[2022-03-17]开发商举办“抵扣物业费”活动 是否对物业公司有约束力？

开发商举办“抵扣物业费”活动

是否对物业公司有约束力？

 

近日，高新区法院审理一起某物业公司诉小区业主，要求业主交纳物业服务费案。本案中，开发商、物业公司、业主三方之间就抵顶物业费活动曾达成了协议，开发商关于抵顶物业费的承诺对物业公司亦有约束力，故法院驳回原告的全部诉讼请求。

案情：

某物业公司为某小区提供物业服务，许某为该小区业主，未交纳自2016年4月1日至2019年12月31日期间的物业服务费15,195.65元，故某物业公司将许某诉至法院，要求许某交纳上述物业服务费。某小区在开盘销售首日，开发商推出一项销售政策购房赠送中央空调；后推出另一项销售政策，业主购中央空调抵顶物业费。许某陈述其因参与购30,000元中央空调抵顶17,000元物业费的活动，故不应交纳上述物业服务费，并提供同小区其他已参加该活动的业主出庭作证。为全面查清本案事实，本案追加开发商为本案第三人。

法院审理：

庭审过程中，证人出庭作证，陈述其名下物业参与购30,000元中央空调抵顶物业服务费、购房赠物业费的活动，但具体内容记不清楚了；物业公司、开发商均无法提供证人名下物业的物业服务费减免、抵顶的具体情况；开发商陈述许某及证人所在的9号楼没有参与购中央空调抵顶物业费的情况。但根据许某与物业公司工作人员的微信截图可以看出，证人名下的物业参与物业费减免、抵顶活动。某物业公司作为案涉小区的物业服务企业、开发商作为案涉小区的开发单位，对于其减免、抵顶物业服务费的具体政策、具体内容，应负担举证责任，现物业公司、开发商无法提供减免、抵顶物业服务费的具体政策、具体内容，其陈述许某与证人所在楼不参与购中央空调抵顶物业费的活动内容与事实相矛盾，故法院采信证人的证言。

因许某购房在证人之前，故许某亦有参与该活动的资格，现许某家中已安装中央空调，故法院认定许某参加了购30,000元中央空调抵顶17,000元物业费的活动。现某物业公司要求许某支付自2016年4月1日至2019年12月31日期间的物业服务费15,195.65元及违约金的主张，因许某参加抵顶17,000元物业费，故法院不予支持。

法条链接《中华人民共和国合同法》

第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

法官说

虽然提供前期物业服务的物业公司为开发商所选聘，但是物业公司与开发商仍是各自独立的主体，开发商承诺抵顶物业费的活动，效力不一定及于物业公司，要看物业公司有无抵顶物业费的合意。本案中，开发商、物业公司、业主三方之间就抵顶物业费活动达成了协议，开发商关于抵顶物业费的承诺当然对物业公司有约束力，本案争议焦点在于被告是否参加了该活动。被告申请邻居作为证人出庭作证，证明与被告同一栋楼的业主在被告之后购房参加了“购中央空调抵顶物业费”的活动；物业公司、开发商对于证人参加了“购中央空调抵顶物业费”的活动予以认可，但是均未提供证据证明具体的活动内容。法院认为，被告已提供了初步证据证明其有资格参加抵顶活动，应由开发商、物业公司提供证据证明被告没有参加活动或不符合参加活动的条件，但是开发商、物业公司均未提供该证据，故法院驳回了原告的诉讼请求。

代表评

本案反映了老百姓在购房合同时会遇到的一种纠纷情形，开发商在房屋销售时会做出一些口头优惠承诺，但实际上在签订合同时，这些口头承诺并未写入购房合同条款中，或者约定不明确。事后如果开发商没有履行承诺而产生纠纷，购房者应如何对开发商承诺的优惠条件进行维权？通过高法官的案例解读，我们可以知道，此类纠纷认定事实的关键在于证据，能够证明开发商和物业公司做出了承诺，如双方达成合意的书证、微信记录、实际履行的证明材料、证人证言等。法官在审理时通过运用证据规则，依法分配举证责任，对本案购房者的意见予以支持。