[2021-07-30]物业公司如何应对业主房屋漏水问题？

物业公司如何应对业主房屋漏水问题？

 

案情

张先生是某住宅小区业主，一天，一场暴雨过后他发现，雨水滴滴嗒嗒从楼上渗漏到了他的家中，床垫、毛巾毯、被子等物品都不同程度地被水浸湿，刚装修好的房间也遭到一定程度的损坏。张先生便沿着渗漏水一路查上去，最后发现了楼顶的排水管道被异物堵住，致使雨水不能从管道排出，沿着屋面缝隙从上而下流入了他家。张先生找到小区所在物业管理处要求赔偿，但物业管理处认为这是自然原因造成的事件。为了维护自己的合法权益，于是张先生决定并向法院起诉要求追究物业管理公司的责任。

法院审理

法院审理后认为楼顶排水管道是房屋的共用部位，作为物业管理公司应对小区内的住宅共用部位、设备实施定期养护，保持其良好的状态，但由于物业管理公司疏于管理，致使楼顶落水管被异物堵塞，造成暴雨时排水不畅，给原告家庭造成了损失，对此，被告物业管理公司应当承担赔偿责任，据实赔偿受损居民人民币115697元。

专家点评

本案例提醒我们，对楼顶排水管道是否堵塞的问题，必须纳入定期检查和定期疏通的计划中，不能疏于管理，以致下雨特别是暴雨时排水不畅而水浸屋顶，造成居民不必要的财产损失。另外，根据国务院行政法规《建设工程质量管理条例》和国家建设部《房屋建筑工程质量保修办法》规定的“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为五年”的保修期限，有必要建议开发商督促施工单位在保修期内做好防渗漏的整改工作；同时，作为业主，一旦合法权益受到侵害，可以积极地通过法律途径保护自己的权益，而不是选择拒交管理费的方式。

解析

物业公司如何应对业主房屋漏水问题

调查漏水的部位是公共部位还是专有部位，漏水的原因是房屋质量、自然耗损、人为原因，还是不可抗力原因？维修方案及可预见费用规模等。

1、首先分清是公共部位还是业主邻里之间的专有部位漏水，即责任主体是谁？

如果是楼上楼下之间，因业主专有部位之间的相邻关系导致的漏水，最常见的是楼上装修（包括相邻业主装修）的防水工程没有处理好导致楼下（隔壁）业主家受损。物业应做的工作是在做出正确的认定后建议业主协商解决，紧急情况经双方同意可先帮助制止继续漏水（有一方不同意则可免，合理费用先说好由谁承担）。其后，可在双方同意的情况下进行调解，如果因任一方原因不接受物业的调解，则建议受损业主依法通过法律程序解决，同时表明物业的态度：物业不是侵权责任主体，也不是维修责任主体。任一方业主不应因此拒缴物业费。物业可为受损业主提供必要的证明材料。

2、如果是公共部位漏水，再区分是否在开发建设单位的保修期内。

（1）如在保修期内，向业主解释清楚维修（包括赔偿）的责任主体应该是开发商，依据是房屋质保书。物业可以书面形式向开发商反映，要求其履行维修及赔偿责任（赔偿内容及金额由业主“举证”即提供证明），注意保存向开发商反映情况的送达证据。同时告之业主可自行向开发商主张权利。紧急情况物业要及时制止因漏水所产生的损失扩大，所发生的费用一定要注意保存证据，以备日后向开发商主张。物业的应对归纳有三：一是向开发商反映，要求维修；二是及时制止防止损失扩大，发生的费用保留好证据。三是向业主解释清楚责任主体及索赔对象。注意：保存好上述行为的（送达）证据。

（2）如已超出保修期，一是应向业主解释清楚，公共部位的维修应由全体业主共同（通过使用维修资金方式）承担（没有维修资金的由全体业主出资）；二是以书面形式向业主委员会（没有业主委员会的向社区）反映情况，要求组织使用维修资金。物业可提供维修方案，介绍维修资金使用的程序。

3、物业公司处理上述事宜一定要做到“痕迹管理”，保留证据。

法律上所讲的“事实”跟我们日常所理解的“事宜”的关键区别在于，法律上的事实不仅是指客观存在的，而且一定要能”被证明“的事实，而日常所讲的事实仅指”客观存在“。

物业公司的痕迹管理包括：

（1）有业主反映漏水后及时到现场进行调查分析及处理的工作记录（请业主签字确认）；

（2）向开发建设单位反映情况并要求质保维修的书面函告；

（3）紧急情况进行维修处理的工作记录和费用记录（材料费、零配件费、人工费等）；

（4）向利益关联业主、业主委员会或社区反映情况要求申请使用维修资金的情况说明及维修方案说明；

（5）向应承担维修或赔偿责任的业主送达书面函告的证据。