[2017-11-20]
高空坠物伤人的法院判决与物业管理
高空坠物伤人的法院判决与物业管理
文/黄世孟
台湾建筑外墙瓷砖剥落伤亡事件，我曾于十年前执教大学时即从事过专题研究【1】，发现台湾营建风气与习惯，是建筑外墙偏好贴瓷砖，基于瓷砖质量、施工技术与定期维护未全面到位，已经造成台湾建筑瑕疵的通病。一年前（2013年6月）曾经投稿《现代物业》杂志，报道“重演的悲剧：台湾楼房外墙瓷砖剥落伤人新闻”，无奈最近仍再三发生瓷砖剥落伤人的意外事件。本期台湾物业管理大观即报道“建筑外墙瓷砖剥落伤人的法院判决与物业管理”事件始末，预料在启动台湾物业管理服务之新刺激、新面向、新商机之际，更值得深远省思。且有必要论述，期盼台湾物业个案的新闻，启发大陆物业管理的警醒。
台湾物业大观之新闻报道
新闻报道一：外墙瓷砖伤人 整栋住户都被起诉
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检方调查，去年五月五日晚上十点多，林姓妇人带九岁女儿到民权东路二段某烧肉餐厅吃火锅，餐毕母女俩行经京华大厦前准备搭车离去时，该大厦瓷砖、混凝土块突然剥落，砸伤女童头部，造成女童颅骨凹陷性骨折、外伤性脑出血，无法自理生活。女童母亲指控，住户未维护大楼外墙面，导致瓷砖剥落砸伤女儿头盖骨，害女儿留下跛行等严重伤害，前后医药费花了三百万元。
她说，京华大厦六楼与七楼交界处，可清晰看见一道长约三公尺裂痕，瓷砖就是从这里剥落砸伤她女儿；但该大厦住户在事发后互推责任，不闻不问，她要求全体住户都应负责。女童母亲另将求偿八百万至一千万元。“女儿比我勇敢，才让我坚持下去，”她说，女儿至今左脚跛行，因脑伤癫痫曾两度在家昏倒，平时需她协助洗澡、穿裤，出门时常抬头看墙壁，仍深陷创伤阴影。
我于6月19日亲自到事件发生现场拍照，京华大厦是一栋相当平凡的台北市干道建筑，瓷砖剥落砸伤路过女童的位置就在人行道上。该大楼为避免再度发生意外，于二楼与三楼之间设置防护网，六楼与七楼原瓷砖剥落处也妥善补强维护了。
新闻报道二：瓷砖伤童 大楼12住户全将被求偿
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女童母亲今由市议员参选人颜若芳、律师高涌诚陪同，回事发现场开记者会，表示女童至今跛脚、颠痫，每天复健中，已花300多万元医药费，且一辈子将受影响，将对住户民事求偿800万至1,000万元。
老天爷也实在太无情，选择击伤弱势单亲母女家庭，令我同情。我的脑海曾经闪过一个邪恶的念头，老天爷应该选择击伤甚至敲死台湾高官人士或其家族成员，如此意外公共安全事件就容易衍生成更敏感的社会话题，加速启动调查与整顿建筑外墙瓷砖剥落的结构性问题。我如此坏心眼的梦想与幻想，痛心提醒公部门宜速处理，否则台湾街道不定时出现“瓷砖雨”窘境，那就太悲哀了。
回顾联合报刊载新闻照片，了解大楼高空瓷砖剥落伤人头壳骨威力的严重与可怕，受伤女童母亲伤心重回事发现场举行记者会，有此一次法院的判决，绝对成为一项物业管理的重要指标，引导大楼住户必须成立管理委员会，大楼公共空间必须委托物管，同时也提醒高屋龄的旧建筑，必须实行定期整修的维护作为。
建筑健检与维护
市民对自宅建筑外墙瓷砖屋况的了解与维护问题，若能视如一般居家卫浴设备是否正常通畅，那样的迫切与关怀，那建筑外墙瓷砖剥落事件一定可事先避免。因此，我很关心如何养成维护建筑的文化习性与行政管理制度。
居家环境卫生保持清洁的生活习性，多年来由于普及国民教育、环卫政策倡导、进步的科技设备，以及社会逐渐接受使用者付费的观念，市民普遍认同居家环境需付费维护保洁，已经形成物业管理最主要的一项服务事业。但是建筑物的主体结构、多样且复杂的附属设备，如何维持正常功能运作之维护管理课题，以及更进一步委请物管专业进行诊断与补强，编列经费定期维护修缮的习性与认知，一般市民的认知仍然相当生疏、缺乏共识。
回顾台湾公共建筑每年编列建筑维护管理经费的制度与事实，不难发觉即使公部门对自用的建筑设施，每年依然编列相当不合理的维护管理经费，怎可苛求一般市民懂得公寓大厦设施定期修缮与维护呢？然而，我坚信时间永远站在物业管理这一边，因为我们的文明社会逐渐成熟，高龄建筑逐年增加。台湾当前形成城镇高层化、高密化的集合居住形态，市民最后仍会从最初关心的火灾消防、电梯安全、厕所卫浴给排水等课题，逐渐转到生活设施性能、生活服务质量与建筑延寿活用的新话题。
台北市官方了解了前述社会趋势发展动向，推展都市更新紧密结合老屋健检，扩大落实老屋、房屋健检制度与宣传。台北市60%以上的房屋屋龄都在30年以上，不易从外观察房屋内部性能质量，须经由专业技术人员进行客观评估。以下简要窥探台北市老屋健检信息与办法。
台北市老屋健检信息与办法
台北市官方为让民众了解房屋安全信息，拟订老旧房屋定期安全检查制度，确保市民财产安全。推动“房屋健康检查制度”，让房屋每隔一段时间就接受检查，检查可依屋龄区分频率、深度与层次，越老旧的房屋检查就要越仔细。责成所有权人定期委托专业技术人员，针对屋况耐震能力、构造材质、地质、机电设备、管路配线等项目进行检查签证，外墙检查项目包括建筑外墙瓷砖及附加物屋况。
房屋检查签证结果区分等级，专家依据等级详细对居民提出诊断后的改善建议。居民若清楚了解自己的房屋状况，就可免于恐慌且知如何落实维护措施。初期以鼓励和试办方式进行，未来盼能法制化，以租税抵扣建立诱因。以下所整理的内容就是台北市老屋健检服务信息：
一、法规依据：
《台北市老屋健检案件申请及补助费用作业要点》
二、主管机关：
台北市建筑管理处使用科
三、老屋健检申请及受理方式？
申请人可自建管处网站下载申请书，依格式填写并备妥证明文件，亲自至建管处使用科临柜申请初审，初审完成当场发给健检案件序号，受理正取200件后，额满即不再受理。
基于公正公开原则，邮寄送件方式不予受理。后续由建管处进行复审，复审符合补助对象，则分案至申请人指定之健检机构。
四、老屋健检申请人资格？
有成立管委会组织者，管委会为申请人，资料向市府提出申请。
无成立管委会组织者，可推派住户代表申请，并取得过半数屋主同意，且应检附同意之委任书、建筑物权状复印件或建筑物登记誊本。
五、公告2014官方认可之健检机构
台北市建筑师公会
台北市土木技师公会
台北市结构工程工业技师公会
社团法人台湾建筑技术学会
法院判决与物业管理
我认为台北地检机关认定“六楼外墙属共有部分，建筑物所有权人及使用人有维护建筑物构造及设备安全责任”，是合理且公平的专业判决，反之，台北市官方原先仅罚六楼住户，是非常不智而且错误的决定。法院的判决加速大楼成立管理委员会，共同管理全栋大楼的共有部分，确实强化提供了物业管理的专业服务机会，可以弥补或补充当前所欠缺的制度性与专业性的盲点。
判例引领通案发展：个案发酵作用
教育工作者经常发现，“教学”与“考试”会产生教与考互相作用的效应。司法界也经常发生偶然的单一个案的判决，必然有机会形成通案依据的作用。这一次“外墙瓷砖伤人 整栋住户都被起诉”的判例，就是典型的单一个案事件经发酵作用形成通案的范例。
可以预期几件事情：一、住宅小区或公寓大厦无成立管理委员会者，加速成立使用单位或住户的管理委员会；二、管委会委员互相推选管委会主任委员，以及各项专业委员会；三、进行遴选、评选物业管理公司。
法院的判决与物管行业之关系是多么的密切！
判例催生维护经费：中长期修缮维护计划
本文论述的判例为何不早在十年前就发生？为何不再晚十年后才发生？若依据前文所述两则报道结果，完全是人间、时间与空间的巧合，完全归结于社会悲情个案事件，法院偶然个案判例发酵作用之结果，也意外造成判例催生维护经费，大楼须编列中长期修缮维护计划之成效。
因此，本文先论述建筑健检与维护之道理，以后引述台北市老屋健检信息与办法，完全基于推展物业管理专业服务的立场，积极推销老屋需健检、外墙需整维之观念，将此需求养成如同建筑消防须定期检查、设备营运功能也须定期检查之常态。在进一步发展落实每年度修缮计划外，更须养成未雨绸缪规划十五至二十年后，中长期修缮经费之编列计划。
换言之，台北市老屋健检信息与办法，确实值得台湾其他县市，也值得大陆物管专业学习与参考。
结语
我的一次酒店经验：台湾某家酒店男厕小便斗墙面上，贴着几句警醒标语：“你四十岁前糟蹋身体、四十岁后身体糟蹋你”。我尝试改写成：“你三十年来糟蹋建筑、三十年后建筑糟蹋你”。台湾建筑外墙瓷砖的不定期剥落事件，就是典型的三十年建筑开始糟蹋住户（使用者）的写照。
大家认真想一想，您会住房吗？真的懂得住房的享受吗？其次，谁该教导住房知识？谁曾经认真到位地教过我们如何住好房？如果您说：没有人教过我们住房，那么我说：委请物管专业来教吧！请您相信，机会永远站在物业管理这一边。
（文中所有货币单位均为新台币元，1元新台币约合0.21元人民币）
注释：
【1】台湾科学委员会专题研究计划（2003年），学校建筑维护需求评估指标之研究。（2005年）建筑以类人化观点建立设施健诊制度与维修再用之研究——总计划暨子计划一：公共建筑生命周期建筑设施健诊制度与维修技术之比较研究。