[2023-09-13]“住改商”，合法吗？

“住改商”，合法吗？

 

案情回顾

原告张某某、于某某系灯塔市某居民楼某单元303室住宅的所有权人。被告关某某、王某系楼下203室住宅房屋所有权人。被告灯塔市某餐厅于2017年6月将经营场所搬至该小区门市房，并开始使用楼上的203室住宅房屋用于餐厅经营。三被告未经原告和其他有利害关系的业主同意，擅自将住宅改为经营性用房，违反了法律法规，且给原告及其他业主带来大量噪音、排烟等严重影响。原告张某某、于某某诉至法院要求三被告将正在用于经营的二楼房屋恢复住宅状态，不再用于经营性使用，且诉讼费由三被告承担。

法院裁判

法院审理认为，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十九条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。本案中灯塔市某楼某单元203室房屋的房屋性质为住宅，被告关某某、王某作为业主、被告灯塔市某餐厅作为房屋使用人，在未经作为利害关系的楼上业主即二原告的同意下，不可以将其作为饭店包间进行经营性使用。现二原告要求三被告对该房屋不再进行经营性使用，要求合理合法，判令被告关某某、王某、灯塔市某餐厅停止对灯塔市某楼某单元203室房屋用于经营性用房使用。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第二百七十九条：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条：业主将住宅改变为经营性用房，未依据民法典第二百七十九条的规定经有利害关系的业主一致同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

法官说法

刘珍秀

灯塔市人民法院民事审判庭庭长

随着社会经济的进步，在建筑物区分所有的情形下，业主擅自将小区内的住宅房屋改变为经营性用房等情况不断增加，实践中将此种情况称为“住改商”。

“住改商”的主体有哪些

《中华人民共和国民法典》第二百七十九条是规定业主改变其专有部分住宅用途应遵守义务的条文。但在实践中，业主将住宅出租、出借后，承租人、借用人改变住宅用途为经营性用房的情况时有发生。非业主的物业使用人同样受本条内容的规制，在将住宅改变为经营性用房时，亦应遵守本条规定的相应义务。

应当如何确定有利害关系业主的范围？

对有利害关系的业主的界定，不仅要考虑对业主居住、生活环境的安全影响或者可能造成的影响，还应当考虑对其专有部分不动产价值的影响。实践中，应注意从以下几点进行认定，一是应当具有法律规定的业主身份。二是必须是业主的合法权利受到或者可能受到侵害，这里所说的合法权利指的是业主作为建筑物所有权人所享有的特定权利，如共有权、区分专有权等。三是损害与“住改商”业主行为之间有法律上的因果关系。从位置上来说，本栋建筑物内的其他业主是当然的有利害关系的业主，但不宜将整个小区的所有业主都认定为法律规定的有利害关系的业主。如果建筑区划内本栋建筑物之外的业主主张与“住改商”行为存在利害关系的，应当举证证明利害关系的存在，即其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

如果未经有利害关系的业主一致同意，其法律后果是什么

“住改商”行为的合法性需要满足两个条件：遵守法律、法规以及管理规约；应当经有利害关系的业主一致同意。未经有利害关系的业主一致同意，其行为仍不具备合法性。因此，《中华人民共和国民法典》第二百七十九条实际上已经成为“住改商”业主对由此产生的损害后果需承担相应民事责任的法律依据。本条明确了“住改商”中有利害关系业主的意见不应适用“多数决”，明确规定为需经有利害关系的业主一致同意。但也要明确，在“住改商”问题上，有利害关系业主一致同意只是必要条件，业主将住宅改为经营性用房时必须遵守法律、法规以及管理规约的规定，这两个条件必须同时具备，缺一不可，才可以将住宅合理合法地改变为经营性用房。实践中，有的“住改商”业主以其已经办理工商登记并取得了营业执照为由主张其行为的合法性，用以对抗有利害关系业主的反对意见。“住改商”业主已经办理了工商登记取得营业执照的事实，不能改变其行为欠缺合法性。办理工商登记并取得了营业执照的事实属于行政登记及许可范围，其不涉及当事人“住改商”民事行为效力问题。该事实不能限制本条规定的效力。

法官提醒：

“住改商”改变了房屋的使用性质，更有甚者不但改变房屋的使用性质，而且改变了房屋的结构状况。房屋在建造并报经审批时的用途不得随意改变，如果需要在建造过程中改变房屋的用途，如将住宅性质的房屋改变成经营性用房，需要重新报经规划部门同意批准后才能建造，作为购房人的业主在购买商品房后也不得改变商品房屋的用途，这涉及的不仅是城市规划等问题，更涉及了居民居住的安全性和安宁性，甚至涉及到社会秩序的管理等一系列问题。