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[2017-04-07]业委会权力与监督

  

   业委会权力与监督

  文/万吉生

 

  2015年12月《厦门市物业管理若干规定实施细则》已通过并正式颁布实施。通过比较住房和城乡建设部印发《业主大会和业主委员会指导规则》﹑深圳经济特区物业管理条例,发现《实施细则》增加明确:“业主委员会委员、候补委员及其候选人应符合下列条件:……(六)本人、配偶以及直系亲属未在为本物业管理区域服务的物业服务企业中任职;(七)本人、配偶及直系亲属与本物业管理区域的物业服务企业无直接的关联业务或利害关系……”笔者接触到许多案例,这条引发了笔者的极大关注。

  千万别把业委会当成牟利工具

  业主委员会是小区内业主共同选举的,为了小区业主权益而设立的组织。业主委员会是业主大会的执行机构,业委会的权力基础是其代表的全体业主对物业的所有权。业主委员会的权力和义务在相关的法律中有明确的规定,如住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第三十五条。

  因本人几年来一直在收集业主事务新闻做简报,关注到大量案例,发现有部分业委会在千辛万苦换掉前期物业公司后,“进了城做了主人”,特别是一些小区公共区域的经营收益归小区全体业主所有后,使得业主委员会有了一定的经济收入支配权,成了掌握一定财权的“经济实体”,而这经济的收支却基本不受监督,极易产生腐败。这部分钱都是由业委会直接掌管,实际上—般都是由业委会主任掌管,随着时间的过去,业委会失去了相应的监督,内部工作程序不正常,小区公共收益使用不规范,小区重大事项由业委会一两个人说了算,别说业主大会表决,就是业委会内部都无须通过,想怎么花就怎么花。

  “一切不受约束的权力必然腐败”。那么问题就来了,与小区有关联业务或利害关系的人们要想得到某方面的关照,就得通过相应的权力关卡,而打通关卡的捷径就是给权力者好处。有些业委会失去监督后为一己私利,甚至直接插手小区各种大大小小的花钱维修改造项目,违规引进自己或亲属朋友的利益关联企业。由于掺杂了个人利益,就改变不了可能存在暗箱操作、涉嫌贿赂的嫌疑,他手中的决策权,就可能会出现“交换嫌疑”、“权力滥用”,并将更优秀而没有利益关联的企业拒之门外,插手的工程、引进的项目质量和后续服务达不到标准,这就损害了业主的权益。有些小区动辄上千户,其中的物业管理、广告投放、房屋出租、绿化绿地、公共设施维修等,都会产生较大的资金流动、利益往来。有了不良的动机、营私舞弊的思想倾向,业委会的“服务性”定位,就会出现淡化和扭曲,生出腐败可能性、不当交易。

  就像孟德斯鸠所言,一切有权力的人都容易滥用权力,这是万古不变的一条经验,有权力的人使用权力一直要到遇有界限的地方才会休止。近年来,由于业委会工作不规范而导致业主对业委会产生不信任,进而屡屡引发“业主革命”的事件。为了抵制业委会扰乱小区管理秩序,甚至有业主将业委会告上法庭。

  如何监督业主委员会

  首先业委会委员必须要有奉献精神,勇于担当,不谋私利,什么样的人成为业委会委员,乃至业委会主任就显得尤为重要。有的小区个别业委会委员参选动机不纯,当选之后借助业委会的平台推销保险, 窥视大修基金,还有的业委会委员公然推销自己或亲属朋友利益关联的产品,把小区业委会作为自己的营销和宣传阵地,极大地破坏了业委会的内部和谐、外部形象和声誉。

  小区大小事务公开、透明是第一要务。对小区大小事务特别是重大事项,进行必要的公开、透明、信息展示,都晒到阳光下,成为公共信息,比如选聘和解聘物业服务企业、筹集和使用专项维修资金、改建或重建建筑物及其附属设施等重大事项都要进一步细化公开。业委会只要做好两件事即可:一、监管物业按照合同约定服务质量达标;二、管好全体业主的钱,包括监管好维修资金合理合法使用,以及公共区域的经营收益与支出定期结算并公布账目清单。

  谁来管业委会的机制,在实际操作中还需要积累经验,我认为对业委会主任的培训已经是当务之急。业委会委员不懂“议事规则”,不严格按“议事规则”办事就没有资格当业委会委员。比如说,小区“议事规则”的修改,一般都是由执笔人依照相关条例根据讨论结果修改,而后交业委会逐条讨论通过后再提交业主大会通过。可现实中很多是业委会主任根据自己喜好修改,然后业委会在一个晚上两个小时内做个样子就算是通过了,也不提交业主大会,以达到不可告人的目的。这方面的监管如何落实也是问题。

  业主委员会是业主大会常设的执行机构,而不是决策机构。因此,对涉及公共利益事项特别是一些经营收入和支配等,必须召开全体业主大会,充分体现业主大会的主体地位,逐步强化业主的维权意识。

  以下是部分小区如何公开、透明自律的做法:

  深圳市福田区景洲大厦业主大会下设两个机构,一个是执行委员会(对外称业委会),一个监督委员会(与监事会类似)。该小区的监委会于2003年成立,至今运转。景洲大厦业主大会执行委员会秘书(对外也称业委会负责人),两个委员会均全面执行业主大会的决定,不过分工不同。执委会负责制订、监督物管合同的履行;负责小区物管日常事务的协调;负责社区网信息发布管理及对外宣传。监委会则对小区物管维改项目、业主基金财务进行审核监督;独立行使对业委会主任、委员的质询、调查;组织提出对失职、违规、不作为的业委会成员的罢免;负责社区普法宣教工作,为业主提供法律咨询。简单来说,执行委员会监督物管合同的执行,负责小区日常工作;监督委员会负责管钱管物,小区维修改造由谁来做,花多少钱做,由监督委员会定。

  与景洲大厦相似,深圳长城二花园业委会也是严格财务收支管理。涉及小区改造、改建的项目,监事会要列席业委会会议,并提出意见、监督项目进展。小区里超过5万元的工程要进行招标或者邀请招标,由评标小组决定工程建设单位。评标小组由业主、业委会、监事会及物业服务企业选派人员组成。这就可以有效防止有关人员从工程里面捞取非法利益。

  某个小区的议事规则:业主委员会应当建立公开透明的项目管理制度。小区内实施的项目应当在业主大会授权范围内由业主委员会拟订项目需求,征集业主志愿者组成小组完成询价、招标等工作,业主委员会负责监督与审核项目小组的询价与招标等过程,项目全程应当按时间节点通过网络与现场等方式向全体业主征求意见并公示。小区应当成立监事委员会,监事委员会任期同业主委员会。委员由业主自愿报名,报名结束后互选3名向业委会报备后任监事委员会委员。监事委员会职责包括对业主委员会的公章管理、财务管理、项目管理、会议管理、工作效率、会议纪要等方面进行审查,监事委员会应当每季度出工作季报向全体业主与社区工作站汇报审查情况。

  2014年,《广州市物业管理暂行办法》出台并正式实施。其中,监事会制度作为业委会缺乏有效监督和内部管理制度不健全的制度补充。《办法》对业主监事会的职责作出明确规定,例如:审核业主大会收支情况;对业委会侵害全体业主共同利益的行为进行纠正;发现业主委员会财务活动情况异常,可以进行调查等。

  业主委员会是基于业主对物业的产权而衍生出的一个群众自治组织。因此,要想有效地监督管理业委会,防止业委会腐化变质、胡乱作为,还必须依靠广大业主。只有广大业主积极监督业委会,利用业主大会这一平台罢免或更换那些不合格的业委会委员,才是最为有效地监督管理业委会的途径。依照法律的规定,将监督权利还原到每位业主身上是更简便高效的做法,让每位业主都能直接监督,保证及时发现问题,及时解决,避免官僚主义,必要时还可以通过法律途径维护自己的权益。《物业管理条例》规定:“业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”并且应当在知道权益被侵害之日起两年内向有管辖权的人民法院提出撤销的请求。

  监督的目的其实是为了知情,而不是裁判。作为一种民间组织,业委会应该完全做到公开,且接受业主的随时查看和质询,切实保障每位业主的利益,才是业主大会和业委会存在的本质意义。让业主委员会始终在法制、健康、有序、规范的轨道上运行,业主对业委会“不信任”和“激烈对立”也有望得到杜绝,社区自治才能更顺利地推进。

  权力必须受到制衡

  毛寿龙教授在《走出“群天下”的治理结构》中提到:因为有等级制的传统,业委会选出来之后,业委会主任就成了小区的首长,业委会一旦分出等级,主任干活积极,小区就不好,主任懒政,小区就好。主任掌握大权,副主任就消极怠工。业委会开会,如果一切听主任的,就和谐,如果有人妄议,业委会不和,小区就瘫痪了。业委会如果非常能干,一切行动听主任,不许委员有任何妄议,而且个个精明强干,小区会治理得非常好。但是相应的问题也出来了,四年、五年内保持和谐,但九年、十年就可能出现矛盾或大的冲突,小区的管理就陷入了混乱。即使不出问题,业委会也会形成一个严格的身份等级结构,在其周围会形成一个与其关系密切的业主群体,还有一个比较疏远的群体,于是形成“群天下”的局面。业委会行事秘密,就会让小区对其有无限的遐想空间,短暂的信任,慢慢变成不信任。业委会很容易出现腐败,比如自己不交物业费,不交停车费,和物业公司沆瀣一气,物业公司定期给其上供购物卡,过年过节出去玩等。大的甚至挪用大修基金。一个小区一旦有了这个治理的传统,就会陷入“群天下”的陷阱。就像现在的我们一样。要解决小区“群天下”的问题,就要让其真正走入公共治理的轨道。托克维尔所介绍的美国新英格兰的经验是:行政分权,政府集权,同时有一个很好的议事规则和习惯。也就是说,小区业委会主任不能说了算,共治理的核心应该是一个议事会,而行政性的业委会,则不一定要有个一把手。如果小区的治理落在了一把手手里,小区的命运就没有掌握在业主手里。

  每个小区的收支费用巨大,假如不能通过自律,就要从制度上去防止业委会腐败的问题。当下业主委员会一定要注意解决的问题是动作不够规范。虽然《物业管理条例》明确规定,“业主委员会是业主大会的执行机构”,但是对召开业主大会会议的条件、业主委员会的组织保障、对业主委员会的监督、业主委员会法律责任等,还不够明确、清晰,缺乏具体规定。

  厦门市《实施细则》的出台,增加明确了业主委员会委员、候补委员及其候选人应符合的条件,对业主委会利用权力为私人谋利作了明文规定,应是实践总结出来的经验,这等于是断了有私心的业委会后路,既防止了业委会贪腐损害业主利益,又为社区治理,建设和谐社区提供了制度保障。希望各地包括国家层面都能明确参照修改,业主则万幸也。

 

  摘自《现代物业》

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