[2007-01-10]
石家庄市住宅区业主大会规则
石家庄市人民政府
关于印发石家庄市住宅区业主大会规则的通知
石政发〔2007〕3号
各县（市）、区人民政府，市政府各部门，各单位：
现将《石家庄市住宅区业主大会规则》印发给你们，望认真贯彻执行。
二○○七年一月八日
石家庄市住宅区业主大会规则
第一章 总 则
第一条 为规范我市住宅区业主大会活动，保障民主决策，维护广大业主的合法权益，根据《石家庄市物业管理条例》等有关法规政策，制定本规则。
第二条 本市行政区域内住宅区业主大会和业主委员会的组建、选举、运行及相关活动适用本规则。
本规则所称业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
本规则所称业主委员会是业主大会的执行机构。
第三条 住宅区业主大会活动应在街道办事处统一领导下遵循自治自律、民主决策的原则进行，提倡居民委员会和业主委员会委员交叉任职。
第四条 市房产行政主管部门负责全市住宅区业主大会活动的监督管理工作。高新技术产业开发区管理委员会在市房产行政主管部门委托范围内，负责本辖区住宅区业主大会活动的监督和指导工作。
县（市）、区物业管理办公室具体负责本辖区住宅区业主大会活动的监督和指导工作。
第五条 各县（市）、区人民政府应当组织街道办事处（乡镇人民政府）、居民委员会及相关职能部门对辖区内住宅区业主大会活动进行协调和处置。
第六条 街道办事处（乡镇人民政府）应当参与和组织辖区内住宅区业主大会活动，对业主大会的日常活动进行监督、指导和协调，把物业管理纳入社区管理范畴。
第七条 居民委员会应对辖区内住宅区业主大会和业主委员会工作进行监督、指导和协调，调解社区内物业管理纠纷，列席业主大会和业主委员会会议。
一个住宅区有多个居民委员会的，由街道办事处指定的居民委员会负责此项工作。
第八条 业主大会、业主委员会应当积极配合县（市）、区物业管理办公室、街道办事处（乡镇人民政府）、居民委员会工作，并接受其指导和监督。
业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的意见，支持居民委员会的工作。
第九条 住宅区建设单位、物业管理企业应当积极支持县（市）、区物业管理办公室、街道办事处（乡镇人民政府）、居民委员会、业主大会和业主委员会开展工作。
第二章 业 主
第十条 本规则所称业主是指房屋的所有权人。
房屋的合法买受人尚未取得房屋权属证书，但已实际占有使用的，购房合同中载明的权利人享有业主在物业管理活动中的权利，承担相应义务。
业主没有行为能力或限制行为能力的，可由其法定监护人行使业主权利，承担相应义务。
房屋权属由两人或两人以上共有的，共有人应确定一人出席业主大会会议，行使业主权利。
第十一条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主代表、业主委员会委员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（八）对物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用有知情权和监督权；
（九）法律、法规规定的其他权利。
第十二条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；
（二）遵守住宅区物业管理规章制度；
（三）执行业主大会、业主代表大会的决定和授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务及相关费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第十三条 业主在行使投票权时，可以自行投票，也可以书面委托代理人投票。
业主为法人的，由其法定代表人行使投票权。
业主没有行为能力或是限制行为能力的，可由其法定监护人行使投票权。
房屋权属由两人或两人以上共有的，共有人应确定一人行使投票权。
第十四条 业主在首次业主大会会议上的投票权，属于住宅类物业的，为一户一票制，一户拥有两套以上住房的，按住房套数计算票数。属于非住宅类物业的，以业主拥有的建筑面积每一百平方米计算为一票；单户不足一百平方米的，计算为一票。
第三章 业主大会
第一节 业主大会的组成及职责
第十五条 相对完整的住宅区、独立组团应作为一个物业管理区域，一个物业管理区域的建筑面积一般不应少于3万平方米。
业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。
业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。
第十六条 业主大会的职责如下：
（一）制订、修改业主公约和业主大会议事规则；
（二）选举、更换业主代表、业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
（三）选聘、解聘物业管理企业；
（四）决定专项维修资金的使用、续筹方案，并监督实施；
（五）制定、修改住宅区物业管理规章制度；
（六）决定对物业共用部分运行、维修、更新、增设等所需费用的分摊；
（七）决定业主委员会办公费用和委员报酬；
（八）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第十七条 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
业主户数超过100户的，可以以单元、幢或一定建筑面积、业主人数为选举单位，推选业主代表参加业主大会。
第十八条 业主大会由全体业主组成，也可以由业主代表组成。
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应有本物业管理区域内1/2以上投票权的业主参加。
第十九条 推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见。凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
业主可以通过委托方式将物业管理权利全权委托给业主代表实施。被授权的业主代表在投票表决时拥有所代表业主的投票权数。
业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选或全权委托一名业主代表参加。
第二十条 业主大会作出决定，必须经与会业主或业主代表所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定或修改业主公约、业主大会议事规则，确定业主委员会的办公场所和经费，选聘和解聘物业管理企业，确定专项维修资金使用和续筹方案等事关全体业主利益的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
第二十一条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成等事项依法作出约定。
第二十二条 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，各类公共费用的分担，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主公约对全体业主具有约束力。
第二十三条 业主大会的决定对全体业主、物业使用人、业主委员会具有约束力。业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第二十四条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规和政策的,物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、物业管理办公室应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第二节首次业主大会会议的筹备
第二十五条 已交付使用的物业有下列情形之一的，应当召开首次业主大会会议：
（一）业主入住率达50%以上；
（二）首位业主实际入住达2年以上；
(三)公有住房出售建筑面积达30%以上。
住宅区符合以上条件时，建设单位、物业管理企业、业主可以书面告知物业所在地居民委员会和街道办事处（乡镇人民政府）。
第二十六条 居民委员会、街道办事处（乡镇人民政府）在收到书面告知后，根据该物业的具体情况，在县（市）、区物业管理办公室指导下协调组建业主大会筹备组（以下简称筹备组）。
筹备组由业主代表、建设单位代表（包括公有住房出售单位）组成。筹备组中的业主代表由业主自愿报名，居民委员会根据业主报名情况参照业主委员会委员资格推荐产生业主代表。
县（市）、区物业管理办公室可以根据一个住宅区的特殊情况，组织业主召开首次业主大会会议。
第二十七 条建设单位和前期物业管理企业应当协助业主大会筹备组工作，向业主大会筹备组提供业主清册、物业的基本情况等文件资料，并提供相应的人力、场地支持。
第二十八条 筹备组应当做好下列筹备工作：
（一）确定召开业主大会会议的形式。采取业主大会代表制形式的，还应确定业主代表的人数和产生方法，并组织业主推荐产生业主代表；
（二）确认业主身份和业主、业主代表在业主大会会议上的投票权数；
（三）确定召开业主大会会议的时间、地点和内容；
（四）确定业主委员会委员候选人人数和产生办法，组织业主推荐产生业主委员会委员候选人；
（五）参照市房产行政主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；
（六）做好召开业主大会会议的其他各项工作。
前款内容应当在业主大会会议召开15日前以书面形式在住宅区内公告，留取影像资料。业主代表、业主委员会候选人资格必须经居民委员会核实。
第二十九条 分期开发的住宅项目符合成立首次业主大会条件的，业主委员会组成人数应当按照分期开发建设的物业建筑面积比例，在《业主大会议事规则》中予以约定。业主大会成立后接受交付使用物业的业主，即成为该业主大会的成员。业主委员会应当按照《业主大会议事规则》的约定，增补业主委员会委员。
第三十条 筹备组可以发放业主资格证（卡）、业主代表资格证（卡），用于业主大会事务中核实业主和业主代表身份使用。资格证（卡）写明业主、业主代表姓名、性别、住址、有效的联系方式及拥有的投票权数等基本内容。
第三节首次业主大会会议的召开
第三十一条 首次业主大会会议的内容包括：
（一）筹备组报告筹备情况；
（二）表决通过业主公约、业主大会议事规则；
（三）选举产生业主委员会委员；
（四）其他需要业主大会会议表决通过的事项。
第三十二条 采用书面征求意见形式召开首次业主大会会议的，筹备组应当根据规定的时间、地点和方式发放与回收表决票和选票，并做好签收与登记工作。回收时限期满后，如回收的业主总投票权数未达到业主大会总投票权数法定比例的，由筹备组告知全体业主延长投票时间，组织人员催收表决票、选票，直至回收的业主总投票权数达到业主大会总投票权数法定比例。
第三十三条 投票选举结果由筹备组在居民委员会监督下开箱验票，在物业管理区域内公布选举结果。
第三十四条 筹备组应当自业主委员会选举产生之日起3日内组织召开首次业主委员会会议，由业主委员会委员推选产生业主委员会主任一名、副主任一至两名。首次业主委员会会议结束后，筹备组自行解散。
第四节业主大会定期会议和临时会议
第三十五条 业主大会会议除首次会议外分为定期会议和临时会议。
第三十六条 业主大会定期会议由业主委员会按照业主大会议事规则的规定召集，每年至少应召开一次。1/5以上投票权的业主提议召开业主大会的，业主委员会应当在30日内组织召开业主大会临时会议。
第三十七条 业主委员会不组织召开的，业主可以联名向县（市）、区物业管理办公室和街道办事处（乡镇人民政府）申请，要求召开业主大会会议，受理申请的单位应及时督促和协调。经督促仍未组织的，由居民委员会、街道办事处（乡镇人民政府）组织业主召开业主大会会议。
第三十八条 业主大会定期会议和临时会议的会务准备、召开、表决等参照首次业主大会的相关规定执行。
第四章业主委员会
第一节业主委员会的组成及职责
第三十九 条业主委员会由业主大会依法选举产生。首次业主大会应当选出业主委员会。
第四十条 业主委员会委员选举以得票多少排序，按预定委员人数得票多者依次当选，业主委员会由五人以上单数组成。
第四十一条 业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）品行端正、没有违法、违规等不良行为纪录；
（三）有一定社区管理经验；
（四）模范履行业主义务，不欠缴物业管理服务费用；
（五）遵守业主大会议事规则、业主公约；
（六）具有必要的工作时间和一定组织能力；
（七）未在本住宅区内物业管理企业及下属单位任职。
第四十二条 业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会主任或居民委员会提议，经街道办事处（乡镇人民政府）核实，其委员资格终止，并予以公告：
（一）不再是本物业区域业主的；
（二）有违法犯罪行为的；
（三）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
（四）连续三次缺席业主委员会会议的；
（五）因疾病或其他原因丧失工作能力的；
（六）拒不履行业主义务的；
（七）在本住宅区内物业管理企业及下属单位任职的。
第四十三条 业主委员会应当依法履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）组织业主委员会的换届、改选、增补；
（三）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同；
（四）监督业主公约的实施，督促业主交纳物业管理等相关费用；
（五）监督和协助物业管理企业履行物业服务合同，制止并向有关行政管理部门报告物业管理企业损害业主权益的行为；
（六）接受业主、使用人对物业管理企业的投诉；
（七）配合街道办事处（乡镇人民政府）、居民委员会做好本住宅区内的社区管理工作；
（八）业主大会赋予的其他职责。业主委员会不得参与本住宅区物业管理经营活动。
第四十四条 业主委员会有下列情形之一的，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）可以暂停其活动：
（一）业主委员会的行为违反法律、法规、政策规定的；
（二）业主委员会的行为影响社区安定和社会稳定的；
（三）业主委员会侵害多数业主合法权益的;
（四）业主委员会无力履行职责的。
第二节业主委员会会议及经费
第四十五条 业主委员会会议一般由主任或副主任召集和主持。业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定时应当经全体委员半数以上签字同意，每名委员拥有一票表决权。
第四十六条 经1/3以上委员提议或业主委员会主任认为有必要的，应当召开业主委员会会议。
第四十七条 业主委员会召开会议时，应当邀请辖区居民委员会派员列席会议。
业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会的会议。
第四十八条 业主委员会会议应当制作书面记录，由出席会议的委员签字并加盖印章后存档。
第四十九条 业主大会、业主委员会的工作经费及业主委员会相关人员补贴由全体业主承担。工作经费包括：业主大会、业主委员会会议开支，日常办公开支。
首次业主大会筹备时发生的费用,可以由筹备组在首次业主大会会议上向业主和业主代表报告,由业主大会决定如何分摊。
业主大会、业主委员会工作经费和业主委员会相关人员补贴经业主大会通过，可以按照不超过该住宅区年物业服务费总额1.2%的比例由业主分摊，也可以在共用部位、共用设施设备经营收益中列支。工作经费收取比例和收取方式应当在《业主大会议事规则》中约定。
第五十条 业主大会、业主委员会工作经费的使用由业主委员会决定。工作经费的提取和使用应当在居民委员会的监督下进行。工作经费使用情况应以书面形式在住宅区内每年度至少公布一次。
第三节业主委员会备案及换届、改选、增补
第五十一条 业主委员会自选举产生之日起30日内，持下列文件向县（市）、区物业管理办公室申请办理备案手续：
（一）业主委员会备案申请表；
（二）经业主大会通过的《业主公约》、《业主大会议事规则》；
（三）选举和表决结果统计表；
（四）居委会签署意见的《业主大会成立情况报告》
县（市）、区物业管理办公室就备案资料进行核实后颁发《备案通知书》。资料不符合要求的，暂缓备案，待资料补齐后予以备案。
第五十二条 业主委员会的任期为3年。业主委员会任期届满2个月前，业主委员会应当组织换届选举工作。换届筹备组产生方式、会议筹备、召开应当参照首次业主大会进行。
业主委员会在规定时间内不组织换届选举工作的，县（市）、区物业管理办公室应予督促，经督促仍未组织的，居民委员会、街道办事处（乡镇人民政府）在县（市）、区物业管理办公室指导下组建换届领导小组，组织业主进行换届选举工作。
第五十三条 经业主委员会或者1/5以上投票权业主提议改选业主委员会委员的，业主委员会应当召开业主大会会议作出决定。业主委员会拒不召集业主大会会议的，县（市）、区物业管理办公室应当督促改选，经督促仍未召集的，居民委员会、街道办事处（乡镇人民政府）应当组织召开业主大会进行改选。
第五十四条 业主委员会委员缺员超过2/5的，应当召开业主大会会议增补。业主委员会不组织增补工作的，县（市）、区物业管理办公室应当督促增补。经督促仍未增补的，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）可以停止其活动。
第五十五条 业主委员会因换届、改选、增补、注销等原因使原备案资料发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更情况报县（市）、区物业管理办公室进行变更备案。
第四节档案及印章管理
第五十六条 业主委员会应当建立业主委员会工作档案，并指定专人保管，也可以委托物业所在地居民委员会代为保管。档案一般包括以下内容：
（一）各类会议记录、纪要；
（二）业主大会和业主委员会的决议、决定等书面材料；
（三）历届业主委员会选举产生、备案的书面材料；
（四）业主名册；
（五）物业管理服务合同和业务往来文件；
（六）有关的法律、法规和相关文件；
（七）业主和物业使用人的书面意见、建议；
（八）专项维修资金收支情况；
（九）其他书面和实物资料。
第五十七条 新一届业主委员会产生后10日内，原业主委员会应当将印章、档案资料以及财物等移交给新一届业主委员会。
第五十八条 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
第五十九条 业主委员会凭县（市）、区物业管理办公室颁发的《备案通知书》刻制业主大会、业主委员会印章，并将印章式样报县（市）、区物业管理办公室存档备查。
业主委员会应当依法制定印章使用、管理规定，确定专人保管，并按印章管理规定使用。
第六十条 加盖业主委员会印章必须经业主大会或业主委员会作出决定。加盖业主大会印章的，必须依照业主大会决议使用。
违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。业主委员会超越职权作出的决定给业主造成损失的，由签字同意该决定的业主委员会委员承担赔偿责任。
第六十一条 业主大会、业主委员会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当将其档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给居民委员会，并在街道办事处的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。
第五章 附 则
第六十二条 业主大会、业主委员会的名称须与物业的名称保持一致。
第六十三条 非住宅物业管理区域业主大会和业主委员会的组建、选举、运行及相关活动参照本规则执行。
第六十四条 本规则自发布之日起施行。本规则有效期5年。