[2017-10-20]
从物业管理的角度审视精装修房建设
从物业管理的角度审视精装修房建设
文/黄永发
对于物业管理人员来讲，若问起最难管理的问题在哪里？几乎可以异口同声地听到，就是管控业主二次装修，那实在是太难了。
这其中的因由就在于目前大部分开发商出售的都是所谓的裸房。业主要入住必须进行二次装修。业主二次装修监管问题有望得到突破与解决。年初由泉州市住房和城乡建设局、泉州市城乡规划局、泉州市国土资源局关于鼓励推进新建联合发文《关于鼓励推进新建商品房精装修的通知》（泉建房[2015]44号）开始实施，以下简称《通知》。
所谓的精装修住房是指交付使用前套内所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕。精装修住房有别于毛坯房，一般情况下开发商建设完工交付业主后，业主只要采购居家住用的家具、电器等家庭配套物件就可以投入使用，精装修住房省却了二次装修这一环节，一次建设成为最终产业。
长期以来，局限于城市开发建设的特点，我国房地产开发建设大部分以粗放型建设为主，出售的房地产产品即住宅或商业物业大部分以毛坯房出现。业主购置房屋后必须进行二次装修，而房屋二次装修过程中所带来的资源浪费、环境污染以及大量的违规装修行为，长期困扰的物业管理企业。该《通知》的颁发施行对于泉州市物业管理行业来讲是一大利好的信息，作为与房地产开发建设密切相关的行业，长期困惑物业管理服务过程的物业二次装修监管问题将得到一定的缓解。
一、毛坯房开发建设的弊端
1、毛坯房装修时间长，业主房屋使用时间缩水。通常情况下毛坯房要具备基本的居住条件必须进行房屋二次装修，少则一年半载，多则二、三年甚至更长，这等于业主购买物业后交付使用还要有一段时间才能入住，这无形中缩短了业主对房屋的使用时间，从另一层面也减少了业主的收益。
2、毛坯房装修期间，因业主、住户对建筑结构不熟悉，造成对原有结构的破坏。业主对毛坯房进行装修，客观上都会对原有的功能结构进行改变，在二次装修过程中将原先套房内已砌成的墙体、围护等等原先固化的建筑结构打掉，重新进行加砌、建造。此外，部分业主为了私利，擅自改变、侵占公共部位，或为了美观、方便等原因，随意穿越承重结构等违规行为。因此，毛坯房装修期间是物业违规装修暴发的集中时期。
3、小区业主分散装修毛坯房，容易造成公共设施设备的过度使用，酿成配套设备设施快速折损。因业主装修各自为战，装修工人分散作业，往往造成二次装修过程对物业小区公共配套的过度消耗，加速了小区相应配套设备设施的磨损，尤其是物业小区内的电梯，一旦物业小区内大部分业主装修完工，物业小区内的电梯就面临着诸多的问题，给后续管理带来严峻的挑战。
4、小区毛坯房装修产生大量的建筑垃圾，对环境造成极大的污染。二次装修过程所产生的装修垃圾无处堆放已成为困扰物业小区的难题。我们经常见到许多小区因装修垃圾无处存放而将其堆放于地下车库的情景。好端端的建筑材料在物业交付使用后迅速转变成为建筑垃圾，一方面浪费了宝贵的资源，另一方面建筑垃圾产生而进行转运、处理又造成了对环境的污染。
建筑垃圾堆放已成为城市里的一大难题，而建筑垃圾再利用在我国还是一大空白，时至今日仍未见有成熟的再生回收利用技术。当前，对建筑垃圾的处理方式仍然采用原始的填埋处理的方式，这种处理方式往往会造成二次污染，甚至会导致地质灾害的发生。深圳市发生的堆积物垮塌吞没住宅楼事件，就是活生生的案例。
二、精装修房建设的优点
1、精装修房建设采用集约化装修，节约施工时间。集中进行房屋装修，提高装修施工效果，缩短装修施工时间，使业主免去装修时间，物业完工，业主即可入住使用或用于出租，这无形中增加房屋使用时间，增加业主收益。
2、精装修房建设，建材可集中批量采购，对开发建设单位来讲，大幅度降低材料成本。
开发商可从材料供应商处进行大规模的集中购买，减少中间差价，降低了装修材料的价格。
3、精装修房建设，进行工业化的组织生产与施工，系统性的建设提高了施工效率，节约了施工建设时间，降低了建筑成本。
4、精装修房对于业主来讲，省去了二次装修的烦恼，节省了大量的时间，又可以用合理的价格享受到高端的房屋装修服务。
5、精装修房对小区物业从业者来讲，减轻了二次装修管理监控的压力，避免小区的公共污染，降低业主二次装修对建设结构的损害，减小分散装修对物业小区公共设备设施的过度使用。
6、诸多方面的利好，汇总在一起就是精装修房地产是一种可持续、可循环，节约资源的建设，实现了绿色环保的开发建设宗旨，利于国家、造福百姓。因此，推进新建商品住房精装修建设，是从可持续发展的角度出发，推进城市建设并将环保理念付诸实际行动的重要举措。
中国地大，但并不物博，中国有好多项引以自豪的世界第一，然而除一下13亿这一分母，人均水平就可想而知了。中国960万平方千米的国土，但可适合人类居住的土地、环境所占的比例却相对很低，三分之二的人口生活在我国东部区域，对于资源相对匮乏的中国，资源的分布极端不平衡，资源缺乏的东部消耗着绝大部的资源。从人均占有土地的比率来看，人口密度非常大，如何充分利用有限的国土，高效率地开发土地资源是各级政府的神圣职责，节约土地资源已提倡了多年，各地保护耕地的红线屡次突破，保护土地资源不能再成为口号，而应该采取积极的行为进行有效地落实。充分利用资源，节约资源，社会各方要拿出实际行动。
三、非精装修房二次装修的困惑
但凡从事物业管理工作的从业者都有深刻的印象，在处理物业小区各类事务中，最难处理的是业主、住户的违规装修问题。
物业小区二次装修的监管问题，长期以来困扰着物业管理企业，成为引发物业服务各类问题的根源。从严制止违规装修行为会引来业主的强烈不满。开发商盲目的营销许诺，为业主的违规装修埋下伏笔，而物业从业者却要吞下开发商种下的“苦果”。物业从业人员只能走劝阻、制止，发放整改通知书、向行政主管部门报告的违规装修管理流程，然而物业管理单位没有执法权限，对于业主强行进行违规装修基本无能为力。强力制止引来矛盾与冲突，只要是不发生大的违规，不太离谱，物业也就勉强任之。
客观现实显示，行政主管部门在制止违规装修行为方面在许多城市仍无法有效作为，而物业从业者因此很受伤，左右不是人。不严格制止会带来严重的后果，出现危及建筑安全的事情，要承担相应的责任。物业服务企业为规避责任，一般会要求违规业主签订发生责任事故自己承担责任的保证书，而一旦发生质量安全问题，小业主能承担多少责任呢。
当前房地产开发建设已呈现出过热现象，大量的空置房等待销售。房地产开发建设正处在转型关口。逐步减少粗放型开发建设，推广科技型产业化建设，发展绿色建筑，坚持可持续环保理念，建设节能省地型住房，减少对环境的污染，进一步提高房地产楼盘开发品质，实现经济的可持续发展，给有作为的开发建设企业带来了一次转型、升级的大好时机。
四、精装修房新政的优惠政策
为了鼓励开发建设企业，《通知》对开发建设精装修房给出了优惠政策，对推行新建商品住房精装修项目可享受以下优惠政策：
一是推行新建商品住房精装修项目，进入精装修阶段后，经本地有在建项目的二级或以上资质房地产开发企业出具担保函（明确企业在破产、解散等清算情况发生后，作为项目工程顺利竣工的责任承担主体），经企业申请，可以解除预售资金监管。
二是新建商品住房项目整体推行精装修的，选聘前期物业服务企业时可由开发企业参照相关规定采取邀请招标。
三是推行新建商品住房精装修项目，其基础设施配套费给予缓交，在规划验收时一次性交清。
四是推行新建商品住房精装修项目，在各相关手续的办理过程 ，有关行政审批部门应为其开通绿色通道，简化审批环节，缩短审批时限。
五是实行房地产开发企业资质等级升级与新建商品住房精装修开发业绩挂钩，对开发新建商品住房精装修的开发企业优先扶持升级；参与评先评优的，优先予以考虑；在房地产资质年度检查中，优先列入绿色通道办理。
六是推行新建商品住房精装修项目，各商业银行机构应加大房地产信贷支持力度，信贷资金额度倾斜，利率优惠，按揭款优先发放，公积金贷款优先安排。
五、精装修房新政配套的监督机制
当前，新建商品住房精装修房推广难度大，最大的症结在于开发商的诚信度问题。在商品房装修过程中开发商的诚信度受到业主的质疑，无法取得业主的充分信任是精装修房无法全面推行的主要症结之一。质量保修承诺无法正常兑现，制约了新建商品住房建设的发展。为此，文件明确规定，落实新建商品住房精装修质量主体责任，加强精装修新建商品住房楼盘项目的质量管理：
一是以精装修住房建设质量为重点，明确开发企业是住房装修质量的第一责任人，承担住房装修质量责任，负责相应的售后服务。装修产品质量、施工质量纳入基本建设管理程序及企业诚信体系。
二是开发企业建设精装修住房，应在销售楼盘内建造实体装修样板房，向购房者展示交房标准。样板房要真实反映装修标准和施工质量，精装修住宅交房时的装修质量不能低于样板房水平，样板房在合同约定的交房时间前不得拆除。
三是开发企业在交房时必须向购房者提供装修质量保证书，包括装修明细表，装修平面图和主要材料及部品的生产厂家，并执行有关的保修期；在住宅使用说明书中载明设施设备相关指标，并明确使用方法和维护要求。开发企业对精装修住房装修质量，认真履行工程质量保修责任和义务。精装修住房工程中装饰装修最低保修期限严格按照《住宅室内装饰装修管理办法》的要求执行，凡在保修期内因设计、施工或装修材料及部品等原因所造成的工程质量问题，均属保修范围，由开发企业负责维修，保修期自精装修住宅交房之日起计算。
四是建设单位在精装修住房项目预（销）售合同中，应明确主要装修设备和材料的类型。
推行新建商品住房精装修项目是可持续发展趋势，政府在发展中应该有效作为，加强引导与监督，推广节约、环保、可持续的开发建设发展模式。文件强调加强政府引导和部门有效监督：
一是强化政府宏观指导、政策引导和社会服务职能，规范市场主体行为，营造良好的发展环境。坚持以市场为导向，以开发企业为主体，充分发挥市场配置资源的决定性作用，激发市场主体设计、生产、使用住宅产业化技术的内生动力。
二是县（市、区）应在中心城区逐步推行精装修新建商品住房项目，国土部门要将地块的成品住房比例要求写入土地出让合同；在工程施工、销售许可时，相关部门要在许可证上予以载明。精装修住房要以幢为单位，不得分拆，开发项目中各幢成品住房要集中安排。
三是各级房地产行政主管部门应加强对精装修住房的政策指导和质量监管，提高住户对精装修住宅的认可度和满意度。
鼓励推进新建商品住房精装修是新常态下开发建设的新探索，通过推进精装商品住房的开发建设，逐步改变开发建设由粗放型向专业化、精细化、工业化开发建设方向发展，我们有理由期待开发建设企业都来积极响应，建设节约、环保型的房地产项目，保护我们赖以生存的环境。作为物业从业者，我们更期望所管理的小区不用再受困于二次装修管控的泥潭。