[2022-08-25]光大证券：物业管理行业发力掘金存量旧改

光大证券：物业管理行业发力掘金存量旧改

北京提出老旧小区改造要推广“劲松模式”与“首开经验”

日前，北京市委全面深化改革委员会召开会议，审议了《北京市老旧小区改造工作改革方案》，提出老旧小区改造是“民生改善综合体”，应细化改造内容和标准，加快审批速度；推广“劲松模式”“首开经验”；引入专业化物业服务工作机制，健全物业费收缴使用制度。

“劲松模式”指北京朝阳区劲松北社区老旧小区改造的成功范式；“首开经验”指首开集团在老旧小区改造、物业服务升级方面提供的经验。

劲松模式：指北京朝阳区劲松北社区老旧小区改造的成功范式。该社区始建于1978年，总建筑面积19.4万平方米。小区年代久远，存在若配套服务项目不全、设施老化以及专业物业管理缺乏等问题，整体居住环境不再满足住户期望，居民希望引入专业物业服务并为老楼加装电梯。

通过区级统筹，街乡主导，社区协调，居民议事，企业运作，五方联动推进老旧小区的改造更新工作;

“先尝后买”，企业提供为期四个月免费服务，让居民在感受到生活品质提升基础上逐步接受物业服务付费理念。

首开经验：指首开集团在老旧小区改造、物业服务升级方面提供的经验，是国有企业参与老旧小区改造的典型模式。具体包括完善物业管理，实行"先尝后买”和”持续更新”，根据居民提出新的合理化建议持续开展微改造，并注重物业服务前置，着眼建立长效机制，将"硬设施”与”软服务"结合。

光大证券认为老旧小区存在基础设施差、缺乏专业物业管理等问题，无法满足居民日常生活的需求。根据“劲松模式”和“首开经验”，老旧小区改造必须充分发挥物业服务前置作用，在解决居民诉求、改造方案出台和实施、部分资金投入、后期维护和持续运营等方面，物业服务企业均扮演核心角色。

旧改是物业服务企业存量拓展途径之一，政府支持力度较强

国务院指出到“十四五”期末，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务；根据住建部摸排，全国2000年以前建成的老旧小区近17万个、涉及居民上亿人、超4200万户、建面约40亿平。国家多部门明确提出支持老旧小区引入市场化物业服务。

光大证券认为，老旧小区改造催生三大业务：基础物业管理服务、空间运营服务、其他社区增值服务。

1) 基础物业管理服务：包括传统四保:保安、保洁、保绿、保修。根据首开经验与劲松模式，居民对于老旧小区改造的诉求之一是引入专业物业服务。对社区资产(包括公共设施和个人住宅)进行专业维护，从而达到社区资产保值增值的目的。同意缴纳物业管理费，引入专业物业服务企业，是居民对于美好生活和优质服务需求的反映，按照摸排测算，老旧小区改造催生的物业管理市场体量可观。

2)空间运营服务：如停车管理服务，智能安防监控、智慧小区管理平台、电梯服务、社区广告业务等。物业服务企业在老旧小区改造中凭借资源整合优势和成本易管控优势发展空间运营业务，物业服务企业在前期提供旧改小区空间安全管理、绿化环境改造、适老化改造、智慧化改造等;后期物业服务企业配合居民需求，制定针对性服务方案和维护方案，真正满足业主需求，改善生活环境，谋求长效稳健管理。

3) 其他社区增值服务：物业服务企业可以凭借"贴合社区，响应迅速”的特点在旧改小区中开拓养老托幼、医疗助餐等一系列"软件"服务。物业服务企业通过摸查旧改小区老年人的信息和需求，建立集日间照料和居家养老为一体的社区养老驿站;可联合社区人员成立社区托育中心，面向有需求的业主，提供全方位育儿咨询、早教课。日托半日托，亲子活动等;物业还可以提供社区家政服务生活纯净水供应等延伸服务，增设一系列机构与设施，包括医疗机构、社区便利机构、餐饮机构、智能快件存储柜等，提升为业主服务效能。

老旧小区改造的加速推进，提高物业服务企业的渗透率，扩大物业管理行业市场空间。

物业服务企业在提升全社会就业水平，提高劳动报酬率在初次分配中的比重中作用凸显，并在疫情常态化防控/社区养老托幼/智慧社区建设/老旧小区改造等方面具有较高参与度，“优质优价”利于拓展行业整体发展空间。