[2018-08-07]房屋发霉，业主拒交物业费败诉

房屋发霉，业主拒交物业费败诉

文/顾 闻 刘梦雪

　　房屋质量问题在验收的时候无法发觉，等到入住了才发现，面对开发商的不闻不问，很多业主便以拒交物业费作为抗拒的方法，其实这些业主的行为从法律角度来看是没有根据的。近日，无锡滨湖法院审理一起因房屋质量问题，拒交物业费的案件，法院最终判决业主仍应向物业公司支付物业服务费及公共能耗费。

　　案情：

　　房屋发霉，业主拒交物业费

　　某小区物业公司起诉称，其小区内某室业主张某一家自2015年1月1日起拒绝交纳物业费。物业公司经过数次催讨未果，诉诸法院要求判决张某一家支付拖欠的物业费及公共能耗费。

　　张某在庭上辩称，其名下的该套房屋自入住后便存在花园外墙裂缝、下沉及房屋外墙漏水、发霉等现象。其向小区物业公司反应上述情况，直至2015年，物业公司派人对花园外墙开裂部位进行了维修，但对外墙渗漏水、发霉问题未作处理。房屋发霉问题已经影响其正常生活，故其要求物业公司承担一定的责任，对物业费进行扣减。

　　法院审理：

　　法院经审理认为，根据法律规定物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。张某与其小区物业公司签订的《前期物业服务协议》约定，物业公司的服务范围包括承担房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全卫生、交通项目的维护、管理服务。对张某提出要求对房屋的渗漏水、发霉等自用部位维修、维护的项目，不在合同约定的物业公司服务范围内。即使该房屋存在质量问题，亦应由张某另行向责任人主张权利。故对张某辩称因物业公司未履行房屋维修义务，要求在物业费用中予以扣减的意见，依据不足，法院不予采纳。法院一审判决张某应向物业公司支付物业服务费一万余元及公共能耗费五百余元。

　　律师说法：

　　房屋质量问题，应由开发商负责解决

　　在物业管理法律关系中，业主应该向物业管理公司给付物业费，业主是债务人，物业管理公司是债权人;而在房屋买卖关系中，业主是债权人，开发商是债务人。业主不能要求物业管理公司为开发商前期的建设质量等问题负责，因此不能以物业管理费来抵消前述遗留问题产生的损失。应该按照合同约定向物业管理公司给付物业管理费。

　　至于前期出现的遗留问题，如果保修服务可以解决的，通过保修服务解决。保修服务解决不了的问题或者其他非保修方面的问题，应该由开发商负责解决。开发商应该按照国家法律、法规、合同约定等，承担相应的民事责任。

　　将本应属于业主和开发商之间的矛盾转变成业主与物业管理公司之间的矛盾，是生活中普通老百姓都会有的一个法律误区。因合同具有相对性原则，基于一个事实和理由的法律关系不能转嫁到不同的法律关系层面上，所以业主以房屋存在质量问题、人身财物受损、新房未入住、车位被占用等情况作为不如期交纳物业费的理由不能作为抗辩的事实，往往得不到法院的支持。房屋质量、人身财物受损、新房未入住、车位被占用等问题业主可另案主张。