[2006-04-03]石家庄市房产管理局关于加强住宅小区前期物业管理的通知

石家庄市房产管理局

关于加强住宅小区前期物业管理的通知

石房[2004]77号

 

各县（市）、区房产行政主管部门、高新技术产业开发区管委会、各开发建设单位、物业管理企业：

 

为进一步明确建设单位、物业管理企业和业主在前期物业管理中的权利和义务，规范前期物业管理行为，根据《石家庄市物业管理条例》和有关法规、政策精神，就实施前期物业管理等有关问题通知如下：

    一、作好物业的前期规划和设计工作

（一）住宅物业的建设单位在前期规划和设计中，要切实从物业今后的管理和使用角度出发，统筹规划，合理布局，注重配套设施的完善和安全保障系统的设计，科学设计水、电、气等供应量。

（二）建设单位应在规划设计中明确标明物业管理用房的位置和面积。物业管理用房应按照不低于开发建设住宅总建筑面积千分之三的比例规划和建设。

二、严格按规定选聘物业管理企业

（一）自本通知下发之日起，建设单位必须通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。投标人少于三个或物业总建筑面积低于三万平方米的经房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。对未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处十万元以下的罚款。

（二）建设单位招投标选聘物业管理企业，要严格按照建设部关于印发《前期物业管理招投标管理暂行办法》的通知（建住房[2003]130号）要求进行，招投标工作应在预售商品房项目取得《商品房预售许可证》之前完成、现售商品房项目应当在现售前30日完成。同一物业管理区域由一个物业管理企业负责管理，分期开发建设的，前期建成部分已确定物业管理企业的，后期建设部分可不再进行招投标。

    （三）建设单位应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，将物业项目开发建设的政府批件、招标公告或者招标邀请书、招标文件等报房产行政主管部门备案。

（四）前期物业管理招投标，评标由招标人依法组建的评标委员会负责，评标委员会的专家成员，应当由招标人从石家庄市房产管理局建立的物业管理专家名册中采取随机抽取的方式确定。

（五）建设单位应当自确定中标人之日起15日内，将开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料向房产行政主管部门备案。

（六）住宅物业的建设单位在选聘物业管理企业时，必须签定书面的前期物业服务合同。

三、健全物业销售程序

（一）建设单位应当在销售物业之前制定《业主临时公约》，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

（二）建设单位在办理《商品房预售许可证》时，必须提供前期物业管理合同、业主临时公约、招议标备案文件。

(三)建设单位应当在物业销售前将《业主临时公约》向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签定物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

（四）建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含以下前期物业服务的内容：

1、建设单位依法选聘的提供前期物业服务的物业管理企业；

2、前期物业服务内容及服务标准（应与建设单位和物业管理企业签订的《前期物业服务合同》内容一致）；

3、前期物业服务的收费价格和收费方式；

4、前期物业服务纠纷解决方式。

四、严格物业承接验收制度明确管理责任

（一）物业管理企业承接物业管理项目时，建设单位应当向物业管理企业提供物业共用部位、共用设施设备清单，并共同对共用部位、共用设施设备进行查验；建设单位应对物业管理企业提出的物业质量及其它遗留问题及时解决。承接双方应当做好查验记录。查验中发现物业资料不齐备、共用部位、共用设施设备质量和使用功能问题，物业管理企业应当书面告知建设单位，建设单位应当予以整改。对边建设、边入住的物业，应当保证水、电、气的正常供应和交通道路的通畅，并做好承接验收记录。

    （二）建设单位应当依法承担物业的保修责任。

五、作好前期物业管理的过渡和衔接工作

（一）本通知下发前，已实行物业管理的小区，凡物业管理企业未与业主、业主委员会签定物业服务合同的，应当按照前期物业管理的要求进行规范。

    （二）前期物业管理服务期间，实行物业管理收费的小区，凡经市物价局核定物业服务收费标准的，可继续执行至该住宅小区新的物业服务合同签定时为止。

（三）建设单位（包括公有住房出售单位）在住宅出售前向买受人明示物业服务内容和收费标准的，可以委托物业管理企业进行服务并按明示的标准收费。

    （四）前期物业服务合同期限未满，但业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

二○○四年九月十六日