[2022-04-19]
加梯后物业到底管不管？上海居民区得出结论：物业费可涨，但更盼规范指导
加梯后物业到底管不管？上海居民区得出结论：物业费可涨，但更盼规范指导
“今天是个巧日子，我们想讨个口彩，沾沾喜气。”2月22日，22台新加装电梯在长宁区虹桥街道集中签约，另有10台电梯于当日竣工。居民们一早都自发来到签约现场，见证家门口这“历史性”的一刻。
今年，上海目标完成加装电梯2000台以上，既有多层住宅加梯正式进入“规模化量产”阶段。这其中，位处市中心的虹桥街道通过历年来的探索，摸索出了一套“五个一”的加梯工作创新机制，包括为每一位居民做好政策讲解、为每一个有条件的门栋试点建立“加梯支部”、为每一个加梯项目搭建全过程人民民主协商平台、为每一台已开工电梯打造“圆梦楼道”、为每一台已建成电梯打通物业接管途径。
成片集中签约、物业“无缝衔接”托管、国有银行“加梯贷”、“加梯一件事”随申办数字服务……一系列丰富多样的加梯服务机制，正让更多老百姓一圆电梯梦。
成片加梯，提升居民积极性
“我妈妈中风30年了，最开始靠人背着上下楼，来回一次要60元；后来有了爬楼机，来回一趟4元；现在有了电梯，随时都能出门，下楼再也不用像出远门一样大费周章了。”
家住安顺路361弄4号楼4层的许菊花阿姨今年64岁，和90多岁高龄母亲同住的她不久前生了一场大病。就在她病愈后不久，楼里加装的电梯竣工，顿时解决了她的一大块“心病”——陪母亲出门再也不用求助他人。集中签约当天，虽然自家电梯已经开始使用，但许阿姨还是专门穿上了红色的羽绒服，到现场和邻居们一同感受加梯后喜气洋洋的心情。
许阿姨居住的楼道为一梯四户，高6层，此次加梯楼内24户居民无一人反对，76万元加梯款也第一时间筹措完成。而就在她居住的虹桥街道爱建居民区，短短2年时间，就有8台电梯竣工，今年3月即将迎来第9台成功加装的电梯，这对空间有限的老旧居民区来说实属不易。
居民区党总支书记徐秀道出了一个重要原因：2020年起，居民区就将加梯纳入精品小区建设，并且一直争取加梯与精品小区同步施工。一台电梯的施工时间最短只要4个月，让居民“受最小的影响获最大的便利”。
对市中心深度成熟的社区来说，一栋居民楼能够具备加梯条件实属不易。
以虹桥街道为例，区域内现有37个可加装电梯的既有多层住宅小区，涉及门栋869个，其中只有409个门栋为“适合加装”，即不占用道路、无需对停车位进行调整。另有293个门栋为“较难加装”或“不适合加装”，原因包括加梯占用路面、需对绿化进行较大改造、需进行道路拓宽、地下管线复杂、有配电箱等。而剩余的167个门栋，则基本“不具备加梯条件”，主要因为电梯井将占用大部分道路影响消防和通行，或是加梯严重遮挡了住户房间的采光。
怎样充分调动“适合加装”楼道的积极性，解决“较难加装”和“不适合加装”楼道面临的困难，长宁区结合全区范围内的精品小区建设，在上海较早探索了居民区成片加梯，并且与“家门口”工程、专项叠加民生工程等同步实施。
虹桥街道开展的“圆梦楼道”计划就是其中之一。通过形成五类7项必建项目和8项可选项目清单，已加装电梯的居民可在清单中选择自己楼道适合的改造项目。以爱建小区16号楼为例，加梯前该楼居民饱受楼道堆物、地面不平整等问题困扰，以加梯施工为契机，楼道叠加了墙面修整“圆梦计划”，整栋楼的地面和墙面都铺设了崭新的瓷砖。
“一楼居民分摊的费用由居委会出资，作为支持楼道加梯的一份回馈心意，2楼至顶层的费用由每户居民平摊，一栋楼的铺设费用根据瓷砖品质，在1.1-1.8万元之间，铺什么瓷砖都由居民自治协商。”徐秀介绍。首批开展“圆梦楼道”的居民楼均为签约加梯的楼道，“这样能进一步促进大家加装电梯的积极性。”
期盼法规进一步完善，提升物业积极性
近年来，上海许多老旧小区居民楼都完成了加梯，老年居民和残疾人士的“出行难”得到了显著改善。但对于加梯后电梯的日常管理，仍需进行机制上的完善。在虹桥街道，一套打通物业移交接管途径、为每一台加装电梯找到“好管家”的模式，已经在街道全区域推广，为居民提供质价相符的电梯管理服务。
“最近居民区整体更换了物业，涨了物业费，成片加梯后物业服务也要提升。”徐秀告诉记者，今年，居民区还要着力“让居民减负”。
长久以来，新加装的电梯维保期在一年至两年半，维保期内由电梯企业负责维修质检，但是保洁、其他维护工作则大多由居民自治。“但居民毕竟不是专业人士，而且加梯楼道的居民多为老年人，需要专业机构‘站出来’对电梯进行托管。”徐秀说。共享同一家物业公司、电梯品牌均为三菱的爱建居民区，看到了物业统一托管电梯的显著优势。
长宁区新华物业负责虹桥街道多个老旧小区的物业工作。企业负责人介绍，加梯后电梯的日常管理可分为两个阶段。第一阶段为免保期日常管理，包括第三方通话应急、日常保洁及代收代付电费等服务。第二阶段为免费维保期满后的定期维保，还包括运行费、修理费、检测费及培训费等。
结合“红色物业惠民行动”，眼下，新华物业对维保期内的电梯提供了日常保洁、第三方应急呼叫、电费等项目的管理服务，对维保期外的电梯则提供了全生命周期的管理。
物业托管电梯后，物业费要涨价吗？答案是当然，但涨幅并不大。
虹桥街道虹桥居民区党总支书记裔斐算了一笔账。以虹桥小区为例，新加装的电梯在投入使用后就会有物业介入管理，在维保期内，物业暂不主要负责电梯的维保，因此物业费涨价0.25元。维保期过后，物业要负责电梯所有的维保、电费等支出，因此物业费在经过居民等多方征询后，最终涨价1元，相当于50平方米的住房每年物业费增加600元。“对很多居民尤其是老年人来说，愿意一次性花一笔钱得到专业服务，自己省心省力了很多。”
电梯公司也对成片加梯提供了支持。裔斐介绍，对于一次性成片加梯的项目，目前不少电梯公司会主动提供3-5年甚至更长的维保期。“这次我们居民区一口气新签约了9台电梯，就统一拥有了5年的维保期。”成片签约的数量越多，维保周期就越长，一定程度上也促进居民参与成片加梯的积极性。
然而，记者也了解到，目前还没有相关法规或细则对物业托管加装电梯进行明确要求。一些社区干部坦言，物业是否愿意参与加梯管理，目前主动权主要在物业一方，国有物业相对民营物业更为积极。“如果有法规能够对物业托管加装电梯进行规范和指导，提升企业的积极性，那么居民们好不容易成功加装的电梯也会更有保障。”一位社区干部说。