[2006-04-03]
石家庄市房产管理局关于印发《物业管理项目招标文件》示范文本和《投标书的编制及答辩指导意见》的通知
石家庄市房产管理局
关于印发《物业管理项目招标文件》示范文本和
《投标书的编制及答辩指导意见》的通知
石房〔2005〕89号
各县（市）、区物业管理监管部门、各开发建设单位、物业管理企业、业主委员会、物业管理招标代理机构：
为规范物业管理招投标活动，保护招标投标活动当事人的合法权益，促进物业管理市场健康发展，我局制定了《物业管理项目招标文件》示范文本和《投标书的编制及答辩指导意见》，现印发给你们，可根据实际情况参照使用和执行。
附件：一、《物业管理项目招标文件》示范文本
二、《投标书的编制及答辩指导意见》
二00五年十二月十二日
附件一
招 标 文 件 (示范文本)
招标编号：____________
招标项目名称：________
招标文件目录
第一部分 投标邀请
第二部分 技术规范及要求
第三部分 投标人须知
Ａ 总则说明
Ｂ 招标文件说明
Ｃ 投标文件的编写
Ｄ 投标文件的递交
Ｅ 开标和评标
第四部分 合同一般条款
第五部分 合同特殊条款
第六部分 附件
第一部分 投标邀请书
受 委托对________________项目的物业管理服务进
行公开招标。兹邀请 以密封标书的方式
前来投标。
一、招标编号：
二、招标项目的简要说明：
1、招标人简介
招标人名称：
招标人地址：
法人代表：
联系人： ；联系方式： 。
2、物业项目名称:
坐 落 位 置：
四 至：东 南
西 北
3、规划建设基本情况
A:物业的建设单位：
设 计 单 位：
施 工 单 位：
交付使用的日期：
房屋验收情况：
B:总占地面积 平方米，总建筑面积 平方米，其中住宅 平方米，商业经营用房 平方米，办公用房 平方米，车库 平方米，其它 平方米。共有房屋 幢，住宅 户。
C：共用设施设备及公共场所情况
1.绿化面积 平方米，道路面积 平方米；
2.物业管理用房 平方米，产权归业主所有。
3.路灯 盏，垃圾箱 个，排污管道 米，化粪池 个；
4.体育设施及场所；
5.消防设施；
6.报警、监控、对讲系统；
7.电梯及备用电源；
8.其它
三、投标企业资质要求：
四、招标文件售价及投标地点：
五、投标截止时间： 年 月 日 时(北京时间)，逾期收到的或不符合规定的投标文件不接受。
六、开标时间、地点：
七、凡对本次招标提出询问，请在 年 月 日前与 联系(技术方面的询问请以信函或传真的形式)。
地址：
邮编：
电话：
传真：
联系人：
(署名)
年 月 日
第二部分 技术规范及要求
1.房屋建筑共用部位的维修、养护、管理；
2.本物业项目范围内的公用设施设备及场所（消防、机电设备、道路、路灯、化粪池、停车场、管道、垃圾道、电梯 ）的使用、维修、养护和管理；
3.公共场所、房屋共用部位的清洁卫生；
4.公共生活秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务（不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任）；
5.公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；
6.区内交通与车辆停放秩序的管理；
7.装修管理；
8.管理与物业相关的工程图纸、住户档案和竣工验收资料；
9.有关法律政策及合同规定的其他事项。
（招标方也可根据招标项目的具体情况和后期的物业管理要求制定技术规范及要求）
第三部分 投标人须知
Ａ 总则说明
1 适用范围
1.1 本招标文件仅适用于 （项目）投标邀请中所叙述物业的物业管理服务。
2合格的投标方
2.1 经过本次招标的资格预审确认为合格的投标人称为合格的投标方。投标方应遵守有关的中国法律和规章条例。
3 投标费用
3.1 无论投标过程中的做法和结果如何，投标方自行承担所有与参加投标有关的全部费用。
Ｂ 招标文件说明
4 招标文件的构成
4.1 招标文件用以阐明所需物业管理服务、招标投标程序和合同条款。招标文件由下述部分组成：
(1)投标邀请；
(2)技术规格及要求；
(3)投标人须知；
(4)合同一般条款；
(5)合同特殊条款；
(6)附件。
4.2 招标文件以中文编印。
4.3 投标人被视为熟悉上述与履行合同有关的一切情况。
5 招标文件的澄清
5.1 投标方对招标文件如有疑点，可要求澄清，应在投标截止时间前 天按投标邀请中载明的地址以书面形式(包括信函、电报或传真，下同)通知到招标人。招标人将视情况确定采用适当方式予以澄清或以书面形式予以答复，并在其认为必要时，将不标明查询来源的书面答复发给已购买招标文件的每一投标方。
6 招标文件的修改
6.1 在投标截止日期 天前，招标方可主动地或依据投标方要求澄清的问题而修改招标文件，并以书面形式通知所有购买招标文件的每一投标方，对方在收到该通知后应立即以电报或传真的形式予以确认。
6.2 为使投标方在准备投标文件时有合理的时间考虑招标文件的修改，招标方可酌情推迟投标截止时间和开标时间，并以书面形式通知已购买招标文件的每一投标方。
6.3招标文件的修改书将构成招标文件的一部分，对投标方有约束力。
Ｃ 投标文件的编写
7 语言及计量单位
7.1 投标文件及投标方和招标方就投标交换的文件和来往信件，应以中文书写。
7.2 计量单位使用中华人民共和国法定计量单位。
8 投标文件的组成
8.1 投标文件包括下列部分：
(1)投标书、授权书、开标一览表以及项目简要说明一览表；
(2)投标资格证明文件；
(3)投标符合招标文件规定的证明文件及投标方认为需加以说明的其他内容；
投标应将投标文件装订成册，并填写“投标文件资料清单”。
9 投标文件格式
9.1 投标方应按招标文件提供的投标文件格式填写投标书、授权书、开标一览表及项目简要说明一览表。
10 投标报价
10.1 投标方应在招标文件所附的开标一览表上写明投标项目的单价和投标总价。如果单价与总价有出入，以单价为准。投标方对每种项目只允许有一个报价，招标方不接受有任何选择的报价。
11 投标货币
11.1 投标书和开标一览表中的报价全部采用人民币表示。 13 投标人资格的证明文件
12投标有效期
12.1 投标文件从开标之日起，投标有效期为 天，特殊招标项目在“技术规范及要求”部分另行规定。
12.2 要求投标方同意延长有效期，要求与答复均应为书面形式。投标方可以拒绝上述要求而其投标保证金不被没收。对于同意该要求的投标方，既不要求也不允许其修改投标文件，但将要求其相应延长投标保证金的有效期，有关退还和没收投标保证金的规定在投标有效期的延长期内继续有效。
13 投标保证金
13.1 投标保证金为投标文件的组成部分之一。
13.2 投标方向招标方提交 元的投标保证金。
13.3 投标保证金用于保护本次招标免受投标方的行为而引起的风险。
13.4 投标保证金可以下列任何一种方式提交：
13.5 未按规定提交投标保证金的投标，将被视为投标无效。
13.6 未中标的投标方的投标保证金，将予以无息退还。
13.7 发生以下情况投标保证金将被没收：
(1)开标后投标方在投标有效期内撤回投标；或 。
(2)如果中标方未能做到：
①按本须知规定签订合同；或 。
14 投标文件的份数和签署
14.1 投标方应准备一份正本和 份副本，在每一份投标文件上要明确注明“正本”或“副本”字样，一旦正本和副本有差异，以正本为准。
14.2 投标文件正本和副本须打印并由经正式授权的投标方代表签字。
14.3 除投标方对错处作必要修改外，投标文件中不许有加行、涂抹或改写。若有修改须有签署投标文件的人签字。
14.4 电报、电话、传真形式的投标概不接受。
Ｄ 投标文件的递交
15 投标文件的密封和标记
15.1 投标方应将投标文件正本或副本分别用信封密封，并标明招标编号、投标项目名称及正本或副本。
15.2 为方便开标唱标，投标方应将正本的投标书、开标一览表和投标保证金保函单独密封，并在信封上标明“开标一览表”字样，然后再装入正本投标文件密封袋中。
15.3 第一密封信封上注明“于__________之前(指投标邀请中规定的开标日期及时间)不准启封”的字样。
15.4 如投标文件由专人送交，投标方应将投标文件按15.1～15.3款中的规定进行密封和标记后，按投标邀请注明的地址送至招标方。
15.5 如果投标文件通过邮寄递交，投标方应将投标文件用内、外两层信封密封。
(1)内层信封的封装与标记同15.1～15.3款规定。
(2)外层信封装入15.1款及15.2款所述全部内封资料，并注明招标编号、管理项目名称、招标方名称、地址。同时应写明投标方的名称、地址，以便将迟交的投标文件原封退还。
15.6 如果未按上述规定进行密封和标记，招标方对投标文件的误投或提前拆封不负责任。
16 递交投标文件的截止时间
16.1 所有投标文件不论派人送交还是通过邮寄递交，都必须在招标方在投标邀请中规定的投标截止时间之前送至招标方。
16.2 出现6.2款因招标文件的修改推迟投标截止时间时，则按招标方修改通知规定的时间递交。
17 迟交的投标文件
17.1 招标方将拒绝在投标截止时间后收到的投标文件。
18 投标文件的修改和撤销
18.1 投标方在提交投标文件后可对其投标文件进行修改或撤销，但招标方须在投标截止时间之前收到该修改或撤销的书面通知，该通知须有经正式授权的投标方代表签字。
18.2 投标方对投标文件修改的书面材料或撤销的通知应按第16和第17条规定进行编写、密封、标注和递交，并注明“修改投标文件”或“撤销投标”字样。
18.3 投标截止时间以后不得修改投标文件。
18.4 投标方不得在开标时间起到投标文件有效期期满前撤销投标文件，否则招标方将按13.7款的规定没收其投标保证金。
Ｅ 开标和评标
19 开标
19.1 招标方在招标公告或投标邀请规定的时间和地点公开开标。投标方派代表参加。
19.2 开标时，查验投标文件密封情况，确认无误后拆封唱标，唱正本“开标一览表”内容，以及招标方认为合适的其他内容并记录。
20 评标委员会
20.1评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中物业管理方面的专家不得少于成员总数的2/3，评标委员会的专家成员由招标人从市房产管理局提供的评标专家名册中随机抽取确定 。
20.2评标依据
20.3 评标期间，希望投标方派代表参加询标。
21 投标文件响应性的确定
21.1 开标后，招标方将组织审查投标文件是否完整，是否有计算错误，要求的保证金是否已提供，文件是否恰当地签署。如果单价与总价有出入，以单价为准；若文字大写表示的数据与数字表示的有差别，则以文字大写表示的数据为准。若投标方拒绝接受上述修正，其投标将被拒绝。
21.2 在对投标文件进行详细评审之前，招标方将依据投标方提供的资格证明文件审查投标方的财务、技术和管理能力。如果确定投标方无资格履行合同，其投标将被拒绝。
21.3 评标委员会将确定每一投标是否对招标文件的要求作出了实质性的响应，而没有重大偏离。实质性响应的投标是指投标文件符合招标文件的所有条款、条件和规定且没有重大偏离或保留。
21.4 评标委员会判断投标文件的响应性仅基于投标文件本身而不靠外部证据。
21.5 评标委员会将拒绝被确定为非实质性响应的投标，投标方不能通过修正或撤销不符之处而使其投标成为实质性响应的投标。
21.6 评标委员会将允许修改投标中不构成重大偏离的微小的、非正规、不一致或不规则的地方。
22 投标文件的澄清
22.1 为了有助于对投标文件进行审查、评审和比较，评标委员会有权向投标方质疑，请投标方澄清其投标内容。
22.2 重要澄清的答复应是书面的，但不得对投标内容进行实质性修改。
23 对投标文件的评估和比较
23.1 评标委员会将对实质性响应的投标文件进行评估和比较。
23.2 评估时除考虑投标价以外，还将考虑物业管理服务的质量、物业管理企业的信誉和物业管理方案的先进程度等因素。
24 评标原则及方法
24.1物业管理评标方法采用综合评估法。
24.2 综合评估法是将物业管理投标评审分为投标企业资信部分、技术部分、商务部分、现场答辩等四部分的评审，采取百分制的方法将四个部分评审评分加权求和，按总评分从高到低顺序最后确定中标候选人的评标方法。
24.3 资信部分、技术部分、商务部分、现场答辩部分评审评分权重比例应为20:35:35:10；根据综合评估法，评分加权后总评分最高的推荐为中标人。
（招标人可根据24.2、24.3的要求和物业项目的具体情况制订打分表作为附件供评委打分）
25 保密
25.1 有关投标文件的审查、澄清、评估和比较以及有关授予合同的意向的一切情况都不得透露给任一投标方或与上述评标工作无关的人员。
25.2 投标方不得干扰招标方的评标活动，否则将废除其投标。
Ｆ 授予合同
26 定标准则
26.1 合同将授予经评标委员会详细评审并最终确定的投标单位。
26.2 最低报价不是被授予合同的保证。
27 中标通知
27.1 评标结束15日内，招标方将以书面形式发出中标通知书，但发出时间不超过投标有效期。中标通知书一经发出即发生法律效力。
27.2 招标方在收到中标方提交的履约保证金后，将向落标的投标方发出落标通知书，并退还其投标保证金。
27.3 中标通知书将作为签订合同协议书的依据。
28 合同协议书的签署
28.1 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。
28.2 招标文件、中标人的投标文件及其澄清文件，均为签订合同协议书的依据。
第四部分 合同一般条款
1 定义
1.1 “合同”系指甲方和乙方(简称合同双方)已达成的协议，即由双方签订的合同格式中的文件，包括所有的附件、附录和组成合同部分的所有其他文件。
1.2 “合同价格”系指根据合同规定，在乙方全面正确地履行合同义务时应支付给乙方的款项。
1.3 “甲方”系指通过招标方式，接受合同服务的开发商或业主委员会。
1.4 “乙方”系指中标后提供合同服务的物业管理企业或单位。
2 适用范围
2.1 本合同条款仅适用于本次招标活动。
3 技术规格和标准
3.1 本合同项下所提供服务的技术规格和标准应与本招标文件技术规格规定的标准相一致。
4 委托管理期限
年。即自 年 月 日起至 年 月日止。
5 价格
5.1 除非合同中另有规定，乙方为其所提供物业管理服务而要求甲方支付的金额应与其投标报价一致。
6 违约责任
7 不可抗力
7.1 签约双方任一方由于受诸如战争、严重火灾、洪水、台风、地震等不可抗力事故的影响而不能执行合同时，履行合同的期限应予以延长，则延长的期限应相当于事故所影响的时间。不可抗力事故系指甲乙双方在缔结合同时所不能预见的，并且它的发生及其后果是无法避免和无法克服的事故。
7.2 受阻一方应在不可抗力事故发生后尽快用电报或传真通知对方，并于事故发生后14天内将有关当局出具的证明文件用特快专递或挂号信寄给对方审阅确认。一旦不可抗力事故的影响持续120天以上，双方应通过友好协商在合理的时间内达成进一步履行合同的协议。
8、合同终止
8.1 本合同期限为 年。合同到期甲乙双方均未提出新的意向，合同自行终止。合作期内任何一方不得擅自停止协议，否则应负担所造成的一切损失。如一方因故需终止合同，必须提前三个月书面通知另一方，经双方达成一致意见后，方可终止。（前期物业服务合同可以约定期限，但是如期限为满，业主委员会与物业管理企业签定的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止）
8.2 出现下列情况时合同自动终止：
(1)发生不可抗力时。
(2)一方不履行合同条款，造成另一方无法执行合同协议，协商又不能求得解决。合同终止，责任方赔偿损失。
(3)物业被征用或甲方破产。
9 合同修改
9.1 对于合同的未尽事宜，需进行修改、补充和完善的，甲乙双方必须就所修改的内容签订书面的合同修改书，作为合同的补充协议。
10 适用法律
10.1 本合同应按中华人民共和国的法律解释。
11 主导语言与计量单位
13.1 合同应以中文书写。甲乙双方所有的来往信函以及与合同有关的文件均应以中文书写。
13.2 计量单位均使用中华人民共和国法定计量单位。
14 合同份数
14.1 本合同正本连同附件共 页，一式 份，甲乙双方及物业管理主管部门(备案)各执一份，具有同等法律效力。
15 合同生效
15.1 除非合同中另有说明，本合同经双方签字盖章，即开始生效。
（前期物业管理可借鉴建设部印发的《前期物业服务合同》）
第五部分 合同特殊条款
具体条款(略)。
合同特殊条款是合同一般条款的补充和修改。如果两者之间有抵触，应以特殊条款为准。
第六部分 附 件
附件1
投 标 书
致 ：
：
1.在考察了物业现场和研究了上述项目的投标人须知、合同条款、技术规格、图纸以及第 号至第 号补充通知或修改书后，我方愿以人民币 元(大写)( 元)的总价或上述招标文件确定(算术上的核实与改正后)的另一金额，按招标文件的要求，承担上述项目的全部物业管理工作。
2.如果贵方接受我方投标，我方保证在接到项目开工的指令后 天开工，并在招标文件规定的期限内完成合同规定的全部工作。
3.我方同意在从规定的递交标书截止之日起 天内遵守本投标。在该期限满期之前，本投标对我方始终有约束力，并可随时被接受。
4.在正式合同协议制定和签署之前，本投标书连同贵方的中标通知书应成为约束贵、我双方的合同。
5.我方理解，贵方不一定接受最低报价的投标或其他任何你们可能收到的投标。
年 月 日
签字：
姓名：
以 资格经授权并代表 签署标书。
投标人地址：
证人：
签字：
姓名：
所在单位及地址：
职务：
附件2
授 权 书
根据本文件宣布，签名人(姓名)、(职务)、(公司名称)、(公司注册地点)合法授权代表上述公司，特此任命在下面签字的(姓名)、(职务)、(公司名称)为正式和合法的代理人，并授权该代理人在有关(项目名称)的投标方面，以该公司的名义代表该公司签署投标书，进行谈判，签署合同和处理一切与此有关的必要事务。
现分别在下面签字以资证明。
年 月 日
授权人签字：
代理人签字：
公证人签字：
公证人姓名：
公证人地址：
公证人职务：
附件3
投标人资格的证明文件
投标人概况
1.投标人的身份证明法定名称：
法定注册地址：
电话及传真号码：
投标人联系人姓名、职务：
电话：
财务联系人姓名、职务：
电话：
技术联系人姓名、职务：
电话：
2.经营管理人员：
董事长：
总经理：
其他人员：
3.合股或自办的业务，如合股：合股人姓名
4.公司建立或登记注册日期
5.分部或代表处的地址、传真、电话、联系人
6.公司总资产
7.银行证明书及银行地址
8.银行联系开标的姓名和职务
9.担保公司证明书及担保公司地址
10.提交最近2～3个财政年度的报告(复印件)，包括资金平衡表、损益表、财务状况变动表以及业主权益表等。
投标人保证书
致________(招标公司名称和详细地址)
尊敬的先生／女士：
在研究了上述项目的资格预审文件后，本证书签字人兹作如下声明：
1.在资格预审书中所提交的一切资料，是真实的。
2.我方理解，________(招标人名称)对资格预审所做的决定，是最终的。
(招标人名称)对任何投标申请者不承担任何责任，也无义务将其决定的原因通知投标申请人。
3.在通过资格预审的情况下，我方理解，资格预审合格仅仅是取得了按时参加投标的权力，而招标条件及日期则完全由________(招标人名称)决定。
4.如我公司(联合体)的技术和财务状况或执行合同能力在招标时发生了变化，我方承诺将此情况通知________(招标人名称)，并理解________(招标人名称)有权对原资格预审的决定进行审查。
5.兹提交预审文件中所要求的一切文件和资料。
日期：
投标申请人名称：
公司授权代表：
职务：
代表签字：
附件二
投标书的编制及答辩指导意见
一、物业管理投标书应具备的内容
（一）投标人（物业管理公司）情况介绍；
（二）拟采取的管理方式；
（三）管理人员配备；
（四）管理人员的培训；
（五）管理规章制度；
（六）经费收支预算；
（七）档案建立与管理；
（八）各项指标承诺及措施；
（九）搞好管理服务工作的设想和措施；
（十）便民服务；
（十一）社区文化活动；
（十二）违约责任。
二、标书编制
（一）企业概况，投标人拟采取的管理方式，管理组织机构（管理体制、管理方法、机构设置）；
（二）管理人员的配备、培训及管理；
（三）管理规章制度。包括公众制度、内部岗位责任制、管理运作制度、管理人员考核制度等；
（四）管理费用的收支预算方案。应列明收入项目和支出项目预算，有文件规定的按文件规定测算，无文件规定的按市场价测算；
（五）档案建立与管理。包括房屋档案、管理服务资料等；
（六）各项指标的承诺及完成承诺指标所采取的措施；
各项指标：1、房屋完好率；
2、房屋维修及时率；
3、维修质量合格率及回访率；
4、管理费收缴率；
5、业主满意率；
6、业主有效投诉率与处理率；
7、绿化完好率；
8、清洁、保洁率；
9、路灯完好率；
10、道路完好率；
11、治安协防工作；
12、机电设备完好率；
13、消防设施完好率；
14、管理人员、特殊工种人员持证上岗率；
15、其它有关指标。
对以上各项指标，均需注明标准和计算测定依据以及承诺所采取的措施。
（七）搞好管理服务工作的设想、措施；
（八）便民服务措施。有偿服务项目及价格需列明；
（九）愿意承担的违约责任。
上述项目应要体现其合理性、先进性、完备性、可行性，评委会将以其作为评标依据，并根据上述项目制订具体评分标准，按照百分制进行打分。
二、现场答辩
由评标委员会对参加投标单位的经理、拟任管理处主任二人分别提问，提问的内容为该项目的管理服务事项。评委根据答辩的标准，对答辩人的物业管理知识、物业管理实务熟悉程度，管理该项目的信心等进行综合评分。
三、投标人业绩考核调查
在招标人组织安排下，采取随机调查取样的方式，对投标人的工作业绩、管理水平、信誉等进行现场调查，打分。