[2021-12-25]物业共用设施设备维护不适合搞等级服务

物业共用设施设备维护不适合搞等级服务

现在，大多数地方政府都制订并颁布了本地的物业服务标准。其基本套路是，先把物业服务分成基本服务、共用设施设备维护、秩序维护、保洁、绿化等若干板块，再把每个板块划分为ABCD或者一二三四若干等级。然后，通过作业频次、考核数值或者质量要求的梯次递减或者梯次递增，形成一套比较完整的等级服务标准体系。

等级服务标准，对实现物业服务的规范化起到了很好的指导作业。它细分了物业服务的产品和市场，使得业主大会可以根据自己有支付能力和支付欲望的需求，来选择合适的物业服务；也使得物业公司可以根据自己的经营战略和管理资源，来选择合适的物业项目。但逐项都硬性的分等划级，则有值得商榷的地方。

比如共用设施设备和共用部位的维护服务，划分等级就有违科学、过于牵强。维护共用设施设备和共用部位，目的在于使之始终处于完好状态，既保证发挥其正常使用功能，又保证达到其合理使用寿命。前者满足业主的眼前利益，后者维护业主的长远利益，二者不能偏废，这应当算作业主、物业和主管部门之间毫无争议的共识。

任何设施设备的维护都是由设施设备本身的客观状态决定的，所以它应当是一个“常数”。就像汽车一样，各部位的保养、清洗、调整、紧固、检测等，都有它合理的、固定的程序、周期。为了省几个小钱，该做例行维保不去做维保，或者为了图个放心，三天两头就去维保一次，不用说，这样的傻事没有几个人干。

共用设施设备和共用部位维护的等级服务，人为把“常数”搞成了“变量”，偏重于或只关注到硬件“完好”，且仅用尚能够运行和使用来评价完好。这很容易导致短期行为，因为马不吃草也能跑上三百里，所以使共用设施设备和共用部位维护成为压缩开支的首选项，成为偷工减料的重灾区。许多项目硬件失维、失修，与此不无关系。

在物业各专项服务中论及重要性，非共用设施设备和共用部位的维护莫属。它事关业主的财产安全、人身安全，维护标准不能有丝毫含糊。其实绝大多数硬件的子系统维护都有国家规范可依，完全可以像电梯维保一样，用一把尺子量。无论其它服务选择什么标准，共用设施设备和共用部位维护标准都应当整齐划一，不能透支未来。

与此相联系的，就是应当在物业服务费中单独明确与维护标准相匹配的共用设施设备和共用部位维护的费用标准，并实行专款专用。这样做的明显好处是能够保证硬件上的合理投入，尤其是对那些物业服务费收费标准比较低的项目，相当于先圈出“孩子奶粉钱”。即使别的方面服务档次低些，但不至于项目变老、变旧的同时变破、变烂。