[2017-09-12]
业主自筹立体车库损坏缘何遭搁置?
业主自筹立体车库损坏缘何遭搁置?
文/艾 君
如今，小区停车难是大部分有车业主的烦心事。立体停车库占地面积小，可提供车位多，能够有效缓解车位紧张问题。而老旧小区停车空间已经很难拓展，向空中要空间可能是最合理的一种方案。
为解决小区停车难问题，2012年末北京市大兴区宏大北园小区业主通过“谁集资、谁使用”的方式建设了立体停车库。2013年，立体车库建成并投入使用。然而4年过去，昔日的“典范之作”如今陷入了半停运的尴尬境地。
众筹建车库：小区缓解停车新尝试
宏大北园业主路军港曾是小区停车位改革的推动者，也是立体停车库的建设主导者。熟悉物业管理事务的他对《现代物业》说，建设立体停车库主要原因是小区当时的私家车拥有量非常高，车位紧张。开发商为小区配置的车位不够，没有地下车库，原本规划有三座立体停车库，在开发商移交时，却仅建设了一座停车库，剩下两座停车库空置为地面停车场。考虑小区具有地面基础，当时的设想是业主自行建立体停车库，缓解停车难的问题。
2012年年底，业委会提议业主自筹资金，在原有规划的停车位上建立体车库，得到了业主们的响应。经过多次开会及研讨，确定车位租期为22年，业主一次性付2.2万元。参与筹资的业主每年只要付600元管理费便可以使用立体停车库。
宏大北园小区还聘请了停车管理公司对小区内车位进行统一管理。“在建设立体停车库时，停车管理公司表示每年600元的管理费不够覆盖成本，与其商量后将每年的管理费从600元调整至800元。”他说，由于小区本身有立体停车库的规划，因此无须再次申请报批，随后在张贴通告后正式开始筹建立体停车库。之前开发商配建的三层车库，在前期物业管理公司的管理下坏了两层，剩下的属于“半报废”状态，无法停车，且设计不合理，停车不方便。因此在建设新的立体停车库时，也将旧的停车库加宽加高，对其进行了修复。
缺少维护：自筹建设的车库怎么办
路军港介绍，目前小区内立体停车库的停车率在80%左右，剩下20%空置的停车位待维修。“车库现在有一些故障，也出现过掉车的事故，但我认为立体停车库出现机械故障及损坏都是正常的，因为它毕竟只是一个机械，无法保证其设施设备不受损坏，不出现问题。”
他认为立体停车库半停运有几个原因：第一，建设车库前期收费过低，没有预留充足的维修资金。第二，收取的停车管理费过低，预算过低，不足以支撑整个立体停车库的正常运营。立体停车库的运营与地面停车场的运营不同，立体停车库运营的费用包括人工成本、能源费用、保险费用、设备设施维护费用以及维修费用。停车管理公司认为管理费过低，不愿承担车库的维保费用和保险费用，当发生掉车事故时就无法使用保险理赔。
随着立体停车库的维保到期，承建厂家破产等情况相继出现，立体停车库也处于无法保修的境地。宏大北园小区当时建设60个停车位的需求并不算多，很多厂家不愿接。最终为小区建设立体停车库的厂家，希望借此项目推广其新技术设备，起到宣传的作用。厂家将新研发、并不成熟的立体停车管控软件应用到了宏大北园小区的立体停车库，导致上线后故障频发，延误了交工时间。而且，立体停车库的安装并不是由其青岛总部方负责，而是在北京当地找了一家安装公司，当地安装公司的相关技能和技术远远达不到原厂家的要求。虽然立体停车库建成时也通过了质检验收，但还是在建设时留下了瑕疵。
路军港说，目前车库出现的故障并不严重，只是一些小的问题，并非难以解决。但由于没有任何一方出钱维修，处于僵持状态。他认为，现在立体停车库出现的故障问题应该由车库的使用者自行集资处理。“物管公司在其中只能提供能源、人工以及一些日常保养维护工作，对立体停车库进行大修和中修是不可能的。”谈到筹集维修资金的困难时，他表示：“车库的大修和中修应当由全体筹资业主出钱。正常的维保工作应该由停车管理公司做，如果停车管理公司认为管理费用不够，可以与业主协商调整费用。车库目前是由车主使用，因此小修所需资金则应当由实际使用者承担，如果大家都不商议出钱维修，停车库只能搁置，无法正常使用。立体停车库是一个机械设备，需要日常的维修保养，否则肯定会产生问题。如果没有维修金，无法维修，前期建设的成本都是白投入。这个问题不能单纯地按照《物权法》中‘大中修费用由全体业主承担’的规定处理，因为全体业主没有在立体停车库方面受益，管理费及维修费用由全体业主承担不但不现实而且不公平。”
他还认为，接下来应该将管理费提高以解决后期维修问题。立体停车库的管理费收取应包括维保费、保险费以及后期维修的费用。原因有二：首先是政策上停车费市场价已经放开;其次立体停车库的收费比地面停车库要高。这都是当时业委会没有预想到的。“最重要的是，目前宏大北园小区没有业委会，协调单位缺位，更无法让全体业主都出钱。所以这个问题还是要由停车管理公司与业主协商，尽快完成立体停车库的修复，并保障后期正常的维修保养工作要做到位。”路军港补充说。
维保尴尬：承建厂家破产
宏大北园小区的立体停车库的维保还遭遇另一层尴尬——承建停车库的厂家已经破产。对立体停车库难维保的处理方案，路军港也分享了自己的看法：“方案可能有几种，第一，如果有业委会，则可从小区的公共收益中拿出一部分用于维修。但这是在用所有业主的钱为60个车库使用人解决问题，并不公平。第二，集资建设的业主自行再投资钱。第三，考虑引入外界立体停车库公司投资，由投资人对立体停车库进行翻建、维修、增建，利用立体停车库做商业运营，从而解决维修资金来源问题。”
自筹资金的业主需要承担高昂的建设成本和维护成本，而对立体停车库只有使用权没有产权，是否成为阻碍立体停车库建设的因素?对此，路军港说，“立体停车库都是没有产权的，除非是开发商前期交付的地下停车场，其他都没有产权。建设立体停车库是否有产权，只是一个时间的问题。产权并不意味着购买后无需交纳停车管理费，所以立体停车库是否有产权并不是关键。”
维护运营成本高，怎么办?
如果将立体停车库修复，采用“错时停车”的方式，将闲置停车位向小区外的车辆开放并收取停车费，是否可以抵扣一部分车库的维护成本?路军港说，“如果在立体停车库建设初期的方案这么去做，是有可能性的，但是目前这种方案不现实。错时停放不能确定停放的时间，如果业主需要停车时，外来车辆还没有开走，就意味着业主无法正常停车。所以与此类似的方案应当在初期形成规则，否则后期很难做到。”他表示，当时业委会针对小区内的停车位情况做过统计，在400个停车位中，大约有80个停车位是闲置的，如果能够把这80个停车位用于循环停放，的确有利于停车位的错时使用。但前提是需要通过业主大会过半人数同意的表决，方案才能够执行。
总结业主自筹建设立体停车库的经验，路军港说，“第一，业主自筹建设立体停车库应当选择靠谱的承建厂家;第二，小区内业委会最好不要参与其中;第三，一定要找专家指导;第四要在建设前期合同约定中核算好费用，明确维保、保险等费用的责任承担人。”
当代社区治理和公共问题策略研究自由学者舒可心就宏大北园小区的情况提出，部分业主的立体停车库的使用权与小区全体业主之间的权益，应当在方案初期就进行协调——在初期与集资建设立体停车库的业主沟通，除了一次性集资2.2万元用于车库建设，交纳用于车辆道闸管理费等日常开销的“消费基金”之外，每年还应当共同集资一笔类似住宅专项维修资金的“准备资金”，用于立体停车库可能会发生的维修养护情况。舒可心也介绍了西方国家在此方面的处理经验：面对这样的情况发生时，将集资建设车库的200人注册成“民营非企业”的小组织，当少数使用者不愿集资维修时，法律就会支持组织的内部治理。
集资建设车库的业主是否应该给小区其他业主分土地息资?“当然应该。这也是业主大会不能注册成民事主体，导致业主当中一部分人侵害另一部分人的权益无法解决的原因。当乡规民约不能被遵守时，就需要一个外部的强力来保障其刚性。”舒可心表示，由于案例中自筹建设车库的业主不能成为组织，所以外部的强力无法提供帮助，立体停车库维修资金的筹集就要取决于立体停车库使用者的道德和素质是否能够自主治理。