[2021-12-19]
地下车位，应该属于谁？！
地下车位，应该属于谁？！
文/张爱萍
近两年来江西九江、新余等地政府相关部门发布了或正准备发布住宅小区地下车位（库）的确权登记管理规定。为了深入探讨江西住宅小区地下停车位的登记、使用、管理和收益问题，维护法律的权威性、政府的公信力和广大业主的合法权益，2021年10月24日，南昌、九江、抚州、宜春、吉安、新余、景德镇等多个城市的住宅小区业委会、热心业主和受邀的资深律师、社区治理研究专家通过线上和线下的方式，在抚州举办了江西地下车位车库网络研讨会。各参会人员就目前江西省住宅小区地下车位（库）的确权登记问题进行了发言，为解决小区居民停车难、矛盾纠纷大等问题提供了一些观点、意见和建议。
会上首先由抚州“公元1959”、九江市香域半山、南昌市东方塞纳、南昌市路通沁园、新余市腾龙郡、宜春市御景东方等小区业主委员会介绍小区地下停车场矛盾纠纷的几个突出问题：建设单位或前期物业服务企业在没有取得车位权属登记下变相买卖、出租、只售不租等方式处理包括人防车位在内的地下停车位（库）；建设单位违反一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理的规定，擅自划分小区配套地下室停车位进行管理，单方面制订不合理的停车收费价格；建设单位违规少建规划停车位、先验收后违规改变停车位用途或拆除机械车位等。
“各地行政机关还热衷出台的所谓小区车库登记办法缺乏专业常识，因为缺乏上位法授权依据。”远在北京的建筑物区分所有权资深律师唐震东通过视频会议发表观点认为，原《物权法》第十条第二款规定：国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定；第二百四十六条规定：法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。现《民法典》第二百一十条第二款，作出了与原《物权法》第十条第二款完全相同的规定，但没作出原《物权法》第二百四十六条相同的规定。据此可知，我国对不动产实行统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法，只能由法律、行政法规规定。法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规才可以作出规定。现由于2015年3月1日起颁布施行的《不动产登记暂行条例》，作为行政法规，已经对我国不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出了规定，故地方性法规不再可以对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定。政府规章以及各地登记机构出台的其他规范性文件，作为更低级别的规范性文件，就更无权对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法，作出所谓规定。
来自武汉的“红伙家园”创始人周良川，有十余年社区治理研究，长期致力于对小区矛盾的观察、思考和探索。他认为住宅小区地下车位在法律法规没有完善明确以前，社会各界应该从以下几个方面参考：一、如果开发商的土地出让金全部摊进了总投资，那么地下车位的权属应归全体购房人，因为地下车库不能建在土地之外的地方；二、如果造价不低的人防工程，开发商完全单列，没有进入公摊，那么按“谁投资、谁受益”的原则，开发商拿出原始资料证明无误后，可以出租，但不能出售，出租不能一次交纳20年的租金，否则就等同于出售；三、如果开发商提供的地下车位面积，仅是人防工程规定的必要面积而没有其他规定的配比面积，那么开发商就算没有将地下车位的全部成本摊进总投资，也不能全部用来出租，因为那就没有公共地下停车位了，这又不符合政府规定的车位比了；四、如果开发商不能提供不动产证（产权证和土地证）的地下车位，那么就不能出售，因此业主所购的地下车位不受法律保护；五、如果开发商能够提供地下车位的权属证明，那么颁证机关应向业主提供颁证的原始依据和发证理由，如果提供不了，业主就可追讨。
合肥市中级人民法院特邀调解员、小区问题专业研究者凌德庆认为：专有物权理解比较简单，个体房产证上面积记载明确。关键是依法规配套建设属于全体业主的共有物权眼下按规定不发共有权属证书，从而造成本不应成为问题的清晰物权大多被没有道德血液的既得利益者强行占用，如此情况下弱势业主不得不对其强势霸权抗争，纠纷冲突不断，严重影响了社区稳定。凌德庆提出三点思路：首先全国人大通过房地产税征收试点，客观上使得至今仍占有属于小区业主共有物权的开发商不得不考虑未来的占用成本，也就是有可能会促使其放弃本就不属于它的小区共有物权；其次从每个楼盘的税务清算可以清晰看出小区物权到底谁投资谁收益，公共配套和开发商开发可售面积采用的是不同税率；最后部分小区因为地理等因素不适宜建地下人防车位工程，开发商必须要交异地建设费给相关部门异地补建，等同于建了人防工程。“试问有哪一个开发商拿到异地建设费的投资收益？建了实物就算投资有收益，交了现金异地建设费就不算投资没收益，这样的行为是极其不公平、不合理的。”
江西省第十届、十一届、十二届人大代表，原江西省人大常委会立法顾问、常委会法工委立法顾问、法学博士刘锡秋律师发表了《关于解决地下停车位问题的几点法律思考》的主旨演讲。他首先提出了解决地下车位（库）的基本原则和步骤。他认为，目前看，要解决地下车位（库）的问题，其步骤首先要解决的是立法、执法和司法的指导思想问题；其次要严格依照法律并遵循法治的原则解决与地下车位（库）有关的立法、执法和司法问题；最后，要在正确的指导思想下，通过逐步完善立法、严格执法和公正司法，最终解决地下车位（库）难题。
刘锡秋认为，首先，自然资源部出台的《关于城镇住宅小区地下车位（库）确权登记若干问题的意见》（征求意见稿）以及类似的依法制定的规章或地方性法规，其立法思想应当坚持和体现社会主义国家的本质和基本要求，这是《宪法》层面的思考。将地下车位、车库归属全体业主共有，特别能体现“小区业主当家作主”的特征，特别能培养业主作为小区主人翁的意识，特别能调动大家集体意识和参与小区公共事务的积极性，特别能方便小区业主共同管理、使用、分配小区地下车库紧缺的资源。反之，如果更多的选择私有化的方式来解决公共空间问题，缩小业主自治的范围，减少集体控制的稀缺资源，则不利于小区的整体自治和治理，会加大小区治理或小区有机体中的集体与私人之间的“排斥”反应，也会演化成小区和社会矛盾的根源。
解决地下车位，要体现社会公平，要实现开发商与业主双赢，立法和政府应秉持社会公平正义，不能脱离法治原则让开发商“赢两次、赢三次”。从实践观察，开发商在楼盘开发成本、开发利润的计算中，已经“赢了一次”，不赢不会下手开发。开发商售房时让业主再次分摊共有面积，“又赢了一次”。最后，几乎不存在不将地下车位（库）开发建设成本列入售房价格的情况。在房价严重偏离成本的情况下，尤其如此，即几乎不存在业主不承担小区地下车库、附属设施建设成本的问题，这些建设成本实际上均由业主分摊了。如果一些地方政府在没有法律依据的前提下，再次将开发商已经销售完毕楼盘的地下车位（库）几乎采用划拨的方式确权给开发商，那么，开发商毫无疑问又“赢了第三次”。
其次，有关立法应当符合《立法法》的要求，与现行法律体系有机衔接，既不能越位，也不能越界。如，属于国家民事基本制度（地下车位库确权问题等）的立法问题，下位法不能越位立法；不属于设区市地方政府规章立法范围的问题，不能越界立法。业主的不动产登记证，是包含了土地使用权的。当开发商销售了房屋之后，土地使用权已经由全体业主买下，开发商就不再享有任何意义上的土地使用权。由于地下停车库显然是在业主已经购买的土地使用权上进行建设，毫无疑问，业主对地下停车库时享有土地使用权的，也就是必须以小区全体业主的土地使用权为基础和依托。如果全部登记为开发商所有，岂不是侵害了业主的土地使用权？开发商的土地使用权从何而来？皮之不存毛将焉附？如果直接将开发商以前没有依法获得的小区地下建设用地使用权，通过不合法的方式或事后补办将地下车位（库）登记在开发商名下，均是没有法律依据的，是违反土地出让、有偿使用的基本法律规定。
最后，研讨会发布了《维护社会公平与正义、促进全民共同富裕、纠正违法登记小区地下车位、依法捍卫小区业主共同利益——江西住宅小区地下车位（库）研讨会建议函和倡议书》，希望江西省各级行政机关在出台有关地下停车位行政规范性规定文件时以遵循《宪法》、《立法法》、《民法典》等相关法律法规为前提，并建议江西省人大和省政府对江西省各市（县）级行政机关已经出台的地下车位（库）产权登记管理办法进行合法性审查，以维护社会和谐稳定、促进社会生活经济秩序，解决定止小区日趋突出的“车位”纷争。
原载于《现代物业》下旬刊2021年6期总第531期，原标题《住宅小区地下车位权属的公平与合理》