[2018-01-06]共有部位创收矛盾解决新思维

共有部位创收矛盾解决新思维

文/李季平

 

据河南电视台民生频道2016年5月13日报道：郑州市锦艺国际华都小区一期共有44部电梯，该小区物管公司仅电梯内广告收入每年有50多万元，而整个郑州市一年的小区广告收入约2，000万元，业主们觉得这些本应属于小区业主的共同收入，现实生活中大部分进入物管腰包。

该消息经腾讯视频以“物管欠业主2，000万元”为标题播出后，更具放大效应，不少微信群以“住小区的朋友速看”为题吸引大量网友阅读和转发，笔者的7个群中就有5个转发了该视频。作为业主，对自己所居住小区公共部位经营收入该怎样依法维权？笔者认为，在依法治国的大背景下，小区共有设施创收维权需要新的思维。

小区内共有设施创收空间越来越大

物管利用小区内公共设施创收，程序不透明，收支不公开，业主维权难，几乎是当前我国从县城到大都市所有小区普遍存在的客观现实。作为业主，只要你留意一下自己身边便不难发现，自己在小区内的每时每刻几乎都被共有设施的广告所包围：进入小区，户外广告琳琅满目；极目之处，楼顶广告霓虹灯闪烁；步入楼道，灯箱广告映入眼帘；移步电梯，屏幕广告五彩斑斓；到物管公司办公室办事，闲置的物管用房被出租以后，用作幼儿园、中介、粮油店经营，物管公司成了名副其实的二房东，更有甚者，在一些高档小区内，原本在售房宣传时被当作卖点的业主活动中心，在大量业主入以住后，竟然变身为经营性质的高档会所，由此引发业主与物管冲突的报道不断见诸报端。

毫无疑问，与电视、网络、报刊、公交等其他载体相比较，小区公共部位共有设施的广告形式，成本低、定位目标准是最大优势。所以，与业主生活密切相关的内容成为小区广告的主题，如售房售车、求医问药、美容瘦身、旅游观光、餐饮服装、培训考试等。正是广告市场的巨大需求，才使小区共有设施广告成为一种相对稀缺的资源，从而使这一资源的掌控人——物管公司成为最大受益者。随着党中央提出的大众创业时代的来临，与人民群众日常生活相关的市场主体越来越多，小区广告的需求量还会增大，物管利用小区内共有设施广告创收的空间也就会随之扩大，这是必然趋势。

共有设施创收业主维权难的制度缺陷

《物权法》第七十三条将小区建筑区域内道路、绿地、公共场所、公用设施设备和物管服务用房等，都明确界定为业主共有；2007年修订后的《物业管理条例》第二十七条规定：在前期物业管理阶段，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权，建筑单位不得擅自处分；《物业管理条例》第五十四条明确：利用物业共有部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，按照规定办理手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

从《物权法》和《物业管理条例》相关规定看，有这样三个方面是非常清晰的：一是小区共用设施设备、共用部位的界定是明确的；二是有偿使用是明确的；三是收入主体和使用用途是明确的。

既然法律法规在小区共用部位创收上有如此可操作的条款，为什么仍然出现目前的状况？笔者认为这里暴露的是制度设计方面的缺陷。因为，从目前看，不少省市级物业管理条例以及相关部门制定的物管企业招投标格式合同的相关条款中，并没有专门针对小区共有部位创收的约束性条款；业主对于这方面的维权，总是在事发以后再艰难进行；而政府相关监管机构，并没有在落实相关法律法规过程中出台对策从源头治理。

如果将视野再扩大一点分析，长期以来，物管企业合法收费标准偏低，一些物管企业在考察承接某个小区过程中，一开始就将该小区共有部位的广告资源状况和预期收入计入物管企业的收支平衡中，以此弥补偏低的物管费。在谈到小区广告费收入业委会以及业主不知情的问题时，有物管项目经理曾与笔者坦诚；如果没有每年数十万元广告收入的弥补，仅凭物管费收入，在物价连年上涨的当下，物管早就运营不下去了。

业主维权需要新思维

作为经营主体的物管企业利用小区共用部位共有设施设备的使用空间，通过收取停车费、广告费、场地出租费等进行创收，在不影响小区业主正常生活的前提下，业主们以及业委会应当予以理解。但是，毕竟，这些共用部位以及共用设施设备本身属于业主，物管公司只是经营者而非所有者，其收入有必要在减除必要的成本或者服务费用后依法交还给业主或业委会。这且这一过程应当是完整的，在整个经营链条当中，物管公司从与商家接洽谈判到费用收取方式以及合同文本等始终要有业委会或业主代表参与，以达到物管企业和业主双赢的局面。

但是现在看来，这种局面很难形成。为了依法维护业主合法权益，笔者建议住建部对《物业管理条例》相关条款予以修订，在格式合同样本中，增加对小区内共有部位创收方面约束性条款，强制性规定由业委会或者业主代表参与，其收入和使用要公开透明，业主的收入比例要大于物管公司，以此体现业主共有资源的法律价值，将物管因利用业主共有部位创收与业主维权产生的矛盾，由事后解决变为事前监管。

再者，在京沪广深等一线城市以及省会大城市，对于一些小区位置处于中心繁华区域，共有部位创收价值较高的大型社区，可以进行由业委会直接管理广告创收的探索实践，这样一是可以避免由此形成与物管方面的纠纷，二是能够更加直接地体现小区业主自治自管的特性，还可以大幅增加小区业委会可支配资金的使用权，更加有利于服务业主的多种需求或者快速解决业主中出现的雨季房屋漏水、道路局部泥泞等突发性问题。

最后，既然小区业主共有部位创收问题被媒体屡屡曝光，业主因此维权的主动意识不断增强，那么，物管企业对此同样需要新的思维，需要对传统的创收模式予以思考，更加客观现实地对承接新的小区的成本构成因素、盈利模式尤其是广告收入来源和使用方面进行谋划：即对广告收入不宜再像过去那样遮遮掩掩，应开诚布公，与业委会或业主代表密切合作，将业主的合法所得还给业主；同时，对物管费、停车管理费等属于市场化定价范围内的事项，根据自己的经营策略，在去除共用部位创收收入基础上另行协商，以合法手段争取实现自身利益最大化。