[2018-02-20]
物业早期介入在开发建设中发挥实效作用—中冶物业石家庄分公司开展物业早期介入工作一周年纪实
物业早期介入在开发建设中发挥实效作用
—中冶物业石家庄分公司开展物业早期介入工作一周年纪实
文/王崇合
为打造出让广大业主满意的高端精品建筑，落实好集团公司提出的“科技引领绿色环保”开发主题，中冶物业石家庄分公司自二〇一六年七月成立伊始，就在河北中冶名润房地产开发有限公司及中冶物业总公司的支持下，对石家庄德贤公馆、石家庄盛世国际广场开展了物业早期介入工作，为项目开发建设建言献策，通过一年来的不懈努力，物业早期介入已成为石家庄地产开发建设不可或缺的环节，并发挥出了实效作用。
一、建立物业早期介入机制
河北中冶名润房地产开发有限公司(以下简称属地开发公司)经营层十分重视物业早期介入工作，确立了以“使用人”为中心的开发建设理念，鼓励中冶物业石家庄分公司(以下简称物业公司)在地产开发的各个环节中，从有利于“安全、使用、维护”的角度开展物业早期介入工作，并在中冶物业总公司的指导下，于分公司成立不久就组建了工程管理部及跨部门的物业早期介入小组，积极参与石家庄德贤公馆、石家庄盛世国际广场的开发建设工作。截至目前，物业公司共参与早期介入课题7个，提出规划、设计、设备选型及工程施工建议 26项，均得到属地开发公司的积极回应。
二、参与新风除霾的课题研究
针对石家庄冬季雾霾较为严重的实际情况，属地开发公司于二〇一六年为德贤公馆设计了新风除霾设备，用于净化业户室内空气。为确保新风除霾设备发挥预期作用，物业公司参加了新风除霾设备课题实验，在厂家的支持下率先于石家庄德贤公馆售楼处安装了两台实验机，并组织专人对实验设备开展跟踪运行测试及数据分析工作，全程跟进新风除霾设备的安装调试。每日收集运行数据，每月召开一次新风除霾效果分析会。在为期一年的运行实验中，物业公司向设计部门及厂家提出了产品改进建议8项，为新风除霾设备选型发挥了重要的参考作用。
三、优化物业能源管理
(一)降低了住宅物业公共区域用能成本
一方面，物业公司依据相关政策，向设计部门提出德贤公馆公共区域用能设备应按照居民用能价格进行设计安装的建议。此建议被采纳后，大幅降低了物业运营成本;
另一方面，物业公司会同属地开发公司工程管理部对集中分户式太阳能进行了调研，重点把控该产品的运维参数，提出太阳能换热循环水与其共用设备实行单独挂表计量的使用需求，以使该项运维成本单独列支;
(二)根据不同业态设定供热方案
石家庄德贤公馆、石家庄盛世国际广场在供热方案的设计上，物业公司以供热效果最优化为目标，积极参与供热方案的讨论，提出供热管网建设与供热运营维护同时考虑的建议，并根据不同业态设定不同的供热方案。
石家庄德贤公馆住宅按照“一管到户”的原则由供热单位负责德贤公馆全程的供热建设，并约定室内供热温度不低于20摄氏度的标准。此外，由供热单位全权负责供热质量的把控、供热设施的运行与维护、以及采暖费的收取;同时，物业公司将对供热单位的一系列供热工作实行有效监督。此方案一是有效避免了供热各环节之间的扯皮;二是解决了德贤公馆业户的供暖问题，使德贤公馆的供暖效果得到了保障。
与此同时，物业公司针对石家庄盛世国际广场公寓、写字楼、商场三种不同业态，提出了公寓采用地暖供热，写字楼及商场采用中央空调供热的思路。其中，建议公寓部分参照住宅“一管到户”的模式进行管网设计、施工及运营管理;写字楼及商场部分由物业公司作为用热主体合理使用热源，以确保楼内冬季服务环境及品质。
(三)确定了不同业态的用能管理
在物业公司的积极建议下，石家庄德贤公馆率先实现交付入住后水、电、天然气由能源供应单位直接向终端用户收取的运营模式，极大便捷了能源供应单位及使用人。石家庄盛世国际广场等非住宅类物业由物业公司作为用能主体向业主代收代缴，从而有效确保了公建类物业高品质的服务环境。
四、提出物业用房的交付标准
属地开发公司董事长高喜洋十分关注石家庄德贤公馆物业用房的配置，要求物业公司按照创优标准，参与物业用房的设计，以满足德贤公馆小区的物业服务需求。为此，物业公司组织专业人员对标石家庄同档次住宅小区以及中冶置业各地德贤公馆的物业用房，并结合本项目的实际情况，于二〇一七年八月份提报德贤公馆设备间装修标准方案，获得属地开发公司的一致通过。与此同时，物业公司也向设计部门提出小区物业办公用房的规划及装修方案，也得到属地开发公司积极回应。
五、进一步完善物业使用功能
一年来，物业公司从完善使用功能的角度提出了诸多物业早期介入建议。例如：在标示系统方面，对德贤公馆小区提出完善建议7条，并增加了提示性标示内容;在智能化设计上，提出了增加商场用能监测功能的建议，以时时掌控商业用能数据，并按照统分结合的思路，设计销售型物业与自持型物业的安防系统;在功能附加值方面，提出了住宅电梯增加新风与空调装置，石家庄盛世国际广场写字楼增加轨道式擦窗机等功能设备的建议，并获得属地开发公司的认可。
此外，物业公司围绕住宅、写字楼、公寓、商业等各种业态制定出相应的物业管理方案，并组织开展了物业运营成本测算的工作，为开发、设计、工程、资产、销售等各部门提供了大量有价值的物业早期介入资料，使石家庄德贤公馆及石家庄盛世国际广场的使用价值得到大幅度的提升。
(中冶置业集团物业服务有限公司石家庄分公司供稿)