和物业管理行业特点的人士来说，这是一个惊人的关注度。

　　帖子开头，转发了《扬州晚报》9月21日消息，说扬州一个住宅小区自物管公司撤离后，业主大量私安地桩锁和用私人物品抢占停车位，报道中引述了小区业主的说法称，随着私家车越来越多，居民(业主)之间有了矛盾不便协调，现在只能希望有物管公司入驻管理，停车矛盾才能解决。

　　帖子随转发报道之后附上了编辑的一个问题调查——“物业公司走了之后，该小区除了‘抢车位’还会出现其他乱象吗?”截至9月24日凌晨有1,023人回答“会”占比93.3%，有73人回答“不会”占比6.7%。九成以上的已读微信用户没有表态，毫无意外地继续扮演“沉默的大多数”，表态的读者中一边倒地认为物管企业撤场后情况会恶化。这个网络故事所传递的民意，将住宅小区的物业管理现实再次重演。

　　报道中没有解释物管企业撤场的原因，如果仅仅从“物管撤场后业主抢占停车位”这一惟一的现象去观察，那么物管企业存在的时候，至少是部分阻止了业主这样的行为，遏制了这样的现象。

　　今天我们要讨论的第一个重点是，物管企业有没有权力阻止这样的行为?

　　按照《物权法》第六章和《物业管理条例》第二章，物业管理企业(人员)是没有这项权力的，如果物业管理方与业主，并没有就此项“是否阻止业主和居民抢占强占公共场地用于停车用途”或类似条款写入协议，那么物业管理方就既无“可以阻止”的法定权利，也无“应该阻止”的约定义务。《物业管理条例》所规定的物业管理义务“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”显然也不涉及场地的使用权，那是业主的权利。

　　所以业主如果抢占了场地，谁来裁决他们属于“抢占”?谁来维护谁能停谁不能停的“秩序”?我们总不能任由占了便宜的业主说这没物管什么事你们滚出小区去，吃了亏没有抢到车位的或者被乱抢乱停车搞烦了的业主说物管还是应该留下来管管。

　　一位女孩突然晕倒，男保安的紧急救助人工呼吸会不会遭到道德质疑?一位学生扶起摔倒的老人会不会被认为是肇事后亏心?这些事例如果放到住宅小区物业管理事例中来，我们就会听到一个荒唐的说法——人家晕不晕倒摔不摔死，那是人家的权利，身体是人家的，没有她(他)的授权同意，你凭什么碰人家的身体?没有授权，你就不能碰，否则救对了白搭，救错了被罚活该。

　　读者诸君看到这里是不是觉得很心塞?其实我也很心塞!

　　前几天在群里讨论“物业管理企业怎样积极参与社区文化活动建设”，一位熟读法律的业主一句冷言——这关(你们)物业管理什么事?现场迅速尴尬!当然，我知道那些情绪尴尬的人，是因为内心尚有温情和责任。

　　是否应该相信物业管理的法外义务出自善意且应该受到鼓励，是我们应该讨论的第二个重点。

　　如果大家越来越不相信公序良俗，凡事就只能比对法规，容易看到的就都是禁止。法律没有加以限制和业主与物管也没有约定的内容，对于物管企业可能蕴含着商机也可能是管理的死结，间接考量着物管企业职业道德和专业水准;对于业主则强烈而直接地考验着业主内部彼此之间的合作程度，也成为业主容易对物管表达不信任的主要出口。当一个物业管理企业表达出对没有明确约定的小区事务的主动参与愿望时，这在“义务主导”的业主看来，就是“你们还应该做得更好”!而“权利主导”的业主则会说——这不关你们什么事!

　　回到帖子本身，“这次物业公司真的走了，小区也开始乱了”这个由《现代物业》编辑拟出的标题也有误导之嫌。就此事看来，物管企业的离去更像是小区乱的结果而不是原因，因为在一个业主知道自律与互助的小区，并不会因为物管企业的离开而陷入自乱。他们不会让一个称职的企业轻易离去，即使离去也能有所准备且很快为自己选择一个更好的企业和其他管理者。借用一句现代剧的台词“栽什么树苗结什么果，撒什么种子开什么花”，在现代社会中，有什么样的国民就有什么样的政府，在现代社区中，有什么样的业主才有什么样的物业管理。

　　摘自《现代物业·新业主》