[2007-04-30]
《石家庄市住宅区业主大会规则》四十问
《石家庄市住宅区业主大会规则》四十问
1、为什么要出台《石家庄市住宅区业主大会规则》（以下简称《规则》）？
答：2003年国务院《物业管理条例》出台，确立了一系列物业管理制度，业主大会制度就是其中重要制度之一。业主大会制度的根本意义就是确定了业主在物业管理活动中的权利和义务。业主通过组成业主大会，用会议和表决的方式决定选聘物业公司、确定服务内容及标准等物业管理事项，并选举业主委员会作为执行机构，将业主的物业管理权力建立在对自有房屋拥有的财产权基础之上。
目前，我市住宅区成立业主大会的近60个，在广大业主积极参与和支持下，业主委员会积极开展工作，为维护业主权益，改善居住环境和居住质量做出了贡献。但由于业主大会、业主委员会的法律地位得不到明确，业主大会和业主委员会的组建、选举、运行及相关活动缺少相应的规则，民主协商和少数服从多数的原则难以得到体现，导致目前我市业主大会活动不规范，主要表现为一些业主大会形同虚设，无力履行职责；一些业主委员会片面强调权利，任意行事，致使小区业主与物业公司矛盾加剧；还有部分业主委员会成员滥用职权，从中渔利。以上种种现象损害了广大业主的合法权益，破坏了社区的和谐和安定。目前，住宅小区很多矛盾是由于业主大会制度难以落实造成的，已经成为制约物业管理发展的重要原因。因此，亟待出台《石家庄市住宅区业主大会规则》，对业主大会活动加以规范。
2、《规则》的编制经历了那些过程？
答：《规则》的初稿2004年已经完成，但由于《规则》涉及市、区、街道、居委会等诸多部门的责任分工，还涉及一些政策盲区和敏感事项，虽经多次论证，依然未能定稿。为此，市政府组织专人到物业管理发展起步较早的沿海城市考察，吸取外地先进经验，还多次组织市人大、政协委员、物业管理专家、办事处、居委会和业主代表参加的座谈会，听取社会各界对规范业主大会的建议，对一些重要问题和敏感问题市主要领导还组织专题会进行讨论和确定。
3、业主大会活动应依照什么原则进行？
答：《规则》第三条规定，住宅区业主大会活动应在街道办事处统一领导下遵循自治自律、民主决策的原则进行，提倡居民委员会和业主委员会交叉任职。
4、那些部门负责业主大会活动的监督、指导？
答：根据“条块结合，以块为主”的原则，对业主大会活动实行市、区、街道、居委会四级监管。分别为：
（1）石家庄市房产管理局负责全市住宅区业主大会活动的监督管理工作。高新技术产业开发区管理委员会在市房产行政主管部门委托范围内，负责本辖区住宅区业主大会活动的监督和指导工作。
（2）县（市）、区物业管理办公室具体负责本辖区住宅区业主大会活动的监督和指导工作。
（3）街道办事处（乡镇人民政府）、居民委员会应当参与和组织辖区内住宅区业主大会活动，对业主大会的日常活动进行监督、指导和协调，把物业管理纳入社区管理范畴。
5、居民委员会在业主大会活动中起什么作用？
答：根据《规则》第七条规定，居民委员会应对辖区内住宅区业主大会和业主委员会工作进行监督、指导和协调，调解社区内物业管理纠纷，列席业主大会和业主委员会会议。
一个住宅区有多个居民委员会的，由街道办事处指定的居民委员会负责此项工作。
6、住宅区的建设单位、物业公司在业主大会活动中起什么作用？
答：《规则》规定，住宅区建设单位、物业公司应当积极支持县（市）、区物业管理办公室、街道办事处（乡镇人民政府）、居民委员会、业主大会和业主委员会开展工作。主要有：
（1）住宅区符合成立业主大会条件时，建设单位、物业公司可以书面告知物业所在地居民委员会和街道办事处（乡镇人民政府）。
（2）建设单位和物业公司应当协助业主大会筹备组工作，向业主大会筹备组提供业主清册、物业的基本情况等文件资料，并提供相应的人力、场地支持。
（3）建设单位的代表应当参与筹备组的工作。
7、什么是业主？
答：根据《规则》第十条规定，业主是指房屋的所有权人。
房屋的合法买受人尚未取得房屋权属证书，但已实际占有使用的，购房合同中载明的权利人享有业主在物业管理活动中的权利，承担相应义务。
业主没有行为能力或限制行为能力的，可由其法定监护人行使业主权利，承担相应义务。
房屋权属由两人或两人以上共有的，共有人应确定一人出席业主大会会议，行使业主权利。
8、业主的权利和义务有那些？
答：根据《规则》规定，业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（1）按照物业服务合同的约定，接受物业公司提供的服务；
（2）提议召开业主大会，并就物业管理的有关事项提出建议；
（3）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
（4）参加业主大会会议，行使投票权；
（5）选举业主代表、业主委员会委员，并享有被选举权；
（6）监督业主委员会的工作；
（7）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（8）对物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用有知情权和监督权；
（9）法律、法规规定的其他权利。
业主履行下列义务：
（1）遵守业主公约、业主大会议事规则；
（2） 遵守住宅区物业管理规章制度；
（3） 执行业主大会、业主代表大会的决定和授权业主委员会作出的决定；
（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（5）按时交纳物业服务及相关费用；
（6）法律、法规规定的其他义务。
9、业主大会有那些职责？
答：根据《规则》第十六条规定，业主大会的职责如下：
（1）制订、修改业主公约和业主大会议事规则；
（2）选举、更换业主代表、业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
（3）选聘、解聘物业公司；
（4）决定专项维修资金的使用、续筹方案，并监督实施；
（5）制定、修改住宅区物业管理规章制度；
（6）决定对物业共用部分运行、维修、更新、增设等所需费用的分摊；
（7）决定业主委员会办公费用和委员报酬；
（8）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
10、具备那些条件应该召开首次业主大会？
答：《规则》规定，已交付使用的住宅区有下列情形之一的，应当召开首次业主大会会议：
（1）业主入住率达百分之五十以上；
（2）首位业主实际入住达二年以上；
（3）公有住房出售建筑面积达百分之三十以上。
11、分期开发的住宅区如何召开首次业主大会？
答：根据《规则》第二十九条规定，分期开发的住宅项目符合成立首次业主大会条件的，业主委员会组成人数应当按照分期开发建设的物业建筑面积比例，在《业主大会议事规则》中予以约定。业主大会成立后接受交付使用物业的业主，即成为该业主大会的成员。业主委员会应当按照《业主大会议事规则》的约定，增补业主委员会委员。
12、业主大会的主要筹备过程
答：（1）住宅区符合成立条件时，建设单位、物业管理企业、业主可以书面告知物业所在地居民委员会和街道办事处（乡镇人民政府）。
（2）居民委员会、街道办事处（乡镇人民政府）在收到书面告知后，根据该物业的具体情况，在县（市）、区物业管理办公室指导下协调组建业主大会筹备组（以下简称筹备组）。
县（市）、区物业管理办公室可以根据一个住宅区的特殊情况，组织业主召开首次业主大会会议。
（3）由筹备组做好召开业主大会会议的各项工作。
13、筹备组由何人组成，主要工作有那些？
答：筹备组由业主代表、建设单位代表（包括公有住房出售单位）组成。筹备组应当做好下列筹备工作：
（1）确定召开业主大会会议的形式。采取业主大会代表制形式的，还应确定业主代表的人数和产生方法，并组织业主推荐产生业主代表；
（2）确认业主身份和业主、业主代表在业主大会会议上的投票权数；
（3）确定召开业主大会会议的时间、地点和内容；
（4）确定业主委员会委员候选人人数和产生办法，组织业主推荐产生业主委员会委员候选人；
（5）参照市房产行政主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；
（6）组织召开首次业主大会和首次业主委员会会议；
首次业主委员会会议结束后，筹备组自行解散。
14、筹备组成员、业主代表、业主委员会候选人资格由谁核实？
答：筹备组中的业主代表由业主自愿报名，居民委员会根据业主报名情况参照业主委员会委员资格推荐产生业主代表。
业主代表、业主委员会候选人资格必须经居民委员会核实。
15、业主大会会议采用何种形式召开？
答：根据《规则》第十八条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应有本物业管理区域内二分之一以上投票权的业主参加。
16、首次业主大会会议的投票权数如何确定？
答：根据《规则》第十四条规定，业主在首次业主大会会议上的投票权，属于住宅类物业的，为一户一票制，一户拥有两套以上住房的，按住房套数计算票数。属于非住宅类物业的，以业主拥有的建筑面积每一百平方米计算为一票；单户不足一百平方米的，计算为一票。
17、业主在投票时可否委托他人投票？业主的投票权如何行使？
答：根据《规则》第十三条规定，业主在行使投票权时，可以自行投票，也可以书面委托代理人投票。
业主为法人的，由其法定代表人行使投票权。
业主没有行为能力或是限制行为能力的，可由其法定监护人行使投票权。
房屋权属由两人或两人以上共有的，共有人应确定一人行使投票权。
18、住宅区业主人数较多，如何组建业主大会？
答：业主户数超过100户的，可以以单元、幢或一定建筑面积、业主人数为选举单位，推选业主代表参加业主大会。
推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见。凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
业主还可以通过委托方式将物业管理权利全权委托给业主代表实施，被授权的业主代表在投票表决时拥有所代表业主的投票权数。
19、首次业主大会会议包括那些内容？
答：根据《规则》第三十一条规定，首次业主大会会议的内容包括：
（1）筹备组报告筹备情况；
（2）表决通过业主公约、业主大会议事规则；
（3）选举产生业主委员会委员；
（4）其他需要业主大会会议表决通过的事项。
20、业主大会决定事项需要多少投票权才能通过？
答：根据《规则》第二十条规定，业主大会作出决定，必须经与会业主或业主代表所持投票权二分之一以上通过。
业主大会作出制定或修改业主公约、业主大会议事规则，确定业主委员会的办公场所和经费、选聘和解聘物业公司、专项维修资金使用和续筹方案等事关全体业主利益的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上同意才能通过。
21、业主大会的决定对那些人具有约束力？
答：根据《规则》第二十三条规定，业主大会的决定对全体业主、物业使用人、业主委员会具有约束力。业主、物业使用人、业主委员会应当严格遵照执行。
22、《业主大会议事规则》和《业主公约》的作用？
答：《业主大会议事规则》应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成等事项依法作出约定。
《业主公约》应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，各类公共费用的分担，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
《业主公约》是住宅区业主必须遵守的准则，对全体业主具有约束力。
23、业主大会、业主委员会之间的关系？
答：业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。《规则》确立的是业主大会决策制，即住宅区的物业管理事项，由全体业主或业主代表召开业主大会决定，责成业主委员会执行，业主委员会是业主大会的执行机构，不能超越业主大会的授权。
24、业主委员会应当履行那些职责？
答：根据《规则》第四十三条规定，业主委员会应依法履行下列职责：
（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（2）组织业主委员会的换届、改选、增补；
（3）代表业主与业主大会选聘的物业公司签订物业管理服务合同；
（4）监督业主公约的实施，督促业主交纳物业管理等相关费用；
（5）监督和协助物业公司履行物业服务合同，制止并向有关行政管理部门报告物业公司损害业主权益的行为；
（6）接受业主、使用人对物业公司的投诉；
（7）配合街道办事处（乡镇人民政府）、居民委员会做好本住宅区内的社区管理工作；
（8）业主大会赋予的其他职责。
业主委员会不得参与本住宅区物业管理经营活动。
25、业主委员会委员如何选举产生？
答：业主委员会由业主大会依法选举产生。首次业主大会应当选出业主委员会。业主委员会委员选举以得票多少排序，按预定委员人数得票多者依次当选，业主委员会由五人以上单数组成。
26、业主委员会委员应具备那些条件？
答：根据《规则》第四十一条规定，业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
（1）具有完全民事行为能力；
（2）品行端正、没有违法、违规等不良行为纪录；
（3）有一定社区管理经验；
（4）模范履行业主义务，不欠缴物业管理服务费用；
（5）遵守业主大会议事规则、业主公约；
（6）具有必要的工作时间和一定组织能力；
（7）未在本住宅区内物业公司及下属单位任职。
27、投票选举结果在谁的监督下开箱验票？
答：根据《规则》第三十三条规定，投票选举结果由筹备组在居民委员会监督下开箱验票，在物业管理区域内公布选举结果。
28、业主大会、业主委员会的工作经费如何筹措和使用？
答：根据《规则》第四十九条规定，业主大会、业主委员会的工作经费及业主委员会相关人员补贴由全体业主承担。工作经费包括：业主大会、业主委员会会议开支、日常办公开支。
首次业主大会筹备时发生的费用,可以由筹备组在首次业主大会会议上向业主和业主代表报告,由业主大会决定如何分摊。
业主大会、业主委员会工作经费和业主委员会相关人员补贴经业主大会通过，可以按照不超过该住宅区年物业服务费总额1.2%的比例由业主分摊，也可以在共用部位、共用设施设备经营收益中列支。工作经费收取比例和收取方式应当在《业主大会议事规则》中约定。
业主大会、业主委员会工作经费的使用由业主委员会决定。工作经费的提取和使用应当在在居民委员会的监督下进行。工作经费使用情况应以书面形式在住宅区内每年度至少公布一次。
29、业主委员会如何办理备案手续？
答：根据《规则》第五十一条规定，业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列文件向县（市）、区物业管理办公室申请办理备案手续：
（1）业主委员会备案申请表；
（2）经业主大会通过的《业主公约》、《业主大会议事规则》；
（3）选举和表决结果统计表；
（4）居委会签署意见的《业主大会成立情况报告》。
县（市）、区物业管理办公室就备案资料进行核实后颁发《备案通知书》。资料不符合要求的，暂缓备案，待资料补齐后予以备案。
业主委员会因换届、改选、增补、注销等原因使原备案资料发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内将变更情况报县（市）、区物业管理办公室进行变更备案。
30、业主大会分为哪两种会议？由谁主持召开？
答：业主大会会议除首次会议外，分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议由业主委员会按照业主大会议事规则的规定召集，每年至少应召开一次。五分之一以上投票权的业主提议召开业主大会的，业主委员会应当在三十日内组织召开业主大会临时会议。
31、业主委员会如何举行换届选举？
答：根据《规则》第五十二条规定，业主委员会的任期为三年。业主委员会任期届满二个月前，业主委员会应当组织换届选举工作。换届筹备组产生方式、会议筹备、召开应当参照首次业主大会进行。
业主委员会在规定时间内不组织换届选举工作的，县（市）、区物业管理办公室应予督促。经督促仍未组织的，居民委员会、街道办事处（乡镇人民政府）在县（市）、区物业管理办公室指导下组建换届领导小组，组织业主进行换届选举工作。
32、如何改选业主委员会委员？
答：根据《规则》第五十三条规定，经业主委员会或者五分之一以上投票权业主提议改选业主委员会委员的，业主委员会应当召开业主大会会议作出决定。业主委员会拒不召集业主大会会议的，县（市）、区物业管理办公室应当督促改选，经督促仍未召集的，居民委员会、街道办事处（乡镇人民政府）应当组织召开业主大会进行改选。
33、业主委员会在什么情况下需增补委员？
答：根据《规则》第五十四条规定，业主委员会委员缺员超过五分之二的，应当召开业主大会会议增补。业主委员会不组织增补工作的，县（市）、区物业管理办公室应当督促增补。经督促仍未增补的，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）可以停止其活动。
34、业主委员会工作档案如何管理？
答：根据《规则》第五十六条规定，业主委员会应当建立业主委员会工作档案，并指定专人保管，也可以委托物业所在地居民委员会代为保管。档案一般包括以下内容：
（1）各类会议记录、纪要；
（2）业主大会和业主委员会的决议、决定等书面材料；
（3）历届业主委员会选举产生、备案的书面材料；
（4）业主名册；
（5）物业管理服务合同和业务往来文件；
（6）有关的法律、法规和相关文件；
（7）业主和物业使用人的书面意见、建议；
（8）专项维修资金收支情况；
（9）其他书面和实物资料。
35、业主委员会的印章如何刻制、管理和使用？
答：根据《规则》第五十九条规定，业主委员会凭县（市）、区物业管理办公室颁发的《备案通知书》刻制业主大会、业主委员会印章，并将印章式样报县（市）、区物业管理办公室存档备查。
加盖业主委员会印章必须经业主大会或业主委员会作出决定。加盖业主大会印章的，必须依照业主大会决议使用。
违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。业主委员会超越职权作出的决定给业主造成损失的，由签字同意该决定的业主委员会委员承担赔偿责任。
36、业主大会、业主委员会解散的如何作好移交和财产清算工作？
答：业主大会、业主委员会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当将其档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给居民委员会，并在街道办事处的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。
37、采用书面征求意见形式召开首次业主大会会议的，总投票权数未达到业主大会总投票权数法定比例的如何处理？
答：根据《规则》第三十二条规定，采用书面征求意见形式召开首次业主大会会议的，筹备组应当根据规定的时间、地点和方式发放与回收表决票和选票，并做好签收与登记工作。回收时限期满后，如回收的业主总投票权数未达到业主大会总投票权数法定比例的，由筹备组告知全体业主延长投票时间，组织人员催收表决票、选票，直至回收的业主总投票权数达到业主大会总投票权数法定比例。
38、何种情况下业主委员会委员资格终止？
答：根据《规则》第四十二条规定，业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会主任或居民委员会提议，经街道办事处（乡镇人民政府）核实，其委员资格终止，并予以公告：
（1）不再是本物业区域业主的；
（2）有违法犯罪行为的；
（3）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
（4）连续三次缺席业主委员会会议的；
（5）因疾病或其他原因丧失工作能力的；
（6）拒不履行业主义务的；
（7）在本住宅区内物业公司及下属单位任职的。
39、业主大会、业主委员会违规运行如何纠正？
答：业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规和政策的,物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、物业管理办公室应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
业主委员会有下列情形之一的，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）可以暂停其活动：
（1）业主委员会的行为违反法律、法规、政策规定的；
（2）业主委员会的行为影响社区安定和社会稳定的；
（3）业主委员会侵害多数业主合法权益的;
（4）业主委员会无力履行职责的。
40、遇到业主委员会不组织召开业主大会会议的如何处理？
答：根据《规则》第三十七条规定，业主委员会不组织召开的，业主可以联名向县（市）、区物业管理办公室和街道办事处（乡镇人民政府）申请，要求召开业主大会会议，受理申请的单位应及时督促和协调。经督促仍未组织的，由居民委员会、街道办事处（乡镇人民政府）组织业主召开业主大会会议。