[2024-08-26]验房时房屋质量有瑕疵，业主能拒缴物业费？

验房时房屋质量有瑕疵，业主能拒缴物业费？

案情

被告系位于房号为佛山市××栋××业主。根据被告与佛山市XXX房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》的约定，被告所购该单元为住宅，约定的交付日期为2021年6月30日。在合同约定的交付日期前，开发商已寄出《收楼通知书》，通知业主办理收楼与缴纳物业管理费。根据开发商与原告签订的《XXXX(佛山)项目前期物业服务合同》的约定，原告为佛山市XX(天韵)提供物业管理服务，业主按建筑面积以如下标准交纳物业管理费高层住宅2.7元月平方米；商铺5.0元月平方米。

业主未按时交纳物业管理费的，处每日1‰的违约金。由此，被告在《商品房买卖合同》约定的交付日期前收到收楼通知书后，应按相应标准向原告缴纳物业管理费。截至2022年3月27日，被告共欠物业管理费及物业管理费违约金共2119.05元，严重影响原告物业管理等费用正常收取工作，原告多次催告未果，故向法院提起诉讼。

被告辩称：《商品房买卖合同》第十一条约定出卖人修复屋面、墙面、地面渗漏或开裂等后再行交付。被告收到收款通知书后验房发现房屋存在质量问题，故要求XXX房地产开发有限公司修复。已出售未交付的物业，应当由佛山市XXX房地产开发有限公司缴纳物业费。

法院判决

案涉物业已完成竣工备案，符合交楼条件，建设单位已在2021年6月通知被告收楼，被告在2021年10月7日前往验房。即使存在被告所称的案涉物业需维修的情形，但由于该部分房屋质量问题并非房屋主体结构质量不合格，也不属于严重影响正常居住使用以致无法实现合同目的质量问题，故被告应根据《商品房买卖合同》补充协议的约定在收楼后请求建设单位承担房屋修复责任，如其因此受有损失的，可向建设单位主张权利，被告不能以此为由拒绝收楼或拒绝支付物业服务费。

黄某某应于本判决发生法律效力之日起十日内向S物业管理有限公司佛山分公司支付2021年10月1日至2022年3月31日的物业费2118.66元及违约金(2021年10月11日至2022年1月10日期间违约金以1059.33为基数，从2022年1月11日开始以2118.66元为基数，均按同期中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率加计50%计算至物业费实际付清之日止)。

律师看法

根据《物业管理条例》第四十一条的规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

很多业主会根据此条以开发商未完成交付为由，主张物业费应当由开发商承担而拒绝缴纳物业费。实际上法院对于交给物业买受人的认定还是很严格的。本案中，被告因为房屋存在屋面、墙面、地面渗漏或开裂的瑕疵，主张房屋没有交付进而拒缴物业费，最终没有得到法院的支持。从本案中我们可以看到，当房屋存在瑕疵但是并非房屋主体结构质量不合格，也不属于严重影响正常居住使用以致无法实现合同目的质量问题，不会影响到交付的认定。此种情况下，业主应当缴纳物业费。如果逾期缴纳，还应当承担违约责任。