[2018-03-03]物业管理企业怎样开展财务内审

物业管理企业怎样开展财务内审

文/钟  冶

 

通常企业在做上市、投资、收并购等决策时，必须通过财务审计来了解目标公司的运营情况与真实的财务状况。而对于物业管理企业日常的经营行为，能够定期开展财务审计工作的并不多。其实，企业在日常经营过程中的财务审计更重要。

热播据《那年花开月正圆》中就有这样一个情节：吴家大当家周莹向吴家老二提出质疑，吴家的三原典当行一年红利只有两千两银子，而当地同等规模的典当行一年的盈利都是万两以上银子，她判断三原典当行一定有问题。当吴老二亲自前往三原典当行了解情况时，果不其然发现典当行的伙计私受贿赂、随意定价，“有规矩不守、有法则不遵”。而当吴老二提出查账的要求时，典当行的掌柜与伙计先是百般推诿，最后更是一把火把整个典当行烧了个一干二净。

当然，这只是电视剧。但类似的状况，在现实中也并不罕见，如收入不记账、多收少记或少付多记；虚报冒领费用；隐瞒收入；利用漏账、错账截留资金等行为。这些都体现出企业管理中的问题；管理混乱、制度缺失、监督机制缺失。而财务内审制度，能够通过对企业财务经营状况，收支状况等方面的审查，及时发现企业经营和管理过程中存在的问题，掌握企业内部的管理和控制情况，从而对薄弱环节和缺陷提出改进措施和建议。财务内审，不仅是企业进行重大决策时的支持工具，更是企业经营过程中的重要的监督手段。

物业管理企业该如何开展财务内审工作？

第一，建立内审机构

目前大多数物业管理公司都没有成立专门的审计机构，但事实上企业都有定期开展财务审计的需要。这种情况下，企业需要明确开展审计工作的部门与人员。通常企业开展财务审计时，是由财务部门牵头，由财务部的负责人、分管领导、内审人员共同组成内审小组。

第二，规范内审流程

在开展正式的内审工作前，内审小组需要与公司各部门负责人、业务骨干充分沟通，了解公司各项管理制度与业务流程，初步筛查制度与流程设计中可能存在的缺陷、漏洞。内审小组需要制订详细的内审工作计划，编制内审项目清单，报公司管理层审批后，正式向各部门、各经营单位下发内审通知，然后开展正式的内审工作。

第三，明确内审范围

企业开展财务内审的范围主要包括制度审计、流程审计和其他审计。制度审计，主要审核的是企业的各项整理制度，包括：资金管理、计划管理、预算管理、收费管理、财务管理制度与会计核算制度等。流程审计，主要是指涉及资金的业务管控流程，例如：收费流程、报销流程、费用审批流程、采购流程等。其他审计，是指对于资产管理、物资管理、财务报表、会计帐目等相关资料的审核。

第四，掌握内审重点

针对物业管理行业特点，审计控制的重点一是资金，二是采购环节，包括采购物资和供应商选择。

对资金的审计，主要是对企业的各项收入，包括物业管理费收入，代收代缴或转售水电费收入、物业租赁收入、停车场收入等。由于物业管理企业的收入类型比较多，因此审计的重点是收入确认的真实性和规范性。以停车场收入为例，企业在开展财务内审时，需要运用停车场智能管理系统内的信息对应检查停车费的收入是否存在截留或疏漏，甚至有些企业的审计人员会采取暗访调查的形式，暗中观察统计停车情况，估算停车收入，与实际入账金额进行比较，了解现金入账的及时性。

对于采购环节审计的重点是物料采购的真实性、供应商选择的合理性。例如，对于物业服务所需的设备、工具及维修材料，应重点关注非消耗品的大量频繁采购以及价格异常的情况，维修材料是否对物业公司当期的工程维修量相符等。对于供应商的选择，要关注供应商的收费标准、质量与市场水平的比较，以及合约条款的合理性。

除了资金与采购环节外，物业管理企业的财务内审还要关注：年度财务收支的执行情况；重要经济事项的决策与执行情况；应收账款的增减情况；员工工资发放与离职人员费用支付情况；招待费等支出情况。

第五，编制内审报告

内审小组完成各项内审工作后，需要编制内审工作报告。常规企业财务内审报告应包括两大部分：一是内审问题汇总，从制度、流程、其他几个方面列出内审发现的问题、分析与整改建议。这部分是对内审工作结果的全面总结。二是内审意见，即对内审中发现的问题，明确指出责任单位、责任人、整改要求、整改期限与奖惩措施。内审意见是内审报告中最重要的部分，是促使内审发现的问题能够及时处理的关键举措。

第六，内审后的复检

在内审报告约定的时限，内审小组需要对内审问题的责任单位、责任人进行复检，督促内审发现的问题及时改进，对于没有及时整改的事项需要责任单位或责任人进行专项说明，采取相应的奖惩措施，再次督促或提出整改要求，并上报公司领导，直至该事项处理完毕。内审后的复检工作在整个内审工作中十分重要，完成内审后的复检才是一次财务内审工作的闭环。

财务内审是一项专业的工作，内审人员不仅需要了解物业管理业务特点，还需要具备专业的财会与税务知识，能够在内审工作中及时发现企业管理者难以意识到的问题与漏洞。很多物业管理企业的财务人员自身都缺乏专业的财税知识，在日常的会计核算、账务处理与税务处理过程中都是问题多多。也因此，很多财务人员在开展企业的财务内审工作时，往往难以发现自身的问题。这样的内审工作既耗费时间，也难以达到通过内审督促经营规范、防范运营风险的目的。针对这种状况，企业可以通过聘请第三方机构进行财务内审，选择了解物业管理行业且具备专业的财税知识的第三方机构，对企业开展针对性的财务内审工作。

财务内审即是一次对企业的全面诊断，也是促使企业发展趋向规范化的重要手段。对于有计划上市的物业管理企业，定期开展财务内审有利于上市前期的财务规范，为企业准备上市奠定良好的基础。