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[2017-01-22]自行管理的商场业主,应否向小区管理人支付物业费

 

自行管理的商场业主,应否向小区管理人支付物业费

文/刘长森

 

  [案情]

  贵阳苑林星月湾业主委员会(以下简称星月湾业委会)根据业主的投票意见,自2012年7月1日起,小区物业管理由业主自行管理。贵州省机电设备总公司(以下简称机电总公司)是苑林星月湾商业物业的业主,未向星月湾业委会支付物业管理费。星月湾业委会向贵阳市南明区人民法院起诉,请求法院判令:一、机电总公司向星月湾业委会交纳2012年下半年自有商场7586.56平方米的物业管理费182077.44元(4元/平方米/月)。二、诉讼费由机电总公司承担。

  [法庭辩论]

  机电总公司辩称:商场全部由被告自行管理,星月湾业委会对机电总公司所有的自有商场没有提供过任何服务。具体理由如下:1、商场的化粪池由被告自行清理,原告未提供过此项服务;2、商场的消防系统是独立运转的,且由机电总公司自行维护;3、商场的安保、监控都是商场自己承担;4、配电房及水泵平时也没有进行维护,并不产生维护费;5、被告没有参加过业主大会,星月湾业委会也未通知其参加,且未就商场的收费问题与其进行交流和磋商,故星月湾业委会自行发布的物业收费标准对其没有法律约束力。6、星月湾业委会2012年公告的收费属于其自行收费,未经备案,星月湾业委会的收费不符合法律的规定。故原告无权向被告收取任何物业服务费用,请求驳回原告的全部诉请求。

  星月湾业委会辩称,原告已提供物业管理服务,具体理由包括:1、小区用水用电、消防、配电室及变压器的维修维护,下水管道的疏通、化粪池的清理及小区的安保。2、2013年12月15日,星月湾业委会发布《关于公布2013年12月业主大会投票结果的公告》,对包括“物业收费标准”在内的问题进行逐户投票表决。按照投票结果,自2012年7月1日起实施的业主自行管理物业和物业费交纳标准仍然被业主大会认可,机电总公司作为业主之一仍然有义务承担业主的共同义务,其应自2012年7月1日起,按4.00元/平方米/月的标准向业委会交纳物业费。3、根据贵阳市住建局物管处于2014年7月28日作出“关于苑林星月湾业主委员会诉求报告的回复”,本案诉争商场属于小区物业管理范围。

  [法院审理]

  法院认为:一、法律规定当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,机电总公司作为该小区的业主之一,应该按照法律规定交纳物业管理费,但星月湾业委会向法院提交两份收费公告及部分照片外,未向法院提交其他证据证明其为机电总公司所拥有的自有商场提供了物业服务。星月湾业委会提交的上述证据不足以证明其为机电总公司提供了物业服务。二、根据《物业管理条例》之规定,物业服务收费标准,应当与业主协商制定。本案中,星月湾业委会制订了物业管理费用标准,但就商场的物业收费标准未与机电总公司协商,只是进行了公告。三、本案中,苑林星月湾小区自2012年7月1日起实行业主自行管理之后,该小区业委会就物业收费问题前后两次向全体业主发出公告,小区多数业主对物业收费不持异议。但是,对涉案商场而言,该投票结果只是小区多数业主就涉案商场的物业收费达成一致的单方意思表示,星月湾业委会作为业主大会的执行机构,虽然将包括涉案商场的物业收费的投票结果进行公示,该公示行为仅系其对机电总公司就物业收费发出的要约意思表示,而机电总公司拒绝交纳物业费的行为应系拒绝承诺的意思表示,即双方未就涉案商场的物业收费达成合意,小区业主关于商场收费的投票结果对机电总公司不具有约束力。因此,星月湾业委会主张按照4.00元/平方米/月收取商场物业管理费无法律依据。四、本案中,涉案商场虽然属于苑林星月湾小区的物业管理区域,但星月湾业委会主张涉案商场缴纳物业管理费的依据应基于其向该商场提供了相应的物业服务。而从实际情况看,该商场处于住宅小区范围之外,也与其所依附的楼房中的其他住宅相互隔离,具有相对独立、封闭的性质和特点,其安保、监控及消防系统、照明、商场内外保洁等均系独立运转,且由机电总公司自行承担维护、管理,星月湾业委会并未提供相应的物业服务。综上,星月湾业委会主张涉案商场缴纳物业管理费的请求缺乏事实、法律依据,本院不予支持。

  [律师提醒]

  本案争议的焦点是业主委员会主张的经业主大会表决的收费标准对商场的业主是否具有约束力?

  《物权法》第七十八条规定:“业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]7号)第十二条规定:“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由,依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的,应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”

  从上述法律规定可知,非经人民法院依法撤销,业主大会的决定对所有业主均具有约束力。就本案而言,机电总公司在案涉小区业主大会作出对商场物业收取4.00元/平方米/月的管理费的决定后,其并未向法院提出撤销该业主大会决定的诉讼,该业主大会的决定已经对机电总公司产生法律约束力。法院关于业主委员会未与机电总公司就案涉商场物业收费标准进行协商,进而否定业主大会表决结果对机电总公司产生法律约束力的理由是根本不能成立。业主大会表决发生法律效力是以多数业主同意而非每一个业主同意作为前提条件的,业主委员会没有法定义务与每一名业主单独协商。因此,本律师认为,本案业主大会关于商场物业收费标准的表决决定对商场业主具有法律上的约束力。对于机电总公司而言,在知晓业主大会关于商场物业收费标准的决定后,可以在2013年6月30日前依法向人民法院提起诉讼,请求人民法院撤销该决定,但机电总公司并提起诉讼。

  业主大会关于商场物业收费标准的决定对机电总公司发生法律效力是否意味着业主委员会有权依此标准向机电总公司收取该费用?对此,业主委员会必须举证依法或依协议向机电总公司提供了相应的物业服务。收费权是建立在提供服务的基础之上的,如果仅有收费标准却未提供服务,业主委员会仍然不能向机电总公司收费。本律师注意到,机电总公司已举证对商场自行管理,且业主委员会没有证据证明为商场物业的共有部分提供了相应的管理服务,因此业主委员会向机电总公司收费的诉讼请求未能获得法院的支持。遗憾的是,法院并未就本案中商场物业与住宅物业是否同属一个物业管理区域进行查明。按照业主委员会的主张,商场物业与住宅物业同属一个物业管理区域,如果该事实成立,则机电总公司仍然负有向业主委员会支付管理费的义务。理由是:同一物业管理区域的公共部分包括小区全体业主共有的公共部分与某栋建筑物的公共部分,在统一管理的情况下,小区物业管理人同时对上述两类公共部分进行管理并依此收费。本案机电总公司作为商场的业主,仅对其商场物业共有部分进行管理,而整个小区的公共部分仍然由业主委员会进行管理,因此,机电总公司有义务向业主委员会支付小区公共部分管理产生的管理费,该费用标准可以根据具体的服务事项和服务标准确定。针对商住混合的物业管理区域,本律师建议业主委员会与商业物业的业主签订物业服务协议,约定各自的服务范围和收费标准,以免产生争议。人民法院在审理此类案件中,应当充分注意到在商业物业自行管理的情况下,其仍然负有支付小区共有物业服务的管理费之义务。


摘自《深圳物业管理》

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