[2017-03-18]发放百万公共收益为何被“叫停” ——杭州星都嘉苑业委会发放百万公共收益被社区“叫停”背后

　　

　　发放百万公共收益为何被“叫停”

　　——杭州星都嘉苑业委会发放百万公共收益被社区“叫停”背后

　　文/成 忻 王 正

 

　　《钱江晚报》2016年11月2日刊发了一篇报道名为《杭州一业委会想给业主发个百万大红包，遭社区叫停》。报道称，“整整100万元小区经营性收入，统统发放给全体业主——杭州下城区星都嘉苑业委会做好一切准备大规模发钱的事情，日前被社区紧急叫停。”并提出疑问：“发的是什么钱?为什么要发?社区有权叫停吗?好一点的小区，每年动辄上百万元的经营性收入，该如何处置?”

　　该报道随后介绍了星都嘉苑的基本情况：小区2006年交付，基本条件较好，二手房均价目前约每平方米3万元，小区经营性收入主要来自于配套商铺、会所租金、电梯广告位出租等方面。

　　2016年10月20日，星都嘉苑业委会发出公告，说经过业委会全体委员投票，最终决定把结余的小区经营性收入100万元以现金方式发放给全体业主，按照每平方米14.5元计。报道特别提到，业委会还聘请了一家会计师事务所来操作。公告贴出的第二天，“星都嘉苑所属的京都苑社区居委会给业委会发函，紧急叫停此事”。

　　关于本届业委会，报道称，是该小区第三届业委会，于2016年8月任期届满，“其中6人决定不干了。而在不干之前，他们想把在他们手里积攒下来的钱全部发放”，并援引业委会一成员的说法，称发放的公共收益只是结余到8月底，也就是在他们的任期之内，“9月至年底还有40多万元的应收款”。

　　报道中说，杭州市下城区文晖街道京都苑社区书记王晓燕表示，社区“叫停”的原因有两条：第一，按照法律规定，这些经营性收益归全体业主所有，可用于共有部位设施设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金;第二，业委会8月底到期后小区并没有完成换届选举工作，所以就不具备实施业委会职责的资格。

　　该报道刊发后引起了舆论的热议，相当一部分言论质疑社区的做法，认为公共收益是小区业主的财产，如何处置是业主的内部事务，外部人员无权干预。当然也有反对的声音，如《钱江晚报》2016年11月4日刊发了《业委会要给业主发“红包”，该发吗?》的评论文章，其中就说：“严格地说，并不是社区在叫停，而是法律允不允许发。法律允许的，社区叫停也不管用，法律不允许的，哪怕这钱已经发到业主手中也得追回。大家把矛头对准社区，这并不公平，社区的初衷也是为了把好事办得更好。”但该文章也评论道：“大家的担心无非是怕钱用不到刀刃上，可是，你担心居民不能做出理性的决定，却不给他做决定的机会，他如何能变得理性呢?这是权利意识，哪怕明明知道有更多更好的解决办法，也只能引导，也得尊重居民的做法。这更是一种业主意识的训练，不管是业委会的履职，还是居民的参与和监督，这种能力不是天生的，是需要在磕磕碰碰中成长起来的，不摔几个跟头，怎么会长大?一些问题越早暴露越好，越公开透明越好。作为管理部门，我们不能呵护一生，该放手的时候还得放手。”这显然把问题的矛盾锁定在了“社区该不该对业委会‘叫停’”之上，而并没有探究“社区为什么要叫停”或“社区以什么理由叫停”。

　　2016年11月17日，《现代物业》联系到社区书记王晓燕，她证实了上述报道的内容，并介绍了事件的进展情况。她表示，“叫停”并不是最终的结果，社区希望能够“和谐地解决问题”。

　　谈到“叫停”原因，王晓燕申明了三个观点：第一，按法律规定，社区对业委会有指导和监督的职责;第二，星都嘉苑上届业委会任期已过，无法继续行使业委会的职权;第三，即便是在任期内，因为发放金额达到100万元，数额巨大，应当属于“重大的事项”，需要“走一个程序，必须要听全体业主是否同意这样做。如果它这个程序做了，表决的结果如果大多数业主是同意的，说实在的，其实后面也就没有什么疑问”。

　　王晓燕所说的“程序”，也就是《物权法》第七十六条的规定。显然社区认为，发放百万元现金收益，属于该条当中的第(七)项：有关共有和共同管理权利的其他重大事项，并“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。

　　由于原业委会成员在第一次协调中各持不同意见，无法形成共识，社区于11月14日再次召开了协调会，主要针对的问题就是“同意发放红包的表决的结果是否为公开唱票所产生”。

　　王晓燕说，社区对小区事务的监督，就在于决议是否经过了合法的程序，“我们在履行职能的时候是比较坚持的，表明了我们社区作为监督职能的一个态度。至于业委会是否能够接受社区的监督和指导，完全取决于原业委会成员自己的表态。”这似乎可以说明，原业委会成员当中对社区的意见仍存在异议。

　　双方无法尽快对发放公共收益问题达成解决共识，因此目前社区将重点放在了尽快让该小区业委会顺利换届上面。因为物业管理合同也会很快到期，如果不能换届，从而续签或重新选聘物业管理公司，小区很可能面临“管理真空”的局面。因此社区已经向小区业主发出公告，将按照该小区的《业主大会议事规则》，对小区业委会的换届选举进行筹备，并对过程进行指导和监督。

　　在谈到公共收益的作用时，她表示，小区的公共收益不仅能够保证业主组织的顺利运行，对物业管理也是一种保障，尤其对于长期的物管合同来说，物业费价格跟不上物价的逐年上涨，就需要用公共收益部分对物管公司进行补助。其次，小区设施设备的更新也需要资金，例如更换门禁，就是一项大投入。

　　“红包”不再发了，小区业主是否会有意见?王晓燕说，这取决于业主个人如何看待这次事件。作为社区方面，可以对业主进行一些正面的宣传和引导，让业主更多地了解自己的知情权，从而能够做出理性的判断和思考。

 

　     回到社区和业委会的关系上，王晓燕认为，社区对于业委会的指导，“相当于一个预警机制，让你事先有一个预警的能力，想到这件事情以后，为你下一步做决策提供一个更好的方向。并不是说我们所有事情都要参与到。

摘自《现代物业·新业主》