[2022-02-19]小区治理在曲折中前行

小区治理在曲折中前行

文/凌德庆

 

《民法典》2021年1月1日正式施行，毫无疑问是今年小区治理头等大事。紧接着1月7日住建部、中央政法委等十部委下发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，通知指出：居住社区（住宅小区）是居民生活的主要空间，是基层社会治理的重要内容。住宅物业管理事关群众生活品质，事关城市安全运行和社会稳定。由此可见上层迫切需要解决当下小区问题的决心和意志。7月住建部等八部门又下发了《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，意在从源头解决小区治理障碍的前期根源。

作为小区的主人——业主群体，在国家大法《民法典》和有关部门通知指引下又掀起了一轮学法、用法、维护合法权益的高潮。部分省市为配合国家大政方针，多次召开相关研讨会献计献策，为政府分忧，为业主权益呼吁。

2月20日为响应政府号召，笔者牵头组织了《安徽省物业管理条例》（修订）民间研讨会，邀请了全国各地专家同仁共同讨论《安徽省物业管理条例》修订要点并按要求提交给相关部门。在21条意见中我们重点提出：

1、在法律上鼓励成立业委会协会等民间自律组织，以形成业主自治组织的规范化和持续化，更重要是在与相关部门沟通对话时有一个主体。

2、部分小区由于前期建设时开发商利益最大化，考虑不周造成物业管理区域过大，共有物权分割不清晰，给后期的物业管理和业主组织设立带来极大困难，希望立法机构立法再明细一点，可以先搁置共有物权之争，尊重多数业主意见，科学调整划分物业管理区域，方便成立业主大会，最大限度减少物业纠纷。

3、不能笼统说首次业主大会筹备费用由建设单位承担，而应明确规定开发商在办理售房许可证时按标准将此笔费用交给楼盘所在地街道，如此即可解决开发商频繁破产无人付钱之尴尬，也能避免街道牵头组建首届业主大会积极性不高之难题。

4、不召开业主大会会议不得动用维修资金。

9月6日安徽省人大环资委、住建厅相关负责人率调研组来到合肥市人大，就小区治理立法和执行问题举办了一个由多部门参加的座谈会，笔者作为专家应邀出席。住建局负责人介绍了当前合肥小区情况，合肥市人大相关负责人旗帜鲜明指出小区要完善业主组织有人专门负责管理。组织部门谈到党建引领是方向，但不是万能，如小区车位先天不足等问题一时难以解决。我在会上具体呼吁加快地方立法，避免部门文件与现有法规不一致，如文件规定一个单元业主三分之二同意即可加装电梯，但其占用属于全体业主公共区域就容易引发新矛盾。

9月12日中国人民大学北京海淀和谐社区中心受北京物协法工委委托举行“发挥业委会作用的地方特色做法与经验”线上研讨会，来自全国各地同仁就业主组织发展现状、存在的问题以及未来具体做法落地问题进行探讨。在会上我强调了多年以来坚持的观点，那就是业主组织激励与监督缺一不可，激励是监督的前提，没有激励措施的业主组织走不远，个别“高大全”业委会不能反映整个业主组织的现状。

为响应住建部等八部委关于整治房地产秩序的通知，合肥市房产局起草了《合肥市持续整治规范房地产市场秩序三年行动方案》（征求意见稿），向社会各界公开征求意见。10月4日合肥部分小区业主和业委会就方案征求意见稿举办了线下专题研讨会，同时在网上广泛征求部分小区业主意见，就当下合肥房地产市场所遇到的现实问题提出建议，主要概括内容如下：

1、尽快落实业主大会和业委会信用代码颁发工作，方便业主组织合法行使职权。

2、为业主或者业主组织查询小区信息的工作提供更多方便，纠正开发商、物业企业不按法规及时提供移交小区公共资料的现象。

3、采取积极措施和具体行动提高业主组织组建率，改变目前小区甲方业主主体严重缺乏状态。

10月24日笔者受邀参加了江西省业主组织的《住宅小区地下车位归属》专题研讨会并做了主题发言：专有物权理解比较简单，个体房产证上面积记载明确。关键是依法规配套建设属于全体业主的共有物权眼下按规定不发共有权属证书，从而造成本不应成为问题的共有物权大多被部分开发商及其关联物业企业强行占用。如此情况下业主不得不依法维护合法权益，从而纠纷冲突不断，影响了社区稳定。为此提出三点解决思路：

1、全国人大通过房地产税征收试点，客观上使得至今仍占有属于小区业主共有物权的开发商不得不考虑未来的占用成本，也就是有可能会促使其放弃本就不属于它的小区共有物权；

2、从每个楼盘的税务清算可以清晰看出小区物权到底谁投资谁收益，不可售公共配套建筑和开发商开发可售建筑面积采用的是不同税率；

3、部分小区因为地理等因素不适宜建地下人防车位工程，开发商必须要交异地建设费给相关部门异地补建，等同于建了人防工程。试问有哪一个开发商拿到异地建设费的投资收益？建了实物就算投资有收益，交了现金异地建设费就不算投资没收益，这样的行为对开发商也是不公平、不合理的。

11月参加了由北京海淀和谐社区中心主办的“城镇住宅小区业主组织立法建议研讨会”，本人做了题为“推动物权治理中业主组织立法发展是改革开放的需要”主题发言，建议以2009年住建部颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》（简称“274号文”）为基础立法。这是我国第一个规范业主组织成立运转的指导性文件，但随着十多年来中国私人物权的巨大发展，再定位其为指导规则明显跟不上时代需求，因此迫切需要为业主组织专门立法。其意义：

1、改变基层政府习惯用文件代替法规来处理业主组织设立和后期指导问题。

2、让业主组织活动进一步有章可遁，有利于广大业主监督其正常运行。

3、尽快确立一种具体提交立法建议方式，专人负责落地！

以上是我今年来参加小区治理重要事件的回顾，与此同时也参与了很多具体事务实践，在此就不一一展述。展望来年，更希望小区依法治理得到进一步落实和执行，当下基层文件治理有所回潮，有些文件和现有法规不太一致，给热心参与自己大家园和谐治理的业委会成员和热心业主带来很多困惑。法律都是在党的领导下通过各级人大制定的，党的意志在法律中都有具体体现，因而强调党建引领和依法治理小区是统一的。

原载于《现代物业》下旬刊2021年7期总第534期

作者为合肥市中级人民法院特邀调解员、小区物权专业研究者