[2022-04-03]物管企业的多种经营如何开展

物管企业的多种经营如何开展

在运营社区居民全家庭生活周期管理和服务方面，物业公司依然占据着“天时、地利、人和”的优势。那么，利用社区资源开展多种经营，是否还属于物业管理的范畴？如何界定多种经营行为的性质？物业公司开展多种经营面临的问题有哪些，如何解决？在社区开展多种经营时，与物业公司本身的主营业务之间会产生的怎样的关系和影响？

宋有兴：在最近几年，物业管理行业受到一个重要事件的影响——在资本的加持下很多物业公司陆续上市。但是据我们观察，基本都是以物业管理当中的社区服务板块来上市，而不是物业管理传统意义上的主营业务。这里讲到的社区服务就是多种经营的范畴，也就是第41期沙龙的主要内容。

多种经营，过去在北方习惯简称“多经”，其中一类是利用物业公司在物业管理业务当中现有的一些实体资源，比如利用电梯轿厢、广告栏等做一些附带性的增值服务。另外还有一些物业管理的增值服务，是在开展物业管理业务过程当中，利用一些便利开展家政、月嫂、保姆以及房屋中介等这类社区服务。今天我们着重以后面一种，也就是社区服务来展开话题。

那么第一个问题，物业公司在所签约提供物业管理服务的社区当中，除了遵循物业管理服务示范文本常规意义上的主营业务，哪些属于多种经营？多种经营的定义是什么？与我们所从事的物业管理业务怎么进行区别？有请刘总来进行讲解。

刘传钦：我从事物业管理多年，前期是管项目，后来专注于社区的多种经营，前后也有十年左右的时间。反复思考今天的主题，做多种经营有一个核心——专业的人做专业的事。前期资本市场以及物业公司做多种经营的出发点，其实是想借用物业的场地资源、业主资源以及物业管理团队去做多种经营，随着越来越深入的发展，发现它的弊端越来越多。所以，我们在探索的过程中，有一个思路是清晰的，那就是要用专业的人去做专业的事。那么这跟物业公司究竟有什么关系？再深入地想，就是“平台+专业公司”的模式。也就是物业公司与专业人士之间的一个匹配。严格来讲物业公司尝试多种经营的过程中，赛道已经明确了，但是模式目前还没太跑通，我们也在尝试。跑这些模式的过程中，包括利用公共场地、物业用房、电梯轿厢以及灯箱、液晶流媒体，这些都不是做得特别好。但是，有这几个方面可以跟大家一起来分享：

首先，我们做了一些尝试，利用社区的业主资源加上专业的师资力量做社区学堂，为小区业主提供方便、安全的作业辅导，类似“四点半学校”。核心点在于专业的人跟物业公司的结合，是采取类似众筹合伙人的模式。这个模式基本上已经跑通。“双减”政策之后学科辅导不再继续，纯粹依靠艺术类培训，盈利能力是弱了一些。但是，我们在细分赛道的时候，觉得这个市场仍然可以继续深挖，这里给大家一个思路。

第二，我们在尝试做“移动验光车”，为社区里的小孩验光、配眼镜、做眼部保养，单点的盈利能力正在持续提升。我们也在不断迭代和优化流程、产品以及服务程序，包括后台小程序线上线下的结合。当然，这也跟我们的地方资源有关联，不同的地方会有一些特殊的市场资源。其实物业公司做经营，无论是利用场地资源、人力资源还是业主资源，我们的着眼点和发力点都在于怎么把客户资源挖掘出来，把他的某一类需求拎出来，单独针对这一需求给他提供配套服务。

第三是社区食堂，刚开始做，还没有固定模式。我们设立了一家中央厨房体验店，提供就餐及按需配送服务。一是解决员工及社区双职工的用餐问题，二是解决社区老人的用餐问题。前期我们也尝试过很多次，包括职工食堂、业主食堂，都做得不太成功。在不断优化和迭代运作方式的时候，我们发现了一个比较大的漏洞：房租成本和人工成本太高。后来采取中央厨房和体验店加地区地推配送的模式，办会员卡，有效地降低了成本。当然目前我们也是在摸索中前行。我觉得如果我们能真正从社区业主这个端口把他的需求挖掘出来，就着重解决这个单品类的赛道问题，发展空间是有的。

第四是租售。常规的租售模式不再赘述，我们目前在摸索的是活动策划，可能在行业里还比较少见。我认为，活动策划的能力也是做社群运营必不可少的专业能力。我们怎么根据客户的需求排列组合已有资源，这就需要策划能力。当然，原来我们做多种经营的人都是传统物业管理转过来的，没有对专业人员提出具备策划能力的要求。现在我们在选专业团队的时候会有相应的要求，包括策划能力、数据分析能力、资源整合能力。具备这几点就具备了基础的社群运营能力，再加上前瞻性思考，我们就能够在社区里去做一些专项的活动策划。比如我们目前在运作的年货节策划，以及购物节、婚礼甚至相亲这样的一些活动策划方案。简言之就是，怎么把社区里客户的需求拎出来，广而告之，利用团队优势让更多的人知道物业公司在做这件事，然后来满足客户需求。

第五是盘活“沉默资产”，我们现在也做得不太好，但是一直在摸索。在楼盘开发的过程中，会有相应社区配套，比如开发了很多底商，可是有一些比较偏僻的楼盘，很多商铺卖不出去，长期闲置；另外，前期为售卖楼盘建了售楼部，很多时候也是闲置的；第三，社区配套用房，政府没有明文规定怎么用，社区又没有明确，大家也不知道该怎么用，最终导致闲置。如果我们有强大的社群运营专业能力，就可以把这些“沉默资产”、闲置资产给盘活起来。比如尝试盘活售楼部，利用售楼部做社区教育、教育超市，类似于大型商场，很多辅导机构集群在一起，通过集群效应让地产发生溢价。售楼部卖出去之后，物业公司就可以收取溢价部分的钱，或者是一部分租金收入，这就相当可观了。我觉得这种能力是我们目前短缺的。

第六，我们在尝试盘活社区闲置劳动力。社区里有很多“宝妈”以及退休人员，在社区里其实不知道该去做些什么事情，或者是物业公司没有能力把她们组织起来，带来一些工作机会。而这可能是在看孩子之外的一种创收的方式。我们想了一种方式，把一些工厂的业务包过来，分发给社区的闲置人员，然后再把做好的产品集成起来，目前正在做类似的尝试。

我觉得现在做的多种经营，大部分都是辛苦钱，小打小闹不成体系、不成模式。虽然物业公司都在做经营，但实际上如果真正抛开变卖资源来讲，做得都非常累，是因为我们跑的赛道没有那么高的附加值。活动策划再加上盘活“沉默资产”，就涉及资本运作等很专业的内容。